7月24日苏州限购和限售政策加码，一石激起千层浪，有人问接下来市场会怎样？

答曰，有价无市

01 壹

新房3年、二手房5年限售，早在5月11日的调控政策中就已经明确提到过

对苏州工业园区全域、苏州高新区部分重点区域（东起京杭运河，西至珠江路，南至竹园路，北至邓尉路）新建商品住房实施限制转让措施。自本意见发布之日起，限制转让区域内新取得预（销）售许可的商品住房项目（含已经取得预售许可尚未开始网签的项目），购房人自取得不动产权证之日起，满三年后方可转让。

因此分析园区511新政后二手房数据，对接下来的市场有很大借鉴意义。（数据分别是511新政前两个月和511新政后两个月）

3月11日~5月12日周网签数据

以上是统计的3月11日~5月12日园区二手房一周网签数据。可以很明显的看出，自4月起园区二手房网签量暴涨（受5月1日那周受小长假影响，网签量暂不讨论），这种高位周网签量持续到什么时候了？

5月13日~7月14日周网签数据

考虑到之前园区市场太过疯狂，中介手上积压着很多等周期的二手房交易，上图可以看出，园区二手房网签量直到6月24日那周才开始真正意义下滑，并在之后有所反弹?

那是不是可以理解为6月24日那周，园区二手房成交量见底后，如今已经完成反弹？

看下面这组数据，很重要！再来回答这个问题

01玲珑

02湖西+金鸡湖

03景城

04奥体中心

05东沙湖

06湖东领里中心

07青剑湖+独墅湖

7月28日挂牌数据采自贝壳&安居客，以贝壳为主，成交数据全部采自贝壳网站，以下分析数据相同。

相比511新政前两个月，5/13日~7/14期间园区以上几个区域二手房

平均挂牌价上涨了8.96%

成交量下跌了72.02%

从贝壳的成交数据推断，园区的二手房网签量可能会进一步下跌。

正是因为园区目前有价无量的二手房市场，会出现以下这种情况，挂牌价很高，真实成交价却不随挂牌价上涨，议价空间非常大。就像上图的星公元名邸挂牌价6.18万，然而主推的一套二手房5.5万都仍未成交。

挂牌价上涨并不意味着房价上涨了

如今园区的二手房市场，经过新一轮调控政策后，效果非常明显，购房者的恐慌情绪消散，开始谨慎观望；反倒是房东不再像之前那么有恃无恐，随着二手房挂牌量的激增，急需资金的房东对房价让步有很大的空间。

511新政前，园区房东卖房慌，担心前脚刚卖完，房子就涨价了；买家慌，担心刚看中的房子，房东临时就跳价了；中介慌，担心刚准备签单的房源，被其他中介抢先了。

511新政后，房东急，中介急，买家不急了。

02 贰

相信有人会质疑单举园区的数据，没有太大参考意义，下面再看新区和姑苏区同步比较。

3月11日~5月12日周网签数据

受3月25日新区房管局系统更新和5月1日小长假周影响，这两周暂不讨论

5月13日~7月14日周网签数据

可以很明显看出，自4月1日起与园区周二手网签量持续550+套高位数据不同，新区是270→400→270来回波动的，整体网签量增加并不明显。

再看新区两个核心板块二手房成交数据：

01狮山

02科技城

相比511新政前两个月，5/13日~7/14期间狮山和科技城二手房

平均挂牌价上涨了9.54%

成交量下跌了5%

另外很明显新区狮山或科技城并没有因为511新政后对园区学位限制，享受到所谓的“溢价现象”。511新政对新区影响并不明显，接下来整体挂牌价上涨，会随着724新政有所稳控。

03 叁

3月11日~5月12日周网签数据

受3月25日新区房管局系统更新和5月1日小长假周影响，这两周暂不讨论

5月13日~7月14日周网签数据

姑苏区的网签量更容易看了，整体网签量511新政后增加比较明显，再看几个区域二手房成交价信息。

01平江新城

02沧浪新城

03金阊新城

04双塔&南门

05胥江

相比511新政前两个月，5/13日~7/14期间姑苏区以上几个区域二手房

平均挂牌价上涨了11.65%

成交量上浮了9.1%

姑苏区的数据，需要细化整理一遍

首先沧浪新城挂牌价的涨幅17.29%，之前一篇文章已经解释过了

世茂运河城的补涨造成沧浪新城短期内热潮

倒是平江新城挂牌价的涨幅13.20%，有点意外但也可以理解，毕竟学区还不错，而且规划本来就是市区“三大新城”最好的；至于金阊新城，涨幅8.72%，现在来看还算不错的一个置业时机。

关于三座新城4月7日文章做的详细分析，现在再比较具体数据和笔者预想的差不多

被遗忘的三座新城

以上是关于市区三座新城之间的数据比较，接下来的就更有意思了。

靠近狮山的胥江板块，整体挂牌价涨幅6.81%，低于平均；靠近园区的南门&双塔板块，整体挂牌价涨幅12.26%，高于平均；

再把南门&双塔板块学区房和非学区房涨幅拆解一下，学区房涨幅17.45%，非学区房涨幅5.42%

园区9年一学位后，市场选择了姑苏区的老学区房而不是狮山或科技城的学区房。

04 肆

以下分析仅代表个人意见：

从园区511新政后的市场可以看出，挂牌价上涨，二手房价格很虚，实际成交价远低于房东心理预期，成交量下跌非常明显。

9年一学位后，学区房被挤压到了姑苏区，可是今年苏州市的高考成绩又给学区房热打了一剂冷却剂，因此考虑市区学区房给两个建议，大户顶带阁慎重，一楼不带花园慎重。

724新政后，苏州整体市场或许会走园区的路，二手房整体成交量被控制，尤其未来2~3年，受限售政策影响，市场上流通房源会少很多，加大新房供应量稳定市场将成为重点。

另外有人问过，限售后房源减少，从供需关系来讲会不会引起房价上涨，个人认为是不会的，房源减少了，社保1年变连续2年也把购房者减少了，而且一般人换房周期正常就是5年左右，刚好够满足限售政策，这个数字应该是从大数据分析出来的，5年主要拒绝的就是那些投资客，对正常置业人群没有太多影响。

最后再说说常熟吧，如果按照上面分析，苏州下半年市场下滑，中介有可能又像16年限购一样，主攻外地市场，如今外地市场主要分为三个方向1、湖州南浔等，2、苏北城市如靖江、泰兴等，3、常熟辛庄等一些区域。

常熟有潜力吗？个人认为是有的，15年常熟双实验学区房价格可以单换狮山新区双实验学区房，如今差距明显，或许有机会能独立走出来。至于外地市场和辛庄这些乡镇楼盘，笔者不做太多建议。

最后重审，以上仅代表个人意见，有误之处还望指正，房住不炒，共建稳定楼市环境。

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