作者：格隆匯·​巋獨

剛需市場從來不缺乏關注度及話題，住房領域就是如此。從去年末以來，隨着三盛控股、福晟國際、正榮地產接連加入上市房企陣營，繼今年弘陽地產7月成功登陸後，香港主板市場又將迎來一家有着“情景地產”開創者之美譽的地產新貴---大發地產，其今日在港招股，期限爲9月28日~10月4日，並將於2018年10月11日在香港主板掛牌交易。

據招股書公告，本次IPO擬全球發售2億股，10%爲香港公開發售，90%爲國際配售，價格區間爲3.28港元~4.98港元/股，對應總市值26.24億~39.84億港元。建銀國際爲獨家保薦人及全球協調人，包銷商包括建銀國際金融有限公司、招銀國際融資有限公司、首控證券有限公司、原銀證券有限公司。背靠光大集團的光大興隴信託、佛山順德健寶作爲本輪IPO基石投資者，分別認購7800萬港元、1000萬美元等值股份。

儘管當前大發地產，在衆多上市房企中，規模並不凸顯，卻依然獨具特色，主要體現在以下幾個方面。

一、長三角崛起的地產新勢力，背後獨特的競爭優勢

1) 不斷壯大的地產新勢力，核心業務爆發力驚人

植根於上海17年之久的大發地產，自1996年創立以來，在地產領域已擁有超過22年的發展歷史，在2001年將業務擴展至上海並設爲總部後，通過長期深耕於長江三角洲地區的房地產市場並不斷壯大。現已形成涵蓋集物業開發及銷售、商業物業投資及銷售、物業管理服務爲一體的住房地產開發服務，業務版圖覆蓋溫州、上海、南京、安慶、寧波、舟山、蕪湖等集中分佈於長江三角經濟帶的重點城市。

據最新招股書顯示，截至2018年6月30日止，公司擁有29個多元化的項目組合，包括24項住宅物業、四棟商業綜合樓及一個辦公樓層，其中五個項目位於上海。總土地儲備累計建築面積超過22.4萬平方米，24個處於不同開發階段的項目分別位於江蘇省、安徽省及浙江省。曾開發過上海凱潤金城和大發融悅華庭等有代表性的樓盤。

從目前的營收結構來看，公司的收入主要源自住宅物業規模的高增長。據招股書顯示，從2015年12月31日止的6.89億元激增至2017年12月31日止的45.7億元，增幅達563%，截至2018年4月30日止，營收爲8.78億元，相比去年同期增長超897%。已交付建築面積由2015年的143978平方米增至2017年的316809平方米，增幅達120%。

從收入規模及變化來看，公司與同業上市房企在存量方面仍存在一定的差距，不過由於公司處於快速擴張階段，業績驚人的爆發力背後所體現的高成長性將賦予公司更高的業績彈性，而公司之所以能快速崛起並持續壯大，主要得益於自身獨特的內、外競爭優勢。

2) 倚靠長三角經濟帶，構建重點市場及品牌優勢

中國房地產市場受政策持續調控，基本面及預期均會有一定承壓，不過房地產市場，尤其是位於繁榮城市羣的房地產市場，仍擁有巨大增長潛力。目前，公司的業務主要集中於三大成熟城市羣的長江三角洲地區，範圍覆蓋上海、南京、寧波、溫州、舟山、安慶及蕪湖，該等城市均是中國房地產投資蓬勃發展的城市。據2016年5月國務院批准的《長江三角洲城市羣發展規劃》，明確這一世界級城市羣的重要戰略地位及重要成員組成，包括上海市以及浙江省、江蘇省及安徽省內的合共26座城市，涵蓋南京、安慶、蕪湖、寧波、舟山等市。預期江蘇、浙江兩省之間的差異將會得到進一步收窄，而安徽省的加入將加速長江三角洲地區城市羣的串聯機制建設。

