新浪財經訊 2019年2月26日早間，國瑞置業有限公司（以下簡稱“國瑞置業”）發佈公告稱，公司於2019年2月25日成功發行1.6億美元優先票據，票面利率高達13.5%。此次高成本融資的主要用途爲借新還舊，在公司銷售明顯疲軟的背景下，資金困局或將成爲國瑞置業的阿喀琉斯之踵。

國瑞置業借新還舊 成本越借越高

據公告，國瑞置業此次融資的中期票據到期時間2022年，票據預計將獲惠譽國際評級爲B級。所得款淨額預計在1.52億美元左右，公司擬將其用作償還2018年3月發行並於2019年到期的2.5億美元的10.2%優先票據的一部分，及購回票據持有人已行使其選擇權要求公司所購回2017年發行並於2020年到期的3億元7%優先票據的有關部分。

用成本高達13.5%的新債置換成本僅爲10.2%、7%的舊債，國瑞置業在房地產去槓桿的背景下，融資成本一步步走高。從公司近幾年的年報披露的融資情況來看，今年2月份融資成本達到近年來的最高點。

高成本融資的背後是國瑞置業近年來的槓桿率居高不下，截止2018年上半年，公司資產負債率高達76.78%，淨負債率更是達到173%的高水平，長期債務達134.32億元，短期借貸及長期債務當期到期部分合計168.29億元，而賬面資金及受限制使用資金僅約18億元，短期到期債務總額與貨幣資金之比高達9.35，短期償債壓力巨大。公司此次高成本借新還舊，實乃無奈之舉，賬面僅有18億元的情況下，不發行新的優先票據或許只能違約。在短期內，國瑞置業或將維持借新還舊的局面，而融資成本也將維持在高位，在目前房價降溫、銷售預冷的大背景下，高企的融資成本或將考驗公司的盈利能力。

實際控制人認購近50%  是表信心還是高風險高收益

值得注意的是，此次國瑞置業所發行的高利率優先票據的購買方中，有公司實際控制人及董事長張章筍的身影。在總額爲1.5億美元的募集總額中，張章筍通過購買海通國際的結構化產品的方式認購此次的優先票據，認購金額達0.776億美元，佔總額的50%。

       公告稱，此次認購是爲了表示張先生對於公司發展的支持與信心，而高企的利率成本又不得不讓市場產生一定的疑慮：實際控制人爲何不能以更低的成本幫助公司度過資金困局，反而較上次的融資成本提升近30%？

且參考今年以來港股上市房地產公司的主要融資情況看，整體融資成本在8%左右的水平，如下表所示：

在同一時期發行優先票據，國瑞置業的成本卻明顯高過行業內其他房地產企業，以高過市場平均水平的融資成本借款給公司，是爲了表示支持與信心還是反映出高風險高收益的風險收益特徵呢？

開年地產銷售一般 國瑞置業資金困局或將延續

在高企的淨負債率及巨大的短期償債壓力下，加大銷售回款並減少拿地是房地產公司去槓桿的主要手段。從公司發佈的銷售經營數據看，2017至2018兩年間，國瑞置業以價換量，累計銷售均價呈現明顯的下降趨勢，而銷售量明顯提升。

截止2018年12月，公司全年累計實現銷售回款達219.13億元，同比上漲47.30%。令人驚訝的是，公司12月份實現銷售額74.66億元，佔全年銷售總額的34%，而銷售均價更是高達41490元/平方米，遠高於此前11個月平均13000元/平方米左右的均價。儘管公司在2018年年底加大了銷售回款力度，下半年累計銷售回款158億元，還不足以覆蓋短期債務額度，這便促成了公司當前借新還舊的緊張局面。且2019年1月開年銷售並不理想，同比僅增長1.78%，環比則大幅下降96%，公司未來仍需加大銷售力度。

與此同時，公司的拿地力度並未有下降，2018年上半年國瑞置業拿地金額達82.6億元，而上半年累計銷售金額才68.43億元，也就是說財務壓力巨大的國瑞置業上半年仍然在加槓桿。

在2018年下半年降價保量的情況下，公司資金困局並未能明顯好轉，在2019年開年銷售預冷的情況下，如若繼續加大拿地力度，國瑞置業的資金困局或將延續，此次高成本的借新還舊或不是最後一次。