2012年9月1日苏州市政府召开新闻发布会，宣布沧浪、平江、金阊合并为姑苏区，自此古城区统称为姑苏区。然而早在2004年为了加快城市化进程、强化中心城市功能、提升城市现代化水平，苏州启动了“三大新城”的建设，分别是“平江新城”、“沧浪新城”、“金阊新城”，可以说是苏州所有新城的鼻祖。

受限于古城保护政策以及城中村拆迁不菲的代价，苏州市尝试了在古城外围圈地规划，市区三区各建一座新城，分流市中心压力。时至今日，再也听不到任何平江、沧浪、金阊的称呼，却遗留下了三座新城。

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平江新城

三座新城中平江新城规划最好，当时规划几句要点摘录：

1、代表着苏州最重要的交通枢纽以及市级商务中心

2、1.72平方公里的商贸商务区和0.96平方公里的新火车站商业区构成了新城中央商务业区

3、苏州CBD之端巅，是苏州乃至长三角地区最具吸引力的黄金商圈之一

2009年9月苏州第一座万达广场开业，当年开业典礼王首富亲自带领团队到平江新城参加剪裁，无疑为这座新城增添了不少信心。随后几年平江新城发展也吸引了全苏州的目光。

2012年古城三区合并，姑苏区政府行政中心迁至平江新城，人们更愿意相信平江新城就是未来古城的核心。同年，平江新城中梁天御售价已经高达1.5万，高于同年园区湖东九龙仓1.3万价格。13年苏州站南广场改造完成投入使用，再次振奋了平江新城，当年天地源平江怡景售价甚至部分房源高达1.8万/㎡，直指湖西。

2015年苏州房价暴涨元年，这一年土拍地王频出，湖东、狮山、劳动路、甚至相城都刷出了新高价。从湖东被海亮（唐宁府地价15992）土拍点燃后，随即一年内狮山龙湖（狮山原著地价15214）、相城中锐（琅石名筑地价12285）、劳动路苏高新（海胥澜庭15141）都相继拍出了区域最高价，引起了整体板块的轰动。

然而这一年平江新城两次挂地，影响力都平平无奇。2015-G-2地块被当代63.07%溢价率拍下，楼面价8235，推广名当代万国府MOMA。2015-WG-25地块更是被天房0溢价率拍下，楼面价9250，后来由金地操盘推广名湾上风华。这两块地从土拍到销售，都没有引起板块效应。

再对比一组数据，12年12月土拍中锐尚城花园苏站路2012-G-95地块，楼面价5999。中海凤凰熙岸劳动路2012-G-97地块，楼面价5944。

也就是说12年开发商眼中和劳动路相媲美的平江新城，到了15年已经不再受开发商高热度追捧了，为什么？

最能被接受的答案就是商业地块建设并不像最初规划那样兑现了。仅仅是2013年一年，平江新城就有4块大型商业地块，被城投和古城投资公司托底接盘了。说好的商业CBD之巅，光靠城投和古城投资公司来打造，显然不现实。

如今围绕着姑苏行政中心3KM以内商业用地，大多以公寓为主，阳光城平江悦、城市生活广场、星健中心、青春汇、他她公馆、苏尚新地等等。由于招商的缺陷，平江新城区域内如今空的商业楼非常多，义乌商品城、婚纱城成了“CBD”商业的支柱，名字响亮的“世界贸易中心”也是以小金融公司为主。

公寓加不知名商业成了这个区域的主流，曾经规划中1.72平方公里的商贸商务区和0.96平方公里的新火车站商业区，基本成为空谈。

09年开业的万达如今也卖身苏宁，正在改名，至今还是平江新城规模最大的商业，10年之约从来都不曾实现。2015年8月，苏大附一平江新城园区正式投入使用可能是近几年这个区域最大的利好。