公司業務規模都快速擴大，得益於長江三角洲地區顯著的區位優勢，隨着現有業務覆蓋城市的滲透率進一步提升，以及公司業務觸角地不斷延伸，在長江三角洲地區的合肥市、華南的廣州市、華中的武漢市、西北的西安市及西南的成都市等其他城市尋求機遇，從中長期來看，伴隨着城市羣資源、人口的聚集效應地進一步顯現，立足於長江東部沿海經濟帶的大發地產，有望不斷擴大自身的業務規模及版圖佈局。

在業務資質方面，目前公司擁有房地產開發一級資質。截至2018年6月30日止，公司已竣工物業及在建物業的總建築面積超過200萬平方米，覆蓋上海及大體位於長江三角洲地區的主要二三線城市。

伴隨市場份額的不斷擴大，公司在業內的品牌影響力得到逐步凸顯。據招股書顯示，在過去幾年，大發地產榮膺多家機構頒發的多個獎項，包括於2016年、2017年及2018年獲得的“中國房地產企業100強”、於2016年及2017年獲得的“2016年中國房地產百強之星”、“中國華東房地產公司品牌價值TOP10”、“2018年中國房地產企業100強”及“2018中國特色地產運營優秀企業”及於2015年至2018年獲得的“重點企業貢獻獎”。

品牌知名度及美譽度更多決定了定價權，對於房企而言，也不例外。大發地產在近幾年品牌知名度方面的攀升，離不開其對產品品質的打磨。

3) 首創“情景地產”品牌理念，打造品質體驗

秉承“爲生活而創造”爲品牌宗旨的大發地產，首創“情景地產”的理念，融入項目規劃及設計中，以用戶的日常活動、情感需求爲出發點，憑藉設施配備、空間打造，構建出不同的具體生活場景，爲客戶提供優質物業及匹配的生活方式。目前，大發地產將業主生活分爲六大情景，包括“家人漫步”、“兒童探索”、“老少天倫”、“鄰里憩談”、“達人健身”及“友伴同悅”。

在產品質量管控方面，公司針對施工及設計單位的選擇方面，十分的審慎，並有一套嚴格的執行標準及體系。通常選擇第三方設計單位爲國內外一線設計公司一流的設計作品。例如，寧波海雋府聘請了一系列知名團隊，由Allied Architects International(Canada) Inc.擔任建築方案公司及由若干知名設計公司負責景觀及室內設計，強強聯手，共同打造了學院風系列。

4) 多層次產品組合滿足差異化需求，商業與住宅地產形成協同效應

在產品體系方面，公司通過打造多層次的產品系列組合，滿足不同需求偏好的客戶。現已開創五個產品系列的住宅物業項目，即凱系列、歐陸系列、融悅系列、雋府系列及現代系列，涵蓋首次置業者、改善型及高端客戶。

此外，憑藉多年經驗的積累，大發地產的商業物業運營模式日趨成熟。據招股書顯示，大發地產的商業物業近三年的年度平均出租率維持在80%以上，且成逐年上升趨勢，截至2018年4月30日止，商業物業平均出租率高達91.5%，且有企穩態勢。商業物業貢獻的運營收入也呈逐年增長趨勢。 

商業物業作爲住宅物業的有效補充，爲公司帶來了較爲穩定的租金收入，並帶動了住宅物業銷售的增長，彼此形成較強的協同效應。截至2018年4月30日，大發地產的商業物業公允價值達到人民幣25.37億元。

5) 富有經驗高級管理層及富有執行力的運營團隊

公司的經營成果離不開優秀的管理團隊。這裏不得不提團隊兩位核心人物，一位是大發地產的總裁葛一暘，其擁有超過11年的中國物業開發領域經驗。其本人也曾先後擔任上海凱泫實業有限公司、上海垠壹投資發展有限公司等多家企業董事長，此外葛一暘先生在中國物業開發領域還有着十多年的經驗，其本人還因首創情景地產概念而一度成爲中國創新地產生態鏈的倡導核心領軍人物。

另一位則是大發地產的首席執行官廖魯江，其曾先後在龍湖地產有限公司、世茂房地產控股有限公司任職，在中國房地產行業領域擁有超過11年的經驗。而大發地產的其他高管平均擁有10至15年地產及相關行業經驗。

