来源：米筐投资（微信ID：mikuangtouzi）

作者：三万

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前两天，朋友圈又被房地产刷屏了。

先是有“19城政策放宽，房价涨意浓”的网传爆图——朋友圈的各个房产中介，疯狂转发，“春季躁动”行情，一触即发。

之后又来了一个更猛的，统计局数字显示，一二三线城市房价全面上涨。二线城市同比上涨11.6%。这还得了，发生了什么？大涨了？怎么感觉不到呢。

这还没完，之后还有一个更是惊动了北京城，链家显示日成交量489套，这个单日成交量，放到去年全年也是可以排入前10的。也许是动静太大，以至于招来了神秘力量的介入，链家就忽然就不显示某些数据了。

就在大家摸不着头脑时，开发商们，也出来搞了个大新闻：

万科：我们找不到一个和房产赚钱前景相当的行业；

许家印主持恒大销售大会抓卖房：全国所有住宅项目都能打9折。

碧桂园开启大规模人员调整：有部门已确定裁员50%；

角儿们都登场了，一个个唱的好不热闹。可是我们，好像还摸不着头脑。

这房地产，你也躁动了？

1

捋一捋

让我们一件件看，把事情一点点捋一捋。

首先是各个城市的放宽，这图猛地一看，非常震撼，“格局”很大，全国都给你铺开了。但是仔细一瞅，都是些“现价宽松”“落户放宽”。但是影响房价的限购、限贷，限售，并没有大范围放开。还有我们金融人士比较关心的杠杆，首付比例。更是丝毫没有动摇。

这么一想，是不是就冷静下来了。别被这点动静唬住。之前的一刀切有点用力过猛，现在稍微修正一下，就以为要翻个身。

第二个统计的大涨，其实是一个数字游戏，原因非常简单，是因为部分二线城市，限价放开后，高价项目入市，造成了统计结果的大涨。纯数字游戏，被媒体拿来渲染。某位长者说过“不要总是想搞个大新闻”，媒体朋友们，能不能牢记在心？

关于北京的日成交量回暖，一开始我也有点迷惑，难道这北京城，真要启动了？作为中国的政治中心，就这么任性，不讲组织纪律，“目无王法”？

我虚心请教了链家的马总，结果马总啪地扔给我一张走势图：

还不忘给我透漏点行业秘密：“春节过来是传统营销季，什么春季房展，小阳春，都是我们的特色，这时候不卖点，第二季度就别想了。”

嘿嘿，有道理。这让我想起自己写过的，房地产和股市的区别：房地产好就好在你不能天天看。天天关注房价涨跌，天天看交易量多了少了，犹如拿显微镜看手洗干净没有，镜头里的细菌会让你焦虑不安。不要丢掉当房东的幸福，从股民身上染上“恶习”啊，朋友们。

至于最后的几位开发商，大佬有大佬的想法，万科的话不是第一次了，恒大打折，也不是第一次了。

碧桂园裁员，倒是值得研究，难道要跟朋友圈的房产中介唱反调？你们对政策松动，不抱希望了么？

是不是跟房地产大环境有关？然而某位朋友私信告诉我“场面话听听就行了，去年销售冲太猛，今年1月份业绩下滑明显。有些企业就这样，赚大钱发奖金不积极，一看市场行情不好，趁机想法子扣奖金裁员倒是非常快，还美名其曰优化团队”。

有人说，两会上房产税要审议了，大佬们提前知道消息了。

有人说，一季度数据不好，2019年大佬们都看淡市场了。

哎，扑朔迷离，有故意唱多的，有含含糊糊唱空的，你方唱罢我登场。2019这一江春水，算是越搅越浑了。

2

冷静冷静

无疑，现在的房地产市场已经彻底分化了。好的城市，已经逐步企稳。这个时候换房，刚需买房都是一个好时机。

有的城市还在慢慢阴跌，时不时出个新闻，刺激刺激人们的敏感神经。

有的城市已经刚刚冷静，从去年的燥热中消停下来。

分化，是这个时代的特色。

回顾上一轮疯涨，杠杆、信贷的因素成为“核动力”。没有这个涡轮加速，靠老百姓实打实的买卖，是很难有这种极端行情的。

而当时的金融环境，最核心的是：

房企端：允许房地产企业在银行间债券市场，发行中期票据；

居民端：金融极度自由化；

房子买卖两头，都给了无限开火权，然而现在这两块仍然是被紧紧拽住。没了涡轮加速，市场就沦落为真实的市场，不嗑药，不打针，检验真假实力。

现在所谓的“宽松”，投向了小微企业和普惠金融，很多人都说这些钱会流向房地产。但是，小微企业和普惠金融，跟房企和地方平台融资比起来，就是毛毛雨啦。

缺少金融助力的情况下，当前的房地产市场水温是正常的，该冷的冷，该热的热。

而资产价格，波动是天然属性，窄幅波动是很正常的，不要情绪化，被眼前的热闹、冷淡迷惑。因城而异，思考自己城市在哪个阶段，哪个位置。

房地产躁动，毕竟是春天嘛，忽冷忽热，很正常。

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