虽然火车站为平江新城注入了流动人气，但铁路的存在，也间接隔断了南向的衔接，再者相城区活力岛繁花中心商业的崛起，又分走了北向客流。

还有比较重要的一点就是善耕小学、草桥中学的影响力已经大不如前，几年前还被市场追捧的学区房，现在已经成了第二梯队的选择。

10年~16年阶段，平江新城整体房价并不低于狮山和湖东板块，但近两年整体板块的房价，已经滞涨的非常明显，区域内目前没有破4万的小区，相对高端的万科金域平江均价3.6万。

目前板块内在售新房仅金科仁恒浅棠平江，125㎡/140㎡已经清盘，目前还有大户180㎡，精装，均价3.7万左右

相比较而言，平江新城在这三座新城中的地位最高，而且还有地块用于开发，接下来还有一些大型商业即将建设完成投入使用。如果能够形成大型商业群的聚集效应，虽然达不到规划的高度，但至少还有进一步发展的空间，并且今年2月刚刚拍了两块住宅地，未来一段时间也有足够新房流入市场，能够为这个区域持续的造势。

建议：首改如果价位预算不足上园区或者狮山，可以考虑这个板块，相比16年和狮山园区媲美的板块，已经滞涨了2年时间。并且草桥中学学区托底，周边配套如学校（草桥）、地铁（2、4号地铁）、环线（北环）、医院（附一）、商超（苏宁万达）、行政办公一应俱全，以自住的眼光衡量这个区域没有多少硬伤。

以120㎡3房2厅2卫来看，预算380~430万

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沧浪新城

沧浪新城同样是2004年启动建设，北依古城，南临石湖，东接苏州新加坡工业园区，西靠苏州高新技术产业开发区，西南与国际教育园区、苏州大学文正学院为邻。

地理位置上，沧浪新城相比老大哥平江新城并不逊色，但规划定位上，要相差非常多，沧浪新城规划面积 5.06 平方公里。按照城市副中心的规划目标

2007年世茂豪掷17亿，拿下了巨无霸地块世茂运河城！从此，基本提到沧浪新城就离不开世茂，世茂也因此成了这个区域最大的赢家，至今还有房源在售。正是因为巨无霸世茂，低价拿走了沧浪新城核心位置住宅几乎一半的体量，导致大开发商对该板块参与度并不高，大型商业也完全依赖世茂的造城进度。

我们做个猜想，假如当年世茂位置给吴中万达/龙湖一部分（商业），万科一部分，融创（融创石湖桃花源体量实在太小了）一部分，想必对沧浪新城的影响又是另外一个结局。（同理参考招商小石城附近，一家独大造城势必会影响其他开发商对板块的介入）

14年沧浪新城世茂瀚河苑加推，引起了和中海凤凰熙岸真假立达学区房大战，当然这只是当年市区内战的一个小插曲。14年限购还未解除，市区住宅的吸引力远超过新区和湖东。当年有句玩笑话，老苏州人看护城河以外都是乡下，新苏州人看运河（内环）以外都是郊区，可见当年市区号召力。

现在来看劳动路的立达，还是比不了沧浪新城这边的校区，口口声声称为立达本部，实际上也只是过个嘴瘾。

立达本来做为苏州初中阶实打实的一哥（早几年成绩和市场影响力都是NO1），近几年随着生源质量下降，口碑也慢慢开始变化，从过去众星捧月到如今褒贬不一。并且立达也学新实玩起了各种分校本部，胥江中学立达本部，新建的沧浪中学（立达分校）预计今年9月份招生。

原本沧浪新城最大的招牌立达学区，这两年不仅中考成绩逐年下滑，更是被各个分校搅的支离破碎，影响力大不如前。

另外沧浪新城整个板块内人流量比较大就是世茂广场的大润发。当年卖到天价的亿象城已死，成为美团饿了么外卖商家集中地。本来板块内最值得期待的世茂广场商业，如今跟运河对面的吴中万达相比，真是云泥之别。吴中万达开业至今几乎每天高峰期停车都是一位难求，而世茂广场忙着干嘛？卖公寓，这就是一家独大造城引起的负面效果。

房东一定后悔死了，十年前这个钱在园区买套住宅现在是什么价

接下来3号线的通车，沧浪新城将迎来真正意义上的地铁，除此之外沧浪新城将不再有任何利好值得市场期待。另外新建的沧浪中学立达分校预计今年9月开始招生，想要考虑这个板块的最好等学区重新划分后，再做打算。

