摘要：\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E所以，任何要求全款的房子都要格外谨慎，不是不能买，\u003Cstrong\u003E是没有杠杆，投资回报率就非常低。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E\u003Cstrong\u003E第一、郑州房价是稳的，均价1万5，至少会持续2年。

"\u003Cp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cdiv classname=\"pgc-img\"\u003E\u003Cimg src=\"http:\u002F\u002Fp1.pstatp.com\u002Flarge\u002Fda6b001042b1bda59e9c\" img_width=\"1180\" img_height=\"300\" alt=\"全体预警！下半年选房前，一定要看这5句话\" inline=\"0\"\u003E\u003C\u002Fdiv\u003E\u003Cp\u003E1\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E先说一个问题。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E最近北区7折、8折特价房连续\u003Cstrong\u003E三次突击，降价幅度都在2000-3000\u003C\u002Fstrong\u003E，在市场上引起了一阵儿非常大的躁动，不少买房人慌了，又开始担心自己买过的房是不是高位站岗了……\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cdiv classname=\"pgc-img\"\u003E\u003Cimg src=\"http:\u002F\u002Fp3.pstatp.com\u002Flarge\u002Fpgc-image\u002F869a9ea201e54cec9af6c96b19417d29\" img_width=\"664\" img_height=\"319\" alt=\"全体预警！下半年选房前，一定要看这5句话\" inline=\"0\"\u003E\u003C\u002Fdiv\u003E\u003Cp\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E如图，就在上周，几个粉丝群的问答中，就有粉丝提出了对于“13200购买了北区锦艺金水湾”的高度担忧，从他的描述中，明显能看出他的焦虑。而且关键是，一个小小的500人微信群中这样的例子就有好几个，这问题就大了。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E我想说的是，首先，\u003Cstrong\u003E买过的都要安心\u003C\u002Fstrong\u003E，因为已经是过去完成时，担心也没有用，不如放轻松过日子；\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E其次、今年上半年买过的房，目前来看，\u003Cstrong\u003E80%都是市场价，高位站岗、低价捡漏都只是少数中的少数；\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E最后，上半年已经结束，抓住下半年的机会，才是重点。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E今天，就给大家聊一聊，\u003Cstrong\u003E如何抓住下半年的机会，如何避开风险点位。\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E2\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cdiv class=\"pgc-img\"\u003E\u003Ca href=\"https:\u002F\u002Fm.99hdf.com\u002F\u002Fershoufang\u002Flandingpage_6.html?from=news_pgc&direct_link=1&clue_collect_style=doublebtn_3&gid=\"\u003E\u003Cdiv style=\"background-image:url(http:\u002F\u002Fp1.pstatp.com\u002Flarge\u002Fdad8001444b21bbe7c68);background-position:center;background-repeat:no-repeat;background-size:contain;height:150px;width:100%\" \u003E\u003C\u002Fdiv\u003E\u003C\u002Fa\u003E\u003C\u002Fdiv\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E首先，我们来看看上半年的市场，这是郑州市场的最直接体现。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E市场怎么样？会有什么新的变化？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E\u003Cstrong\u003E第一、郑州房价是稳的，均价1万5，至少会持续2年。\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cdiv classname=\"pgc-img\"\u003E\u003Cimg src=\"http:\u002F\u002Fp3.pstatp.com\u002Flarge\u002Fpgc-image\u002F243c9b18059e42c09b767e0afcd960c3\" img_width=\"873\" img_height=\"700\" alt=\"全体预警！下半年选房前，一定要看这5句话\" inline=\"0\"\u003E\u003C\u002Fdiv\u003E\u003Cp\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E这个数据是相对来说是比较真实的数据，统计口径是郑州\u003Cstrong\u003E主城区\u003C\u002Fstrong\u003E，同时已经\u003Cstrong\u003E剔除了经常混在住宅产品中的经适房、安置房、团购房数据，\u003C\u002Fstrong\u003E是纯粹的商品住宅，参考意义更大些。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E从图可以看出，郑州房价经历了2016-2017年的猛涨之后，已经进入平稳期。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E2019年上半年主城区商品住宅均价15179元\u002F㎡，而且\u003Cstrong\u003E只要政策端不出现大的放松，这个价格至少会持续到明年底，不会有大的波动。