航頭，浦東及其低調的板塊。

周邊板塊發展的鋒芒似乎都蓋過了航頭。

1st

三區交界處 發展“盲線”板塊

在南匯尚未併入浦東前，這裏是三區交界處，目前是兩區交接處，西臨閔行區浦江鎮，南臨奉賢區泰日鎮，北臨浦東周浦，東臨浦東新場鎮。

同一緯度來看，航頭西臨浦江鎮，東臨新場鎮。

浦江鎮核心區域早在多年前就開通了軌交8號線，使得原本“鄉野”的浦江鎮一躍成爲了上海近郊區域，且8號線的走向讓浦江鎮在40分鐘內抵達上海人民廣場。

新場鎮核心區也在幾年前開通了軌交16號線，且新場地鐵站爲大站，重要性不言而喻；同時因有申江南路主幹道順利貫通，直通張江，新場已成爲了張江的“後花園”。

然而航頭？它的“腹地”至今還沒有開通地鐵，去往市區依舊以公交爲主。也不像新場一樣有着直接連通張江科學城的主要幹道，它的“後花園”似乎只有北面的周浦，而周浦，呵呵。

因此，夾在衆多優質板塊的航頭，近幾年發展的腳步明顯放緩，逐漸被人所遺忘。

2nd

被遺忘的纔是重要的 房價有所體現

同緯度房價對比，浦江鎮二手房整體均價約在4.2萬/平；航頭二手房整體均價約3.8萬/平；新場二手房整體均價約3.1萬/平；再加上週浦板塊二手房整體均價約4.3萬/平。

雖然基礎設施較臨近板塊相對落後，但房價並未落後。

從房價整體漲幅來看，航頭的漲幅十分可觀。

以同時期板塊內標杆項目做對比：

浦江鎮一品漫城2011年新房3萬/平，如今6.5萬/平，二手房（公寓）掛牌價5.9萬/平，新房漲幅117%；整體漲幅97%；

航頭海洲桃花園2011年新房1.4萬/平，如今二手房掛牌價3.6萬/平，整體漲幅157%；

新場萬科清林徑2011年新房1.4萬/平，如今二手房掛牌價3.5萬/平，漲幅150%；

周浦明天華城2011年新房1.8萬/平，如今二手房掛牌價4.7萬/平，漲幅161%；

從漲幅數據來看，僅比周浦略低一點，整體跑贏臨近板塊，所以航頭有預期、有潛力，還未關注航頭的不妨多關注一下。

3rd

預計2020年後 交通、配套逐漸成形

低調如航頭，目前除了滬南公路上的農工商大賣場、鹹塘小鎮以及以傢俱爲主的蘇杭生活廣場外，似乎沒有什麼大型商配，商業可謂是一片空白。

這種狀態或許將在2020年後終結，而在2020年前的這段時間，別抱有太大希望。

首先，上海地鐵18號線起止站位於航頭腹地，也就是航頭最中心位置，預計2020年建成通車，屆時制約其發展的交通因素將被改變。

該條地鐵可以說是上海南北大動脈，走向好，途徑龍陽路樞紐，到往陸家嘴附近，最終到往楊浦、寶山區域。

同時，該條地鐵換乘站點多，可與上海數十條地鐵換乘，屬於上海市區線路，也將爲日後人口導入提供前提條件。

地鐵開通，商業也將隨之而來。

根據前期公示來看，18號線航頭停車場將是一個功能多元的城市綜合體，也就是我們所稱的“地鐵上蓋”。

具體規劃如下：

1、土地使用：城市建設主要結合航頭停車場綜合利用進行佈局，分爲“地面層”和“上蓋層”兩個空間層面進行闡釋。

2、建設規模：總建設規模約39.67萬平方米（不計車輛段建築面積與夾層建築面積），包含住宅建築規模29.96萬平方米，商業建築規模5.35萬平方米，基礎教育設施2.76萬平方米，社區級公共服務設施建築規模1.35萬平方米，其他設施0.25萬平方米。

3、道路交通：規劃新增1條城市支路（滬南公路—下鹽路）。

可見，一條地鐵盤活了整體區域交通及商業，包括住宅用地、商業用地及其他公共設施用地。

以上所有的這些都要等到18號線建成開通後才能進一步推進，因此航頭有預期。

除此之外，上海中醫藥大學附屬龍華醫院浦東分院落戶航頭，預計2020年建成，可填補航頭板塊的醫療短板問題。

除了交通、配套有預期外，土地市場也有一定預期，去年11月，華潤競得航頭宅地，樓板價2.78萬/平。

因此買到航頭，安靜等待，風自會吹來。

4th

哪些小區可以買？

這是一個很有技術含量的問題，首先16號線的鶴沙航城站儘量遠離，大型動遷基地，跌起來蠻嚇人的。

16號線航頭東站還是一片空白，有沒有預期不好說。

航頭核心區域品質好，地段還不錯的當屬海洲桃花園，近地鐵，次新商品房，掛牌價3.6萬/平。

池鑫苑爲2005年商品房，略舊，但地段同樣不錯，掛牌價3.4萬/平。

長泰公館沒有上面兩項目地段好，但因是近幾年次新房，掛牌價同樣在3.6萬上下，因此屬於第二推薦範圍。

金地藝華年主打品質，地段也不佔優勢，且屬於改善型產品，掛牌價4.2萬/平，性價比不高。

其他的老房子請隨意，不做推薦。

---END---

@今日話題 上海航頭樓盤分析

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