沧浪中学立达分校

建议：如果考虑中学学区预算又只有300万左右，可以关注这个板块，毕竟3万出头世茂运河城可以淘到还算不错的立达学区房，虽说立达不如以前，至少算一线中学之一。如果想要投资该区域，不做任何推荐，谨慎考虑。周边配套学校（立达）、医院（中医院）、地铁（2、3号线）、环线（友新高架）、商超（吴中万达）同样俱全，以自住的眼光衡量这个区域没有多少硬伤

预算300~400万，考虑面积88~120㎡。

3

金阊新城

三座新城里面金阊新城的定位是最低的，也是最无力吐槽的。

金阊新城位于苏州老城区西北部的白洋湾地区。以物流、商贸为主要开发亮点，全力打造现代商贸物流中心和主城区商业副中心。

同样是2004年规划建设的，金阊新城更像是弃子一般，物流城、汽配城、小商品城、婚纱城都来了这里。去年差点把南门海鲜批发商市场也搬过来，引起区域内居民集体反对甚至闹上了南京零距离，才不了了之。

“到苏州不游虎丘乃憾事也”宋代文豪苏东坡一句话，为吴中第一名胜增添了不少风采。

然而虎丘塔下的金阊新城由于物流城和汽配城的存在，成了大货车集中地，各路大货车标志只要你认识的，在这里绝对能看到。

虎丘风景区北门312国道城北西路段，15年去的时候在修，现在过去还在修。加上卡车又多，遇到上下班高峰，堵得让人怀疑人生。并且尘土飞扬脏乱不堪，让虎丘风景区都失色不少（希望这段路能加强管制，看到电动车在路边骑都觉的很危险）。

除此之外京沪高速和运河隔断了东西向，北向又被浒关重点打造的商业区卡主了，宜家永旺吸引了大多该区域客源。金阊新城范围内的大型商业星光耀广场到现在还忙着卖公寓，仍未开业。

区域内拆迁小区非常多，和美家园、富强新苑、宝祥苑、宝邻苑等。更重要的是12年景范中学金阊新城校区正式招生，15年6月第一届生源中考结束后立即正式改名为金阊新城实验中学，为什么景范要急着改名肯定有其中缘由，这一点相对影响十分明显。（金阊实验中学于去年加入了十中教育集团）。

当然这只是今天看到的，多少有些马后炮的说法。要知道14年限购解除之前苏州市新房最火的区域就是金阊新城，星光耀广场住宅苏州大市销冠，再加上中海御景湾、万科金色里程两个楼盘竞品，根本没有浒关什么事（当年宜家永旺还在建，中环在建，那个时候从狮山长江路过去浒关要1小时车程，相反去金阊新城反而只要30分钟），隔壁不远处的南山柠檬城当时价格8千多送车位，相比较下来也没有多少竞争力。

市区、虎丘塔、景范中学分校、地铁6号线、高端产业软件园、星光耀大型商超石路附近地标建筑、在此之前这一切都值得期待。

如今当年的小弟浒关房价已经开始冲刺3字头了，金阊新城还在2.4万附近徘徊，而且除了遥不可及的6号线，没有任何利好值得期待。

建议:有置换条件的趁早置换出这个版块。除了6号线，看不到任何利好，已经3年没有新房在售。配套方面学校不好、商超未营业、地铁还要好久、大型医院没有，有的只有中环和西环两条环线，以自住来说也只适合刚需，投资更是没有任何意义。

个人不推荐买入这个区域

同样2012年9月1日，除了苏州市政府除了宣布三区合并为姑苏区外，还宣布了吴江撤市并区。吴江太湖新城经过了今年一波炒作，反而成了后起之秀，房价从15年8千多涨到2.5万左右，而当年吴江市区核心位置涨幅又远低于太湖新城，板块的轮动往往就是这么有意思。

或许你现在做的决定正确与否，只有时间才能印证

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