樓市生變,多省棚改量腰斬,這些城市危險了
來源:國民經略(guominjinglve),文|凱風 馬周行
棚改真的冷了。
2019年剛過兩個月,全國多省悄悄下調棚改目標。
據界面不完全統計,目前已有約20地棚改計劃出現下降,其中降幅最大的是山東、山西與河南,降幅全部超過70%。
與此同時,棚改政策持續收縮。
先是國開行收歸棚改審批權,接着住建部定調棚改貨幣化“因地制宜”,隨後國常會明確“儘快取消貨幣化安置優惠政策”,媒體報道“政府購買棚改服務模式將被取消”……
更關鍵的是,棚改大限即將到來。2020年就是棚改收官之年,10年棚改即將落幕。在前幾年狂飆突進之後,多地棚改餘量已經所剩無幾,未來兩年的棚改量將會大幅削減。
這種背景之下,樓市將何去何從?
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2019多省棚改計劃腰斬
2019年,可謂棚改轉折之年。
新年伊始,多地傳來消息,2019年棚改目標量大幅銳減。據界面數據不完全統計,全國20個省市棚改計劃下調,只有廣西、重慶、遼寧、陝西等幾省市有所上升。
這其中,山東、山西、河南降幅超過70%,新疆、青海降幅超過50%,西藏、四川、浙江、海南降幅超過30%,安徽、江西、福建、吉林、河北、湖北也都有不同程度的降幅。
作爲全國棚改第一大省,山東2019棚改計劃爲21萬套,而2018年實際完成量高達85.17萬套,降幅高達75%。
同樣,作爲全國棚改第二大省,河南2019年棚改計劃爲15萬套,而2018年計劃套數是50萬套,實際完成66.33萬套,降幅爲70%以上。
可以說,全國棚改大省都到了轉折時刻。
在2015到2018年的棚改狂飆之後,各地的棚戶區所剩無幾,棚改已經進入事實上的收官階段,2019年棚改計劃出現腰斬,就不令人意外。
相比於各省市,全國棚改離收官也已不遠。
2
棚改收官大限:2020年
全國棚改大限是2020年。這裏的依據是,2014年3月《國家新型城鎮化規劃(2014~2020年)》發佈,其中,明確到2020年基本完成城市棚戶區改造的任務。
在此框架之下,2014-2017年,我國推出1800萬套的棚改計劃,並且超目標完成。隨後在2018-2020年,又提出1500萬套的棚改任務,到2020年,全國性的棚改將基本完成。
2018年,全國棚改計劃爲580萬套,實際完成量高達626萬套。
按照三年計劃,2019年和2020年全國棚改還剩下874萬套的餘量,平均每年爲437萬套,相比2018年平均縮水1/4。
所以,可想而知,棚改已經基本進入收官階段,全國各省市的棚改數據自然會大幅縮水。
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棚改貨幣化大退潮
比棚改整體收官影響同樣致命的是,棚改貨幣化已經開始退潮。
先來解釋下,所謂棚改,指的是棚戶區改造,拆舊建新,本身是個民生工程;而棚改貨幣化,則是棚改改造模式中的一種,與就地安置爲主的實物安置,共同構成了棚改安置模式。
這其間的區別在於,實物安置只是拆舊換新,“以房換房”,不會製造新需求,未必會刺激房價上漲。貨幣化安置,拆建之間有兩三年的建設週期,拆遷戶拿到錢之後只能在現有市場購房,手握重金的拆遷戶入場,自然刺激市場情緒。
最近幾年三四線城市的房價走勢,與棚改貨幣化的擴張有着直接關係。
2014年,棚改貨幣化比例還不到10%,2015擴大到30%,2016年進一步擴張爲48.5%,2017年則突破50%,高達53.9%,部分省市棚改貨幣化比例甚至高達90%以上。
這幾年,恰恰是三四線樓市從高庫存轉向大幅上行的階段。除了樓市大環境之外,棚改貨幣化在其中的作用不容低估。
不過,從2018年下半年開始,棚改貨幣化已經開始退潮。
先是2018年6月國開行收歸棚改審批權,接着7月,住建部定調棚改化,要求因地制宜推進,然後在10月份的國常會上,明確提出“商品庫存不足的城市,要儘快取消貨幣化安置優惠政策”,同時“嚴禁借棚改之名盲目舉債和其他違法違規行爲”。
隨後,據21世紀經濟報道透露,2019年,政府購買服務模式將被取消,取而代之的是,以地方政府棚改專項債爲主要融資方式。
所謂政府購買模式,是由政府對棚改進行兜底,棚改成本納入政府預算,政府隨後通過賣地還錢。這種模式下,地方政府積極性較高,但隱性債務風險較大。
相比而言,棚改債模式,更符合市場發展方向,但不是每一級政府都有發債權,而且棚改債未必能得到市場認可,更關鍵的是,棚改債要求項目收益與融資成本的平衡。
在2017年全國棚改資金來源中,以國開行、農行爲主的PSL貸款,佔比接近七成,而財政投入不到一成,棚改債更是僅佔6%左右。
目前,隨着政策收緊,PSL貸款已經全面收縮,而棚改債門檻更多、限制更高,棚改資金顯然會受到大幅影響。
棚改資金一旦受到影響,棚改貨幣化模式就無以爲繼。
早在2018年,全國多地已經悄悄不再公佈棚改貨幣化比例,部分省市直接明確“陸續取消貨幣化補貼”,2019年棚改貨幣化比例還將進一步下滑
可見,棚改貨幣化退潮已是大勢所趨。
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哪些省市棚改依賴度最高?
