摘要：\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E所以，任何要求全款的房子都要格外謹慎，不是不能買，\u003Cstrong\u003E是沒有槓桿，投資回報率就非常低。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E\u003Cstrong\u003E第一、鄭州房價是穩的，均價1萬5，至少會持續2年。

"\u003Cp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cdiv classname=\"pgc-img\"\u003E\u003Cimg src=\"http:\u002F\u002Fp1.pstatp.com\u002Flarge\u002Fda6b001042b1bda59e9c\" img_width=\"1180\" img_height=\"300\" alt=\"全體預警！下半年選房前，一定要看這5句話\" inline=\"0\"\u003E\u003C\u002Fdiv\u003E\u003Cp\u003E1\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E先說一個問題。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E最近北區7折、8折特價房連續\u003Cstrong\u003E三次突擊，降價幅度都在2000-3000\u003C\u002Fstrong\u003E，在市場上引起了一陣兒非常大的躁動，不少買房人慌了，又開始擔心自己買過的房是不是高位站崗了……\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cdiv classname=\"pgc-img\"\u003E\u003Cimg src=\"http:\u002F\u002Fp3.pstatp.com\u002Flarge\u002Fpgc-image\u002F869a9ea201e54cec9af6c96b19417d29\" img_width=\"664\" img_height=\"319\" alt=\"全體預警！下半年選房前，一定要看這5句話\" inline=\"0\"\u003E\u003C\u002Fdiv\u003E\u003Cp\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E如圖，就在上週，幾個粉絲羣的問答中，就有粉絲提出了對於“13200購買了北區錦藝金水灣”的高度擔憂，從他的描述中，明顯能看出他的焦慮。而且關鍵是，一個小小的500人微信羣中這樣的例子就有好幾個，這問題就大了。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E我想說的是，首先，\u003Cstrong\u003E買過的都要安心\u003C\u002Fstrong\u003E，因爲已經是過去完成時，擔心也沒有用，不如放輕鬆過日子；\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E其次、今年上半年買過的房，目前來看，\u003Cstrong\u003E80%都是市場價，高位站崗、低價撿漏都只是少數中的少數；\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E最後，上半年已經結束，抓住下半年的機會，纔是重點。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E今天，就給大家聊一聊，\u003Cstrong\u003E如何抓住下半年的機會，如何避開風險點位。\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E2\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cdiv class=\"pgc-img\"\u003E\u003Ca href=\"https:\u002F\u002Fm.99hdf.com\u002F\u002Fershoufang\u002Flandingpage_6.html?from=news_pgc&direct_link=1&clue_collect_style=doublebtn_3&gid=\"\u003E\u003Cdiv style=\"background-image:url(http:\u002F\u002Fp1.pstatp.com\u002Flarge\u002Fdad8001444b21bbe7c68);background-position:center;background-repeat:no-repeat;background-size:contain;height:150px;width:100%\" \u003E\u003C\u002Fdiv\u003E\u003C\u002Fa\u003E\u003C\u002Fdiv\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E首先，我們來看看上半年的市場，這是鄭州市場的最直接體現。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E市場怎麼樣？會有什麼新的變化？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E\u003Cstrong\u003E第一、鄭州房價是穩的，均價1萬5，至少會持續2年。\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cdiv classname=\"pgc-img\"\u003E\u003Cimg src=\"http:\u002F\u002Fp3.pstatp.com\u002Flarge\u002Fpgc-image\u002F243c9b18059e42c09b767e0afcd960c3\" img_width=\"873\" img_height=\"700\" alt=\"全體預警！下半年選房前，一定要看這5句話\" inline=\"0\"\u003E\u003C\u002Fdiv\u003E\u003Cp\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E這個數據是相對來說是比較真實的數據，統計口徑是鄭州\u003Cstrong\u003E主城區\u003C\u002Fstrong\u003E，同時已經\u003Cstrong\u003E剔除了經常混在住宅產品中的經適房、安置房、團購房數據，\u003C\u002Fstrong\u003E是純粹的商品住宅，參考意義更大些。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E從圖可以看出，鄭州房價經歷了2016-2017年的猛漲之後，已經進入平穩期。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E2019年上半年主城區商品住宅均價15179元\u002F㎡，而且\u003Cstrong\u003E只要政策端不出現大的放鬆，這個價格至少會持續到明年底，不會有大的波動。