來源：國民經略（guominjinglve），文|凱風 馬周行

棚改真的冷了。

2019年剛過兩個月，全國多省悄悄下調棚改目標。

據界面不完全統計，目前已有約20地棚改計劃出現下降，其中降幅最大的是山東、山西與河南，降幅全部超過70%。

與此同時，棚改政策持續收縮。

先是國開行收歸棚改審批權，接着住建部定調棚改貨幣化“因地制宜”，隨後國常會明確“儘快取消貨幣化安置優惠政策”，媒體報道“政府購買棚改服務模式將被取消”……

更關鍵的是，棚改大限即將到來。2020年就是棚改收官之年，10年棚改即將落幕。在前幾年狂飆突進之後，多地棚改餘量已經所剩無幾，未來兩年的棚改量將會大幅削減。

這種背景之下，樓市將何去何從？

1

2019多省棚改計劃腰斬

2019年，可謂棚改轉折之年。

新年伊始，多地傳來消息，2019年棚改目標量大幅銳減。據界面數據不完全統計，全國20個省市棚改計劃下調，只有廣西、重慶、遼寧、陝西等幾省市有所上升。

這其中，山東、山西、河南降幅超過70%，新疆、青海降幅超過50%，西藏、四川、浙江、海南降幅超過30%，安徽、江西、福建、吉林、河北、湖北也都有不同程度的降幅。

作爲全國棚改第一大省，山東2019棚改計劃爲21萬套，而2018年實際完成量高達85.17萬套，降幅高達75%。

同樣，作爲全國棚改第二大省，河南2019年棚改計劃爲15萬套，而2018年計劃套數是50萬套，實際完成66.33萬套，降幅爲70%以上。

可以說，全國棚改大省都到了轉折時刻。

在2015到2018年的棚改狂飆之後，各地的棚戶區所剩無幾，棚改已經進入事實上的收官階段，2019年棚改計劃出現腰斬，就不令人意外。

相比於各省市，全國棚改離收官也已不遠。

2

棚改收官大限：2020年

全國棚改大限是2020年。這裏的依據是，2014年3月《國家新型城鎮化規劃（2014~2020年）》發佈，其中，明確到2020年基本完成城市棚戶區改造的任務。

在此框架之下，2014-2017年，我國推出1800萬套的棚改計劃，並且超目標完成。隨後在2018-2020年，又提出1500萬套的棚改任務，到2020年，全國性的棚改將基本完成。

2018年，全國棚改計劃爲580萬套，實際完成量高達626萬套。

按照三年計劃，2019年和2020年全國棚改還剩下874萬套的餘量，平均每年爲437萬套，相比2018年平均縮水1/4。

所以，可想而知，棚改已經基本進入收官階段，全國各省市的棚改數據自然會大幅縮水。

3

棚改貨幣化大退潮

比棚改整體收官影響同樣致命的是，棚改貨幣化已經開始退潮。

先來解釋下，所謂棚改，指的是棚戶區改造，拆舊建新，本身是個民生工程；而棚改貨幣化，則是棚改改造模式中的一種，與就地安置爲主的實物安置，共同構成了棚改安置模式。

這其間的區別在於，實物安置只是拆舊換新，“以房換房”，不會製造新需求，未必會刺激房價上漲。貨幣化安置，拆建之間有兩三年的建設週期，拆遷戶拿到錢之後只能在現有市場購房，手握重金的拆遷戶入場，自然刺激市場情緒。

最近幾年三四線城市的房價走勢，與棚改貨幣化的擴張有着直接關係。

2014年，棚改貨幣化比例還不到10%，2015擴大到30%，2016年進一步擴張爲48.5%，2017年則突破50%，高達53.9%，部分省市棚改貨幣化比例甚至高達90%以上。

這幾年，恰恰是三四線樓市從高庫存轉向大幅上行的階段。除了樓市大環境之外，棚改貨幣化在其中的作用不容低估。

不過，從2018年下半年開始，棚改貨幣化已經開始退潮。

先是2018年6月國開行收歸棚改審批權，接着7月，住建部定調棚改化，要求因地制宜推進，然後在10月份的國常會上，明確提出“商品庫存不足的城市，要儘快取消貨幣化安置優惠政策”，同時“嚴禁借棚改之名盲目舉債和其他違法違規行爲”。

