摘要：上海易居研究院研究員沈昕分析，上半年，40城新建住宅成交面積同比微降，這主要是一線城市和部分熱點二線城市在今年3、4月份出現了小陽春行情，而大部分去年成交火熱的三四線城市則持續走弱。開封放開限售的一大背景是，去年下半年以來，一二線城市與三四線城市樓市呈現明顯分化，三四線城市成交量明顯下滑。

原標題：三四線城市樓市下行壓力大，業內稱或有更多跟進政策微調

開封放開限售的一大背景是，去年下半年以來，一二線城市與三四線城市樓市呈現明顯分化，三四線城市成交量明顯下滑。

今年以來，樓市走勢出現明顯分化，三四線城市持續走弱。在下行壓力較大的情況下，一些三四線城市也面臨着鬆綁調控的衝動。

開封等三四線城市放開限售

根據河南當地媒體報道，開封市住房和城鄉建設局近日發佈文件《關於調整新建商品住房交易實現及撤銷備案限制的函》，取消新建商品住房自取得《不動產權證書》之日起滿3年方可上市轉讓的交易時限，取消已撤銷備案房屋的交易資格凍結時限。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對第一財經表示，此次開封發佈《關於調整新建商品住房交易時限及撤銷備案限制的函》，充分體現了“一城一策”指導下的政策微調導向。

開封並非首個取消限售令的城市，此前已有山西太原、山東菏澤取消了限售令。

2018年7月4日，太原要求新購住房取得不動產權證或房屋所有權證的，自取得不動產權證或房屋所有權證之日起方可交易轉讓，不限售，不再要求必須滿足兩年。距太原2017年10月發佈限售令不到一年。

2018年12月18日，山東省菏澤市住房和城鄉建設局發也取消了新購住房限制轉讓的措施。

嚴躍進說，通過此類政策調整，有助於形成更爲合理的住房交易制度，對於促進房源流通和提高交易效率等都有積極的作用。

“在2017年的時候曾經規定了房屋限售的制度，即取得不動產權證書後滿三年纔可以交易。”嚴躍進說，類似制度在實際過程中，一方面確實也防範了部分炒房套現的做法，但另一方面也限制了部分房屋的流通性，對於市場上的二手房供應等也形成了制約。因此取消此類房屋銷售制度，真正賦予了購房者房屋轉讓的權力，也有助於後續加快房屋的流通和增加二手房的供應，對於抑制房價本身也是有積極作用的。

記者注意到，此次開封政策將原先的“退房項目一年內不允許交易”政策也取消了。“這樣其實是利好部分退房項目的交易的。”嚴躍進認爲，過去考慮到退房項目存在炒作的嫌疑，所以對於撤銷網籤備案的房源，1年內不允許重新進入交易市場。而現在此類制約減少，也有助於此類退房項目的重新交易，對於減少房企的庫存壓力等都有積極的作用。

三四線城市樓市銷售低迷 土地市場遇冷

開封放開限售的一大背景是，去年下半年以來，一二線城市與三四線城市樓市呈現明顯分化，三四線城市的成交量降幅居前。

上海易居房地產研究院7月4日發佈《2019年上半年全國40城新建商品住宅成交報告》。今年上半年，40城成交面積同比下降0.3%。總體看，今年上半年不同城市分化明顯，呈現一線反彈、二線趨穩、三四線降溫的態勢。其中一線城市同比增長38.9%，二線城市同比下降0.4%；三四線城市同比下降8.9%。

數據顯示，這40個城市中，成交面積同比下跌的城市也有20個，其中跌幅前5位的城市分別爲汕頭、金華、揚州、舟山和惠州，跌幅分別爲46.6%、36.5%、36.4%、35.1%和31.6%。這五個城市均是三四線城市，充分反映了三四線城市經過去年的火熱行情後，市場已經明顯降溫。

上海易居研究院研究員沈昕分析，上半年，40城新建住宅成交面積同比微降，這主要是一線城市和部分熱點二線城市在今年3、4月份出現了小陽春行情，而大部分去年成交火熱的三四線城市則持續走弱。在成交走弱的情況下，房價和土地市場都面臨着下行的壓力。

以開封爲例，在人民網的地方領導留言板上，有市民留言：“2018年6月17日開盤時，恒大文旅城精裝修高層售價9500~10800元，且基本都已在開封市住建局備上案，2019年3月，恒大文旅城現在以特價房名義，以7200--8700的價格，暴跌促銷，拋售房產。” 市長專線辦公室回覆稱：建議走法律途徑解決。

樓市成交的分化也傳導到土地市場上，上半年杭州、武漢、蘇州、合肥、南京、天津等熱點城市的土地市場都十分亮眼。相比之下，三四線城市的土地市場要冷清很多。

CREIS中指數據顯示，今年上半年一線城市和二線城市土地出讓金分別爲2496億元和12561億元，同比增速高達36%和26%。三四線城市出讓金達7433億元，同比下降3%。

中原地產首席市場分析師張大偉對第一財經分析，很多三四線城市近幾年城市建設日新月異，城市面貌、環境堪比一二線大城市，這都是建立在土地財政的基礎上。一旦土地市場冷卻，這些城市的財政壓力就會凸顯，進而影響到地方經濟的正常運行。也正是如此，不少地方都把房地產行業當作重要的支柱行業來抓。

嚴躍進也認爲，很多中小城市本身外來人口不多，甚至還存在一定程度的人口外流，一旦樓市降溫，市場影響還是比較大的，也容易導致後續幾個月房屋銷售市場快速降溫，進而影響到土地財政。

在這種壓力之下，三四線城市鬆綁的消息頻頻。中原地產研究中心統計，從政策鬆綁看，全國2018年到2019年有接近10個城市，針對限售、限制購買、二手房稅費等政策執行了微調鬆綁，另外全國也有百城針對人才政策寬鬆，變相的出現了限制購買調整。

除了鬆綁調控之外，不少中小城市也預警房價。今年6月初，一份名爲《關於穩定恩施房地產市場價格預警的通知》的文件在網上熱傳。這份由湖北恩施州恩施市房地產協會發文，主送恩施市各房地產企業的“紅頭文件”顯示，針對社會反映比較強烈的房價斷崖式下降問題，該協會對部分樓盤進行調查覈實，並列出降價現象的十條主要表現和相應的四個措施予以引導和糾正。

除恩施之外，去年底以來，包括安徽碭山、江蘇邳州、江西省贛州市贛縣區等地都發出類似的“止跌令”。

張大偉說，去年下半年以來，隨着棚改力度的減弱，這些中小城市的樓市出現明顯降溫。與此同時，在前兩年三四線樓市火熱的過程中，不少城市一邊賣房，一邊拼命賣地。導致庫存增加，銷售壓力增大。

他認爲，目前樓市調控正進一步分化，在房住不炒的原則下，地方調控收緊預期依然存在。比如6月西安等城市升級限制購買，代表了樓市政策取向依然是收緊，市場不穩定的城市和地區肯定會加碼調控。但很多三四五線城市、中小城市，由於面臨着較大的銷售壓力，預計後續還有很多同類型城市會效仿跟進。