\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E\u003Cstrong\u003E第二、購買力明顯迴歸主城。\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cdiv classname=\"pgc-img\"\u003E\u003Cimg src=\"http:\u002F\u002Fp3.pstatp.com\u002Flarge\u002Fpgc-image\u002F5a80bfc0fecf42128c3c9a52950626a6\" img_width=\"1080\" img_height=\"240\" alt=\"全體預警！下半年選房前，一定要看這5句話\" inline=\"0\"\u003E\u003C\u002Fdiv\u003E\u003Cp\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E早在2016年、2017年市場瘋漲期，確實讓一些遠郊新區渾水摸魚火了一把，諸如平原新區、滎陽東、洞林湖、綠博、南龍湖等等，哪兒哪兒都是紅一色的搶房盛況。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E但市場冷靜之後，2018年之後，尤其是2019年上半年以來，\u003Cstrong\u003E主城區成交面積佔比已經明顯提升，如今基本都在50%以上。\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E\u003Cstrong\u003E第三、改善需求在明顯增加。\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cdiv classname=\"pgc-img\"\u003E\u003Cimg src=\"http:\u002F\u002Fp1.pstatp.com\u002Flarge\u002Fpgc-image\u002Feaf2407e733c4baca09103a3a8fc9aec\" img_width=\"967\" img_height=\"683\" alt=\"全體預警！下半年選房前，一定要看這5句話\" inline=\"0\"\u003E\u003C\u002Fdiv\u003E\u003Cp\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E一張圖，非常清晰。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E從2012年至今，鄭州剛需產品成交量呈明顯緊縮趨勢，90平以下房源\u003Cstrong\u003E成交量佔比減半。\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E60㎡以下房源由17%降至3%；\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E60-80㎡房源由17%降至5%；\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E最經典的80-90㎡產品由40%降至26%；\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E與此同時，改善產品成交量呈穩步上升趨勢，不同面積段\u003Cstrong\u003E基本都實現了佔比翻倍。\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E90-100㎡房源由7%上升至15%；\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E100-120㎡由7%上升至18%；\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E120-144㎡由14%上升至23%；\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E140-180㎡由2%上升至6%；\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E\u003Cstrong\u003E房價維穩在1萬5水平、購買力迴歸主城、改善需求明顯增加\u003C\u002Fstrong\u003E……這是目前鄭州市場上最明顯的三大特點；\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E並且結合目前鄭州政策端、土地端、供需端等口徑數據來看，\u003Cstrong\u003E這些特點和變化，至少會持續2-3年，不會再有顛覆性變化。\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E3\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E好，弄清了市場現狀之後，接下來我們再來劃一劃下半年選房邏輯中的幾個重點。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E\u003Cstrong\u003E1、不管自住還是投資，主城的優先序必須在前，不用質疑。\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E這是一句俗得不能再俗的話，但儘管反覆強調過很多次，還是不斷有粉絲抱着僥倖心理來問：\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E平原新區現在七千多太窪地了，真不能買嗎？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E滎陽東馬上有地鐵了，真不適合投資嗎？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E南港那麼好的規劃，現在投資還是不建議？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E……\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E不多說，上數據。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cdiv classname=\"pgc-img\"\u003E\u003Cimg src=\"http:\u002F\u002Fp1.pstatp.com\u002Flarge\u002Fpgc-image\u002F36e8e55ad0684b71abd4fa0d5c5bc54b\" img_width=\"857\" img_height=\"367\" alt=\"全體預警！