隨後，據21世紀經濟報道透露，2019年，政府購買服務模式將被取消，取而代之的是，以地方政府棚改專項債爲主要融資方式。

所謂政府購買模式，是由政府對棚改進行兜底，棚改成本納入政府預算，政府隨後通過賣地還錢。這種模式下，地方政府積極性較高，但隱性債務風險較大。

相比而言，棚改債模式，更符合市場發展方向，但不是每一級政府都有發債權，而且棚改債未必能得到市場認可，更關鍵的是，棚改債要求項目收益與融資成本的平衡。

在2017年全國棚改資金來源中，以國開行、農行爲主的PSL貸款，佔比接近七成，而財政投入不到一成，棚改債更是僅佔6%左右。

目前，隨着政策收緊，PSL貸款已經全面收縮，而棚改債門檻更多、限制更高，棚改資金顯然會受到大幅影響。

棚改資金一旦受到影響，棚改貨幣化模式就無以爲繼。

早在2018年，全國多地已經悄悄不再公佈棚改貨幣化比例，部分省市直接明確“陸續取消貨幣化補貼”，2019年棚改貨幣化比例還將進一步下滑

可見，棚改貨幣化退潮已是大勢所趨。

4

哪些省市棚改依賴度最高？

棚改貨幣化改造，對於去庫存可謂立竿見影。

數據顯示，2016年棚改貨幣化幫助地方消化了2.5億平方米的樓市庫存，2017年這一數字上升到3億平方米以上，2018年約爲2.7億平方米，約佔全國商品房銷售面積的20%左右。

具體到各省市，由於棚改規模不一，棚改對於商品房銷售的影響大相徑庭。

根據克而瑞發佈的《2018年全國棚改白皮書》，新疆、青海、內蒙古對棚改依賴度最高，佔比超過50%，陝西、貴州、黑龍江、吉林、湖南等省份次之。

可見，中西部和東北省份對棚改依賴度較高。背後的原因很好理解，棚戶區改造基本以三四線城市爲主，中西部省份自然就成了主力。

相反，沿海發達省市對棚改依賴度普遍較低。

作爲經濟強省的廣東，2019年棚改計劃僅爲2.4萬套，不及新疆、甘肅、江西、安徽等中西部省份的1/5。而北京、天津的棚改計劃也都在1萬套左右，基本可以忽略不計。

另外，從棚改總規模來看，山東、河南、貴州、湖南、湖北、新疆、浙江堪稱全國六大棚改大省，這六省區2018年的棚改總量佔全國的一半以上。

2019年，這幾省區棚改計劃規模均出現大幅削減，山東、河南、貴州更是出現腰斬，對樓市的影響可想而知。

5

未來：三四線城市大分化

隨着中心城市、都市圈和城市羣時代到來，中國城市格局正面臨新一輪洗牌。

顯然，一二線城市的洗牌，同時也意味着三四線城市的未來隨之而發生變化，三四線城市的樓市自然而然也將出現大幅分化。

哪些三四線城市相對危險？

其一，棚改貨幣化安置比例越高的地方越危險。

其二，經濟基本面較差的城市，未來很危險。

其三，人口持續流出的地區，未來房價也很堪憂。

其四，孤立發展，未能融入中心城市、都市圈和大城市羣的城市，未來前景可難言樂觀。

哪些三四線城市的未來相對可觀？

答案是，中心城市、都市圈和城市羣輻射圈內的三四線城市。這其中，最典型的當屬環京環滬環廣深城市羣，再次之，則是強省會周邊的城市羣。

如果這些三四線城市本身經濟基本面較好，比如全國百強縣，顯然未來也是可以想象的。

6

幾個結論

棚改貨幣化退潮，棚改即將面臨收官，三四線樓市即將迎來最大的挑戰。

其一，2020年是棚改收官之年，今明兩年，大多數省市的棚改規模都將出現斷崖式下滑。過去過度依賴棚改式刺激的城市，當棚改支撐越來越弱，本地樓市的支撐性顯然會受到嚴峻挑戰。

其二，三四線樓市投資價值基本消退。大拆大建並不長久，貨幣補貼難以爲繼，三四線城市遲早要面對人口和資金的基本面。基本面越差、對棚改依賴度越高、人口流出越嚴重的城市，樓市調整的幅度就越大。

其三，請認準中心城市、都市圈和城市羣三原則。這是未來中國城鎮化的主要模式，也是城市大洗牌的契機所在。不僅人口、資金、產業將向這些城市聚集，而且都市圈內的三四線城市也將享受外溢紅利。

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