紅刊財經 牛鋒 楊威 常睿城 李沐遙

7月4日

若非因董事長肇事的新城控股一字跌停，今年以來幾乎身居市場“冷宮”的房地產板塊，恐怕還不會引起普通投資者高度關注。今天大市延續弱勢調整，房地產板塊一度拉昇近2%，儘管結果收漲0.5%，但4日連陽和3.8億主力淨流入，還是引發兩市猜想——上半年經歷破記錄的251次政策調控的樓市，下半年前景如何？機構態度如何？資本市場如何反應?

​一、看懂樓市基本面

（1）上半年銷售數據：二線龍頭表現好於頭部房企

整體來看，2019年1-6月累計銷售金額同比增長14.1%，其中16城二手房銷售面積1-6月累計同比增長7.9%。從銷售增速與集中度來看，上半年房地產行業集中度繼續提升，二線龍頭表現好於頭部房企。Top50銷售增速領先，而Top5增速大幅放緩至略低於行業整體水平。

（2）大型房企深謀遠慮：二線拿地力度明顯上升

據統計，2019年上半年，由於一二線城市普遍加大了土地供應，大型房企在二線城市拿地力度明顯提升，品牌企業拿地表現分化。從拿地結構來看，20家品牌房企上半年在二線城市拿地金額佔比爲60.6%，較去年全年提高了9.1個百分點，爲近七年來的最高值；一線和三四線城市拿地金額佔比分別降至13.4%和26.0%。

（3）期待頭部、二線房地產企業中報

截止7月4日，房地產企業有13家披露中報預告，其中中華企業歸母淨利潤較上年上浮50%以上，首開股份淨利潤增長25%左右，北京城建預測年初至下一報告期期末的累計淨利潤與上年同比有較大增長，市場聚焦房地產板塊中報表現。

二、機構情緒拐點已現

數據顯示，年內機構對地產公司調研熱情上升——兩市獲機構調研的房地產公司數量已逼近2018年全年的水平，目前爲24家。相比之前機構對業內市值大，營業收入居前的全國性地產企業高度關注，今年二線地產開發公司居多。陽光城獲42家機構調研，目前名列第一，大悅城緊隨其後。6月，大悅城獲6家機構調研爲當月第一，其次爲三湘印象。

另外值得注意的是，政策未轉向之際，機構對地產服務業，特別是對租房服務業的關注度上升。從近期機構調研情況來看，在“租售同權”的大背景下，從事房地產服務的世聯行雖2018年及2019年Q1業績不佳，但順應政策方向的房屋租賃業務收入持續增長，這或許也是機構密集調研的原因。除此之外，業績優良且發展勢頭強勁的房地產經紀龍頭我愛我家等也備受關注。

表1：年內機構調研房地產上市公司統計

WIND主力資金綜合數據看，兩市今日僅有家電與地產兩個板塊實現主力少量淨流入，近5天只有地產板塊實現連續4日主力淨流入。個股資金流向看，近5日獲主力淨流入額最高的是萬科A，其次是陽光城、榮盛發展、華僑城A等個股。

表2：近5日地產股主力資金流向排名（按淨流入金額）

三、房產上市公司分佈區域不均衡，廣東一家獨大

目前A股的上市公司共有129家，從地域分佈看，北上廣深等一線城市是商業地產商雲集的地方，全國每10家商業地產商中，有至少3家來自深圳；北上廣這三大區域合計有66家房企上市，佔據了A股房地產板塊的半壁江山。

目前A股的上市公司共有129家，從地域分佈看，北上廣深等一線城市是商業地產商雲集的地方，全國每10家商業地產商中，有至少3家來自深圳；北上廣這三大區域合計有66家房企上市，佔據了A股房地產板塊的半壁江山。

圖1：A股房地產上市公司區域分佈數量圖

從首發上市時間看，僅有33家公司是在2000年以後上市，其餘均是在上世紀90年代上市。這與國家政策產業有關，煤炭鋼鐵等產能過剩的企業、白酒企業以及房地產企業不在國家鼓勵支持的行列。特別是在2009年IPO第七次暫停重啓之後，只有3家住宅地產企業上市，分別是南都物業、招商蛇口和2015年12月4日上市的新城控股。

從上市房企總市值規模來看，截至目前，總資產超過千億的企業有3家，約佔上市房企總量的2%，分別是萬科A、招商蛇口、保利地產；超過800億的企業有2家，分別是華夏幸福和綠地控股；總市值在800億至100億之間的上市公司共有43家，占上市房企總量的33%。區域地產龍頭不論是在總市值還是營收方面來看，都佔據着絕對的統治地位。

表3：區域龍頭房地產上市公司

四、地產個股正處低估值區

短期房地產板塊個股可能震盪回調，但從A股估值角度看，房地產估值仍維持底部區域——PE最低值8.97倍出現在2018年底，截止2019年6月30日，房地產10.84倍市盈率，處於近10年次低點，且明顯低於全部A股市盈率PE值，兩者絕對值相差6.30。

圖2：房地產（藍線）與全部A股（綠線）市盈率PE歷史對比圖

從機構調研、主力資金情緒與估值，結合基本面與產業情況看，因中報因素，二線地產短期內有望脫穎而出。長期而言，政策大幅轉向的可能性不高，全國樓市集體起飛的概率較低，所以地產企業的長期發展潛力更取決於儲備資金和拿地能力。

近年來，一些地產企業也紛紛展開“去地產”化，即謀求業務轉型，有的甚至更名給資本市場改頭換面的印象，向大消費、新能源汽車頭等等方向尋求機會，這勢必加劇地產業的洗牌。隨着時間的推進，強者更強未來會在地產業中有更加淋漓盡致的體現。二級市場佈局方面，可傾向於地方龍頭企業，大型房企則更具有走向參考意義作爲長期價投佈局。