\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E\u003Cstrong\u003E第二、购买力明显回归主城。\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cdiv classname=\"pgc-img\"\u003E\u003Cimg src=\"http:\u002F\u002Fp3.pstatp.com\u002Flarge\u002Fpgc-image\u002F5a80bfc0fecf42128c3c9a52950626a6\" img_width=\"1080\" img_height=\"240\" alt=\"全体预警！下半年选房前，一定要看这5句话\" inline=\"0\"\u003E\u003C\u002Fdiv\u003E\u003Cp\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E早在2016年、2017年市场疯涨期，确实让一些远郊新区浑水摸鱼火了一把，诸如平原新区、荥阳东、洞林湖、绿博、南龙湖等等，哪儿哪儿都是红一色的抢房盛况。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E但市场冷静之后，2018年之后，尤其是2019年上半年以来，\u003Cstrong\u003E主城区成交面积占比已经明显提升，如今基本都在50%以上。\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E\u003Cstrong\u003E第三、改善需求在明显增加。\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cdiv classname=\"pgc-img\"\u003E\u003Cimg src=\"http:\u002F\u002Fp1.pstatp.com\u002Flarge\u002Fpgc-image\u002Feaf2407e733c4baca09103a3a8fc9aec\" img_width=\"967\" img_height=\"683\" alt=\"全体预警！下半年选房前，一定要看这5句话\" inline=\"0\"\u003E\u003C\u002Fdiv\u003E\u003Cp\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E一张图，非常清晰。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E从2012年至今，郑州刚需产品成交量呈明显紧缩趋势，90平以下房源\u003Cstrong\u003E成交量占比减半。\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E60㎡以下房源由17%降至3%；\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E60-80㎡房源由17%降至5%；\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E最经典的80-90㎡产品由40%降至26%；\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E与此同时，改善产品成交量呈稳步上升趋势，不同面积段\u003Cstrong\u003E基本都实现了占比翻倍。\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E90-100㎡房源由7%上升至15%；\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E100-120㎡由7%上升至18%；\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E120-144㎡由14%上升至23%；\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E140-180㎡由2%上升至6%；\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E\u003Cstrong\u003E房价维稳在1万5水平、购买力回归主城、改善需求明显增加\u003C\u002Fstrong\u003E……这是目前郑州市场上最明显的三大特点；\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E并且结合目前郑州政策端、土地端、供需端等口径数据来看，\u003Cstrong\u003E这些特点和变化，至少会持续2-3年，不会再有颠覆性变化。\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E3\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E好，弄清了市场现状之后，接下来我们再来划一划下半年选房逻辑中的几个重点。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E\u003Cstrong\u003E1、不管自住还是投资，主城的优先序必须在前，不用质疑。\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E这是一句俗得不能再俗的话，但尽管反复强调过很多次，还是不断有粉丝抱着侥幸心理来问：\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E平原新区现在七千多太洼地了，真不能买吗？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E荥阳东马上有地铁了，真不适合投资吗？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E南港那么好的规划，现在投资还是不建议？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E……\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E不多说，上数据。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cdiv classname=\"pgc-img\"\u003E\u003Cimg src=\"http:\u002F\u002Fp1.pstatp.com\u002Flarge\u002Fpgc-image\u002F36e8e55ad0684b71abd4fa0d5c5bc54b\" img_width=\"857\" img_height=\"367\" alt=\"全体预警！