摘要："\u003Cdiv\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E在行業TOP10公司未來仍將保持超過50%的業績增速時，鑫苑物業去年32.77%的營收同比增速，較14家上市物業服務公司的同期平均值，低了近12個百分點\u003C\u002Fp\u003E\u003Cdiv class=\"pgc-img\"\u003E\u003Cimg src=\"http:\u002F\u002Fp9.pstatp.com\u002Flarge\u002Fpgc-image\u002Ff93db7eb4e52441f9684ed64f0eaba3d\" img_width=\"960\" img_height=\"640\" alt=\" 鑫苑物業業績增速遜於同行 母公司鑫苑置業資產負債率超90%\" inline=\"0\"\u003E\u003Cp class=\"pgc-img-caption\"\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003C\u002Fdiv\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E《投資時報》研究員 徐林\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E物業服務行業的春天真的來了嗎。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E報告期內，鑫苑物業向鑫苑置業開發的物業提供物業管理服務實現的營業收入佔當期主營業務總收入的比重分別達96.2%、88.9%和84.3%。

"\u003Cdiv\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E在行業TOP10公司未來仍將保持超過50%的業績增速時，鑫苑物業去年32.77%的營收同比增速，較14家上市物業服務公司的同期平均值，低了近12個百分點\u003C\u002Fp\u003E\u003Cdiv class=\"pgc-img\"\u003E\u003Cimg src=\"http:\u002F\u002Fp9.pstatp.com\u002Flarge\u002Fpgc-image\u002Ff93db7eb4e52441f9684ed64f0eaba3d\" img_width=\"960\" img_height=\"640\" alt=\"​鑫苑物業業績增速遜於同行 母公司鑫苑置業資產負債率超90%\" inline=\"0\"\u003E\u003Cp class=\"pgc-img-caption\"\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003C\u002Fdiv\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E《投資時報》研究員 徐林\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E物業服務行業的春天真的來了嗎？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E隨着2019年以來有上市房企背景的佳兆業美好（2168.HK）和奧園健康（3662.HK）先後登陸港交所，中國物業服務行業上市公司的數量已達14家。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E然而，當新城控股（601155.SH）原董事長王振華陷入惡性事件旋渦之時，該公司旗下物業管理服務公司新城悅（1755.HK）亦未能倖免，在案件曝光當日股價暴跌23.72%。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E這也給過度依賴母公司的物業服務行業敲響了警鐘：樹大雖然好乘涼，但枝枯葉殘也難涼。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E據瞭解，今年下半年擬IPO的6家物業服務公司包括計劃登陸港交所的藍光嘉寶物業、保利物業、鑫苑物業和建業新生活，以及有可能成爲繼南都物業（603506.SH）後第二家登陸A股市場的新大正物業。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E其中，鑫苑物業因母公司鑫苑置業（XIN.N）今年一季度營業收入同比增長169.31%至31.57億元，並實現扭虧而被外界注意。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E公開資料顯示，鑫苑物業成立於1998年，主要業務是向物業開放商、業主及住戶提供物業管理服務、增值服務、交付前及諮詢服務。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E招股書顯示，2016年至2018年（下稱報告期內），鑫苑物業分別實現營業收入2.27億元、2.96億元和3.93億元；同期淨利潤分別爲0.26億元、0.69億元和0.76億元。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E業績增長與母公司的鼎力相助不無關係。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E報告期內，鑫苑物業向鑫苑置業開發的物業提供物業管理服務實現的營業收入佔當期主營業務總收入的比重分別達96.2%、88.9%和84.3%；而鑫苑置業爲鑫苑物業提供的物業管理面積分別爲919.3萬平方米、1097.6萬平方米和1565.5萬平方米，佔後者在管建築面積的比例爲85.5%、80.2%和74.6%。