近日，国家住建部发布重量级文件。

住建部首次在官方文件中明确提出房屋应由套内面积来进行交易。

施行多年的“公摊面积”或将退出历史舞台！

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住建部发声，公摊面积将取消？

近日，住建部发布38项住建领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知，涉及住宅、非住宅类居住建筑、民用建筑、园林工程、城市轨道交通工程等。

文件重点如下：

1、以套内使用面积进行交易

2、房子四层以上应加装电梯

3、新建住宅要全装修交付

概念图

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最新解读，3点内容将影响楼市

根据权威媒体梳理，本次文件内容丰富，可以做如下分析：

1、以套内使用面积进行交易

文件中明确指出：“住宅建筑应以套内使用面积进行交易。”

虽然只是短短一句话，却在买房人群体中掀起千层浪。住宅交易面积从建筑面积转向套内面积？不知市场的接受度会有多高？

在随后的附件中，有关部门也做了相关说明：

本条是居民关注的焦点问题，关系到每个住宅用户的切身利益。目前，我国住宅建筑主要以建筑面积进行交易，这样会出现同一项目的建筑面积相同而套内使用面积不同的问题，以此加剧“公摊面积伤民”的矛盾。

公摊面积，是分摊的公用建筑面积的简称，它与套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积。

根据2000年8月1日开始实施的中华人民共和国国家标准《房产测量规范》，可分摊的公用建筑面积即公摊面积为:

1. 大堂、公共门厅、走廊、过道、电(楼)梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、变(配)电室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和物业管理用房以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房；

2. 每套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙(包括山墙)，为墙体面积水面投影面积的一半。

一直以来，在我国大部分地区，房屋交易总面积按照“套内面积+公摊面积”计算。通常来说，大堂、公共门厅、走廊、电梯等公共设施，都会作为公摊面积来计价。

由于缺乏统一标准规范，不同房地产项目的公摊面积会出现很大差别。比如，有些项目的公摊面积占到建筑面积的40%，导致得房率低，住宅项目得房率要高于非住宅项目。

2、四层楼以上应加装电梯

除了按套内计算面积之外，《住宅规范》还对未来的住宅电梯安装提出明确规定，《住宅规范》提出：

四层及四层以上新建住宅建筑或住户入口层楼面距室外设计地面的高度超过9米的新建住宅建筑应设电梯，且应在设有户门和公共走廊的每层设站。

具体而言，每个设置电梯的居住单元应至少设有1台可容纳担架的电梯，且电梯轿厢尺寸不应小于为1.50米×1.60米，轿厢门净宽不应小于0.90米。

十二层及十二层以上的住宅建筑，每个居住单元设置电梯不应少于2台，其中设置可容纳担架的电梯不应少于1台。

对于既有住宅建筑，要求加装电梯的载重量不应小于300千克，轿厢门净宽度不应小于0.80米。

3、新建住宅要全装修交付

文件还对新房装修提出要求：

城镇新建住宅全装修交付，即所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，给水排水、供暖、通风和空调、燃气、照明供电等系统基本安装到位，厨房和卫生间的基本设备全部安装完毕，达到基本使用标准。

同时，住宅交付时应当具备接通水、电、燃气、暖气等条件，配套设施具备交付使用条件，安全防护设施验收合格。

同时，《住宅规范》对房屋验收交付给出了详细的标准。如对放水工程要求，防水墙、地面无渗漏、无积水；抹灰顶面的要求则是，粘结牢固，无空鼓，表面平整、洁净，无裂缝，无爆灰等等。

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专家：公摊并不是越小越好

文件发出后，多位专家对该政策表达了自己的观点：

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为：

1、全国统一套内面积进行交易，发挥了房住不炒的导向，从购房者的角度，在买房的时候，少了一个顾虑。

2、这一次住建部的规定，具有很大的变革，可能会使一些房地产税，包括一些跟房屋交易面积挂钩的制度发生变革，对于财政税收、相应的计税标准等都是积极的。

中原地产首席分析师张大伟认为：

是否套内计价对于购房者实际购房成本基本无影响，主要影响的是部分打着政策擦边球卖低得房率房子的开发商。另外，对于购房者而言，物业费等因为建筑面积衍生的收费也有可能降低。

另外需要注意的是，公摊面积并不是越小越好，不计入面积价格，意味着开发商同样可以提高套内单价，另外如果开发商过度挤压公摊，会导致社区品质下调，包括楼道、会所、大堂等公共面积缩水。

1：这只是一个工程建设规范公开征求意见，距离正式文件还很遥远，即使成为正式文件，也不确定是建议标准还是规定强制标准。

2：从政策内容看，包括了住宅、商业、工程建设等方方面面，包括全装修交付等等政策，这些政策起码5年内落地可能性非常小。

3：套内面积计价影响最大的是期房销售，对于现房和二手房，购房者更容易计价。从套内计算价格看，全国已经有重庆等个别城市落地，的确更有利于购房者，对于开发商而言减少了灰色利益。

4：羊毛出在羊身上，如果出台套内计价模式，需要考虑之前已经入市的项目如何衔接的政策。

5：从未来趋势看，国内有很多独有、少有的房地产交易现象，比如公摊计价、期房销售、二手房双边代理，这些都随着房地产市场发展有改变的可能性。

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重庆已告别公摊面积17年，广东专家支持取消

20世纪80年代以来，香港房地产交易制度很大程度上影响了内地房地产交易制度的发展与完善，甚至有观点认为“公摊面积”的概念就是源自香港。

不过，2013年1月1日起，香港实行住宅物业销售新规，香港房地产销售彻底告别“公用地方”(相当于内地“公摊面积”)时代。

在内地，重庆是目前唯一强制实行以套内面积计价售楼的地方。

重庆

图片来源于网络

实际上，早在2002年，重庆市人大常委会就以地方法规的形式，首次对商品房的计价方式做出明确规定。重庆要求：商品房现售和预售，以套内建筑面积作为计价依据，商品房买卖合同及商品房权证应当载明共用部位及设施。

除了官方，一些业内人士也开始呼吁按套内面积计算。

2月22日，据中山日报报道，广东省中山市政协委员钟国平建议，对商品住房销售进行立法，制定具体的操作细则。明确商品住房按套内面积进行销售，并将此规定纳入住房销售合同。

当然，公摊面积背后，涉及重重利益，改革历程并不会一蹴而就。目前，取消公摊面积，还只是住建部门的征求意见文件，离正式成形乃至落地，还有相当长的距离。

来源丨建筑部官网等