二、投資亮點

1) 佈局優勢明顯，優質土儲溢價支撐持續發展

得益於持續深耕長三角區域房地產市場，公司收購極具區位優勢的土地，大發地產在上海、南京、寧波、溫州等核心城市積累了一定的優質土儲。截至2018年6月30日止，我們擁有土地儲備總建築面積約224萬平方米，其中已竣工物業佔總土儲的14.2%，在建物業佔總土儲的57.8%，持作未來開發物業佔總土儲的28.0%。

目前與同業相比，大發地產的土儲多位於具有國家戰略區位優勢的優質資源，一方面，爲其擴大業務規模提供堅實的基礎，另一方面，從土地的增值空間及確定性而言，對於盈利能力的增強更具比較優勢。

2) 股本回報率大幅增長，股息及可分派儲備不斷增長

由於物業開發及銷售收入地強勁增長，大發地產股本回報率在2016年出現拐點，開始大幅上升，截至2016年12月31日止、2017年12月31日止及截至2018年4月30日止四個月，大發地產的股本回報率分別爲1.1%、7.3%及12.3%。 

此外，截至2015年、2016年及2017年期末，大發地產的可分派儲備分別爲13.756 億元、14.003億元、13.958億元。 

此外，大發對公司股東也十分優厚，去年大發地產還向當時子公司的股東宣派股息1.42億元，並向一家子公司非控股股東宣派股息人民幣450萬元及於最後可行日期已派付該等股息。此外在2015年，大發地產還向當時一家子公司的股東派付股息高達2000萬元。

三、小結

近年來，百強房企密集上市，行業集中度將一步提升、行業競爭加劇。在當前流動性趨緊的市場環境下，作爲資本集型行業，上市是必然選擇。登陸資本市場可以獲取更便捷高效的融資渠道，對房企規模化發展以及業績表現的重要性不言而喻。資金作爲房企的核心要素之一，在資金來源方面，大發地產具有較爲穩定及多元的渠道，有望乘借上市東風，降低資金獲取成本，進一步優化資本結構，加速做大規模，嶄露頭角。

迴歸長期來看，人口的遷移是驅動房產投資的核心邏輯。回顧我國房地產業快速發展的30年，本質是人口紅利加速釋放的30年，人口紅利的快速釋放也加速了城鄉的聚集，帶動了人口布局的重構，進一步推動了城市羣發展以及房地產行業的需求釋放。一方面，粵、蘇、浙等傳統東部城市羣依然具備較強的人口競爭及吸引力，另一方面，以內地省會中心爲代表的單核城市，有望迎來外出務工人員迴流及農村人口遷入雙重紅利，成爲區域性增長高低。這對於以溫州爲起點，根植上海，並完成長三角區域多點佈局的大發地產而言，無疑是把握了通向地產產業未來的戰略資源。同時，公司表示將繼續深耕長三角地區，並於華南、華中、西南及西北等地尋求機遇。

綜合來看，大發地產在區位、品牌、產品等層面具備自身獨特的競爭優勢，儘管目前在業務體量、土地儲備、盈利能力等方面，與千億規模的上市房企相比全國性的上市房企相比，仍然存在一定差距，固然也存在更大的上行空間，且具有高成長性，業績彈性也更大，理應獲得更高的估值水平。上市這一舉措對於公司而言，也意味着新起點，高效便捷的融資渠道打通，憑藉既有的產品競爭力和積極穩健的財務發展策略，公司有望明顯改善資本結構，並獲得長足高效發展。

受政策持續調控影響，當前地產板塊依然處於“估值受抑制”的階段，不過調控政策邊際影響已十分有限。長效機制的方向逐步明朗，真正落地可能會面臨較大障礙或需要更多力量的平衡。據觀察，申萬地產板塊在中秋節前一週反彈明顯，內房跟隨A股地產行情上漲，短期來看，基本面承壓是大概率事件，地產板塊保持持續上漲的概率較低。據業內人士預計，10月行業數據略好於預期，政策面風險會有充分釋放，地產企業在弱市下的防禦價值或進一步顯現，可均衡配置。