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E利潤指標方面，鑫苑物業2018年利潤總額爲3.93億元，毛利率爲34.0%；物業管理服務業務貢獻的利潤達2.62億元，佔利潤總額的比例爲66.6%。其中，爲母公司鑫苑置業提供物業管理服務錄得收益2.21億元，佔該業務板塊貢獻利潤的比例達84.3%，而此前兩年的數據，分別爲96.2%和88.9%。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E\u003Cstrong\u003E鑫苑置業上市以來股價走勢圖\u003C\u002Fstrong\u003E（美元\u002FADS）\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-right\"\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cdiv class=\"pgc-img\"\u003E\u003Cimg src=\"http:\u002F\u002Fp1.pstatp.com\u002Flarge\u002Fpgc-image\u002Feb758ed536424247bacc3c2d5cad778f\" img_width=\"1080\" img_height=\"459\" alt=\"​鑫苑物業業績增速遜於同行 母公司鑫苑置業資產負債率超90%\" inline=\"0\"\u003E\u003Cp class=\"pgc-img-caption\"\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003C\u002Fdiv\u003E\u003Cp class=\"ql-align-right\"\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-right\"\u003E數據來源：Wind\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E不過，可供參考對比的一組數據是，在行業TOP10公司未來仍將保持超過50%業績增速的背景下，鑫苑物業2018年32.77%的營收同比增速，較14家上市物業服務公司的同期平均值，低了近12個百分點。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E一方面，該公司在管物業面積和在管收費管理物業面積每年每平方米貢獻的1.71元至1.90元物業管理費均處於行業中下游位置；另一方面，儘管母公司依賴症減弱，但來自第三方開發商的收入佔比短時間內仍難有起色；更重要的是，鑫苑置業今年一季度業績增長的背後，卻必須面對銷售規模下滑的境況，這也或將進一步降低對鑫苑物業的支持力度。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E鑫苑物業在招股書中表示，若公司未來無法繼續成爲鑫苑置業的物業服務管理供應商，或無法按照合適條款獲得第三方開發商開發的物業的新物業服務合同，從而彌補公司管理餘下鑫苑置業開發的物業的任何短絀，那麼，公司經營業績及增長前景可能會受到重大不利影響。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E作爲“美股上市第一房企”，鑫苑置業於2007年12月12日登陸美國紐交所，當天股價漲幅達20%。不過，該公司市值的峯值也定格在當天的6.56億美元。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E截至美東時間2019年7月19日，鑫苑置業4.2美元\u002FADS收盤價較52周高點已下挫15.15%，其最新的2.52億美元市值僅高於上市首日募得資金總額700萬美元。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E更麻煩的是，鑫苑置業的房企銷售排名，近年來首次跌出前90。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E數據顯示，2014年至2018年，鑫苑置業分別實現銷售金額額82.3億元、135.6億元、190.7億元、233.1億元和295.1億元，分別排在行業第84名、73名、84名、78名和82名。截至今年上半年，該公司112.3億元銷售額同比下滑15.82%，排名則下滑至第92名。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E儘管鑫苑置業在上市之初“不囤地、不捂盤、零庫存”的戰略下錄得諸多健康財務指標，但近年來規模製勝的房企業績增長定律也令其被迫加快了擴張的腳步。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E然而，伴隨土儲規模增加，鑫苑置業業績在告別2013年下滑後連續4年增長不溫不火。同時，該公司資產負債率也由此前平均的50%攀升至90%高位。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003EWind數據顯示，2016年至2018年，鑫苑置地負債總額分別爲170.49億元、230.33 億元、348.10億元和500.19億元；同期資產負債率分別達73.72%、78.29%、83.44%和90.72%，且成爲2018年資產負債率最高的5家中國上市房企之一。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E截至2019年一季度末，鑫苑置業負債總額微降3.31%至483.65億元，而其資產負債率仍處於90%上方。 \u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003C\u002Fdiv\u003E"'.slice(6, -6), groupId: '6717161080579162631