下半年选房前，一定要看这5句话\" inline=\"0\"\u003E\u003C\u002Fdiv\u003E\u003Cp\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E2011年-2014年，4年时间内，郑州主城区和郊区房价差距一直僵持在\u003Cstrong\u003E2500左右\u003C\u002Fstrong\u003E；\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E2015年-2017年，这两年开始，主城和郊区的房价差距翻了一倍，至\u003Cstrong\u003E4000左右；\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E2017年-2019年上半年，郑州主城区和郊区的房价差距又翻了一倍，房价差\u003Cstrong\u003E高达近8000\u003C\u002Fstrong\u003E，而且这个差距越拉越大；\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E所以，一定要清楚，\u003Cstrong\u003E主城区的升值空间要远大于郊区，安全性也高的多。\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E\u003Cstrong\u003E2、如果资金不太足，35万以内的刚需、小额投资，宁可紧贴着主城买小户型，不选远郊大户型。\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E如果资金真的不足，各种招都用了还是凑不够，那么你的选项里要果断放弃远郊大户型，去找主城区、贴近主城区的三环边、四环内的两房、一房小户型。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E否则后期换房、换区域，成本太高。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E\u003Cstrong\u003E3、宁买区域最低价，不买区域CEO盘。\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E这一点要排除一种情况，单纯考虑自住舒适度，不考虑资金、不考虑性价比，那就哪个壕买哪个。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E但如果不是这种情况，请记得，宁选区域最低价、不买区域CEO盘。最低价至少有差价在，性价比是可以的，也是以后升值空间的良好基础。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E不信，你可以去看看1万78买了高新区恒大城的那批人，1万8买了二七新区亚星官邸大平层的那批人，1万9买了滨河新城高层的那批人，以及1万4买了绿博毛坯高层的那批人……\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E都稳坐在高高的山头，等时间来填平深沟。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E\u003Cstrong\u003E4、看到低价、特价，不要急着冲动抢，要学会判断。\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E这里，主要想强调一类全款低价房，针对投资者。这种房子价格是最低的，比如去年年底，白沙某盘，正常售价1万1，全款9500，差价1500，很有诱惑力。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E能不能买？要算算投资回报率。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E一般，\u003Cstrong\u003E房产投资回报率 = 涨幅 × 杠杆率。\u003C\u002Fstrong\u003E（今天简单讲 ，择篇详述）\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E什么概念呢？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cdiv classname=\"pgc-img\"\u003E\u003Cimg src=\"http:\u002F\u002Fp9.pstatp.com\u002Flarge\u002Fpgc-image\u002Fc37403c1d0d64c50b01298f55127788f\" img_width=\"732\" img_height=\"151\" alt=\"全体预警！下半年选房前，一定要看这5句话\" inline=\"0\"\u003E\u003C\u002Fdiv\u003E\u003Cp\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E假如一套房子100万，如果首付30%即30万买入，基本3倍杠杆，涨价30%后130万，升值30万，那么就是用了30万成本赚回30万，投资回报率就是100%；\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E同样，如果全款100万买入，涨价30%后，用100万的成本赚回30万，回报率只有30%。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E所以，任何要求全款的房子都要格外谨慎，不是不能买，\u003Cstrong\u003E是没有杠杆，投资回报率就非常低。\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E\u003Cstrong\u003E5、经历了三年的涨价之后，郑州已经没有真正的洼地区域、没有买到即赚的区域，坑还是漏？要看具体盘。\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E如果说2017年1万3左右的管南算洼地，2018年1万2左右的白沙算洼地，都还说得过去。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E但2019年以来，随着管南涨价至1万5，常西湖涨价至1万5，白沙新盘基本售罄等等，如今郑州各个区域的房价已经扁平化，郑州已经失去了真正的价值洼地区域，再也没有闭着眼就能买到即稳赚的、连片的区域。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E\u003Cstrong\u003E如果谁给你说有，拉黑，绝对是忽悠！\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E那机会都在哪儿？怎么找机会？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E躺着买赢的时代过去了，你需要勤快点，花更多的时间去跑盘实地看，花更多的精力去关注目标楼盘的一举一动，再不然，就多关注楼市发文。\u003C\u002Fp\u003E\u003C\u002Fp\u003E"'.slice(6, -6), groupId: '6717411791334277636