棚改貨幣化改造,對於去庫存可謂立竿見影。
數據顯示,2016年棚改貨幣化幫助地方消化了2.5億平方米的樓市庫存,2017年這一數字上升到3億平方米以上,2018年約爲2.7億平方米,約佔全國商品房銷售面積的20%左右。
具體到各省市,由於棚改規模不一,棚改對於商品房銷售的影響大相徑庭。
根據克而瑞發佈的《2018年全國棚改白皮書》,新疆、青海、內蒙古對棚改依賴度最高,佔比超過50%,陝西、貴州、黑龍江、吉林、湖南等省份次之。
可見,中西部和東北省份對棚改依賴度較高。背後的原因很好理解,棚戶區改造基本以三四線城市爲主,中西部省份自然就成了主力。
相反,沿海發達省市對棚改依賴度普遍較低。
作爲經濟強省的廣東,2019年棚改計劃僅爲2.4萬套,不及新疆、甘肅、江西、安徽等中西部省份的1/5。而北京、天津的棚改計劃也都在1萬套左右,基本可以忽略不計。
另外,從棚改總規模來看,山東、河南、貴州、湖南、湖北、新疆、浙江堪稱全國六大棚改大省,這六省區2018年的棚改總量佔全國的一半以上。
2019年,這幾省區棚改計劃規模均出現大幅削減,山東、河南、貴州更是出現腰斬,對樓市的影響可想而知。
5
未來:三四線城市大分化
隨着中心城市、都市圈和城市羣時代到來,中國城市格局正面臨新一輪洗牌。
顯然,一二線城市的洗牌,同時也意味着三四線城市的未來隨之而發生變化,三四線城市的樓市自然而然也將出現大幅分化。
哪些三四線城市相對危險?
其一,棚改貨幣化安置比例越高的地方越危險。
其二,經濟基本面較差的城市,未來很危險。
其三,人口持續流出的地區,未來房價也很堪憂。
其四,孤立發展,未能融入中心城市、都市圈和大城市羣的城市,未來前景可難言樂觀。
哪些三四線城市的未來相對可觀?
答案是,中心城市、都市圈和城市羣輻射圈內的三四線城市。這其中,最典型的當屬環京環滬環廣深城市羣,再次之,則是強省會周邊的城市羣。
如果這些三四線城市本身經濟基本面較好,比如全國百強縣,顯然未來也是可以想象的。
6
幾個結論
棚改貨幣化退潮,棚改即將面臨收官,三四線樓市即將迎來最大的挑戰。
其一,2020年是棚改收官之年,今明兩年,大多數省市的棚改規模都將出現斷崖式下滑。過去過度依賴棚改式刺激的城市,當棚改支撐越來越弱,本地樓市的支撐性顯然會受到嚴峻挑戰。
其二,三四線樓市投資價值基本消退。大拆大建並不長久,貨幣補貼難以爲繼,三四線城市遲早要面對人口和資金的基本面。基本面越差、對棚改依賴度越高、人口流出越嚴重的城市,樓市調整的幅度就越大。
其三,請認準中心城市、都市圈和城市羣三原則。這是未來中國城鎮化的主要模式,也是城市大洗牌的契機所在。不僅人口、資金、產業將向這些城市聚集,而且都市圈內的三四線城市也將享受外溢紅利。
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跟隨臺灣名嘴,當代知名政論家、歷史評論家
曾任中時報系副總編輯,《商業週刊》專欄作者
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