下半年選房前，一定要看這5句話\" inline=\"0\"\u003E\u003C\u002Fdiv\u003E\u003Cp\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E2011年-2014年，4年時間內，鄭州主城區和郊區房價差距一直僵持在\u003Cstrong\u003E2500左右\u003C\u002Fstrong\u003E；\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E2015年-2017年，這兩年開始，主城和郊區的房價差距翻了一倍，至\u003Cstrong\u003E4000左右；\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E2017年-2019年上半年，鄭州主城區和郊區的房價差距又翻了一倍，房價差\u003Cstrong\u003E高達近8000\u003C\u002Fstrong\u003E，而且這個差距越拉越大；\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E所以，一定要清楚，\u003Cstrong\u003E主城區的升值空間要遠大於郊區，安全性也高的多。\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E\u003Cstrong\u003E2、如果資金不太足，35萬以內的剛需、小額投資，寧可緊貼着主城買小戶型，不選遠郊大戶型。\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E如果資金真的不足，各種招都用了還是湊不夠，那麼你的選項裏要果斷放棄遠郊大戶型，去找主城區、貼近主城區的三環邊、四環內的兩房、一房小戶型。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E否則後期換房、換區域，成本太高。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E\u003Cstrong\u003E3、寧買區域最低價，不買區域CEO盤。\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E這一點要排除一種情況，單純考慮自住舒適度，不考慮資金、不考慮性價比，那就哪個壕買哪個。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E但如果不是這種情況，請記得，寧選區域最低價、不買區域CEO盤。最低價至少有差價在，性價比是可以的，也是以後升值空間的良好基礎。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E不信，你可以去看看1萬78買了高新區恒大城的那批人，1萬8買了二七新區亞星官邸大平層的那批人，1萬9買了濱河新城高層的那批人，以及1萬4買了綠博毛坯高層的那批人……\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E都穩坐在高高的山頭，等時間來填平深溝。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E\u003Cstrong\u003E4、看到低價、特價，不要急着衝動搶，要學會判斷。\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E這裏，主要想強調一類全款低價房，針對投資者。這種房子價格是最低的，比如去年年底，白沙某盤，正常售價1萬1，全款9500，差價1500，很有誘惑力。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E能不能買？要算算投資回報率。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E一般，\u003Cstrong\u003E房產投資回報率 = 漲幅 × 槓桿率。\u003C\u002Fstrong\u003E（今天簡單講 ，擇篇詳述）\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E什麼概念呢？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cdiv classname=\"pgc-img\"\u003E\u003Cimg src=\"http:\u002F\u002Fp9.pstatp.com\u002Flarge\u002Fpgc-image\u002Fc37403c1d0d64c50b01298f55127788f\" img_width=\"732\" img_height=\"151\" alt=\"全體預警！下半年選房前，一定要看這5句話\" inline=\"0\"\u003E\u003C\u002Fdiv\u003E\u003Cp\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E假如一套房子100萬，如果首付30%即30萬買入，基本3倍槓桿，漲價30%後130萬，升值30萬，那麼就是用了30萬成本賺回30萬，投資回報率就是100%；\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E同樣，如果全款100萬買入，漲價30%後，用100萬的成本賺回30萬，回報率只有30%。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E所以，任何要求全款的房子都要格外謹慎，不是不能買，\u003Cstrong\u003E是沒有槓桿，投資回報率就非常低。\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E\u003Cstrong\u003E5、經歷了三年的漲價之後，鄭州已經沒有真正的窪地區域、沒有買到即賺的區域，坑還是漏？要看具體盤。\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E如果說2017年1萬3左右的管南算窪地，2018年1萬2左右的白沙算窪地，都還說得過去。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E但2019年以來，隨着管南漲價至1萬5，常西湖漲價至1萬5，白沙新盤基本售罄等等，如今鄭州各個區域的房價已經扁平化，鄭州已經失去了真正的價值窪地區域，再也沒有閉着眼就能買到即穩賺的、連片的區域。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E\u003Cstrong\u003E如果誰給你說有，拉黑，絕對是忽悠！\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E那機會都在哪兒？怎麼找機會？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E躺着買贏的時代過去了，你需要勤快點，花更多的時間去跑盤實地看，花更多的精力去關注目標樓盤的一舉一動，再不然，就多關注樓市發文。\u003C\u002Fp\u003E\u003C\u002Fp\u003E"'.slice(6, -6), 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