2012年9月1日蘇州市政府召開新聞發佈會，宣佈滄浪、平江、金閶合併爲姑蘇區，自此古城區統稱爲姑蘇區。然而早在2004年爲了加快城市化進程、強化中心城市功能、提升城市現代化水平，蘇州啓動了“三大新城”的建設，分別是“平江新城”、“滄浪新城”、“金閶新城”，可以說是蘇州所有新城的鼻祖。

受限於古城保護政策以及城中村拆遷不菲的代價，蘇州市嘗試了在古城外圍圈地規劃，市區三區各建一座新城，分流市中心壓力。時至今日，再也聽不到任何平江、滄浪、金閶的稱呼，卻遺留下了三座新城。

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平江新城

三座新城中平江新城規劃最好，當時規劃幾句要點摘錄：

1、代表着蘇州最重要的交通樞紐以及市級商務中心

2、1.72平方公里的商貿商務區和0.96平方公里的新火車站商業區構成了新城中央商務業區

3、蘇州CBD之端巔，是蘇州乃至長三角地區最具吸引力的黃金商圈之一

2009年9月蘇州第一座萬達廣場開業，當年開業典禮王首富親自帶領團隊到平江新城參加剪裁，無疑爲這座新城增添了不少信心。隨後幾年平江新城發展也吸引了全蘇州的目光。

2012年古城三區合併，姑蘇區政府行政中心遷至平江新城，人們更願意相信平江新城就是未來古城的核心。同年，平江新城中梁天御售價已經高達1.5萬，高於同年園區湖東九龍倉1.3萬價格。13年蘇州站南廣場改造完成投入使用，再次振奮了平江新城，當年天地源平江怡景售價甚至部分房源高達1.8萬/㎡，直指湖西。

2015年蘇州房價暴漲元年，這一年土拍地王頻出，湖東、獅山、勞動路、甚至相城都刷出了新高價。從湖東被海亮（唐寧府地價15992）土拍點燃後，隨即一年內獅山龍湖（獅山原著地價15214）、相城中銳（琅石名築地價12285）、勞動路蘇高新（海胥瀾庭15141）都相繼拍出了區域最高價，引起了整體板塊的轟動。

然而這一年平江新城兩次掛地，影響力都平平無奇。2015-G-2地塊被當代63.07%溢價率拍下，樓面價8235，推廣名當代萬國府MOMA。2015-WG-25地塊更是被天房0溢價率拍下，樓面價9250，後來由金地操盤推廣名灣上風華。這兩塊地從土拍到銷售，都沒有引起板塊效應。

再對比一組數據，12年12月土拍中銳尚城花園蘇站路2012-G-95地塊，樓面價5999。中海鳳凰熙岸勞動路2012-G-97地塊，樓面價5944。

也就是說12年開發商眼中和勞動路相媲美的平江新城，到了15年已經不再受開發商高熱度追捧了，爲什麼？

最能被接受的答案就是商業地塊建設並不像最初規劃那樣兌現了。僅僅是2013年一年，平江新城就有4塊大型商業地塊，被城投和古城投資公司託底接盤了。說好的商業CBD之巔，光靠城投和古城投資公司來打造，顯然不現實。

如今圍繞着姑蘇行政中心3KM以內商業用地，大多以公寓爲主，陽光城平江悅、城市生活廣場、星健中心、青春匯、他她公館、蘇尚新地等等。由於招商的缺陷，平江新城區域內如今空的商業樓非常多，義烏商品城、婚紗城成了“CBD”商業的支柱，名字響亮的“世界貿易中心”也是以小金融公司爲主。

公寓加不知名商業成了這個區域的主流，曾經規劃中1.72平方公里的商貿商務區和0.96平方公里的新火車站商業區，基本成爲空談。

09年開業的萬達如今也賣身蘇寧，正在改名，至今還是平江新城規模最大的商業，10年之約從來都不曾實現。2015年8月，蘇大附一平江新城園區正式投入使用可能是近幾年這個區域最大的利好。

雖然火車站爲平江新城注入了流動人氣，但鐵路的存在，也間接隔斷了南向的銜接，再者相城區活力島繁花中心商業的崛起，又分走了北向客流。

還有比較重要的一點就是善耕小學、草橋中學的影響力已經大不如前，幾年前還被市場追捧的學區房，現在已經成了第二梯隊的選擇。

10年~16年階段，平江新城整體房價並不低於獅山和湖東板塊，但近兩年整體板塊的房價，已經滯漲的非常明顯，區域內目前沒有破4萬的小區，相對高端的萬科金域平江均價3.6萬。

目前板塊內在售新房僅金科仁恆淺棠平江，125㎡/140㎡已經清盤，目前還有大戶180㎡，精裝，均價3.7萬左右

相比較而言，平江新城在這三座新城中的地位最高，而且還有地塊用於開發，接下來還有一些大型商業即將建設完成投入使用。如果能夠形成大型商業羣的聚集效應，雖然達不到規劃的高度，但至少還有進一步發展的空間，並且今年2月剛剛拍了兩塊住宅地，未來一段時間也有足夠新房流入市場，能夠爲這個區域持續的造勢。

建議：首改如果價位預算不足上園區或者獅山，可以考慮這個板塊，相比16年和獅山園區媲美的板塊，已經滯漲了2年時間。並且草橋中學學區託底，周邊配套如學校（草橋）、地鐵（2、4號地鐵）、環線（北環）、醫院（附一）、商超（蘇寧萬達）、行政辦公一應俱全，以自住的眼光衡量這個區域沒有多少硬傷。

以120㎡3房2廳2衛來看，預算380~430萬

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滄浪新城

滄浪新城同樣是2004年啓動建設，北依古城，南臨石湖，東接蘇州新加坡工業園區，西靠蘇州高新技術產業開發區，西南與國際教育園區、蘇州大學文正學院爲鄰。

地理位置上，滄浪新城相比老大哥平江新城並不遜色，但規劃定位上，要相差非常多，滄浪新城規劃面積 5.06 平方公里。按照城市副中心的規劃目標

2007年世茂豪擲17億，拿下了巨無霸地塊世茂運河城！從此，基本提到滄浪新城就離不開世茂，世茂也因此成了這個區域最大的贏家，至今還有房源在售。正是因爲巨無霸世茂，低價拿走了滄浪新城核心位置住宅幾乎一半的體量，導致大開發商對該板塊參與度並不高，大型商業也完全依賴世茂的造城進度。

我們做個猜想，假如當年世茂位置給吳中萬達/龍湖一部分（商業），萬科一部分，融創（融創石湖桃花源體量實在太小了）一部分，想必對滄浪新城的影響又是另外一個結局。（同理參考招商小石城附近，一家獨大造城勢必會影響其他開發商對板塊的介入）

14年滄浪新城世茂瀚河苑加推，引起了和中海鳳凰熙岸真假立達學區房大戰，當然這只是當年市區內戰的一個小插曲。14年限購還未解除，市區住宅的吸引力遠超過新區和湖東。當年有句玩笑話，老蘇州人看護城河以外都是鄉下，新蘇州人看運河（內環）以外都是郊區，可見當年市區號召力。

現在來看勞動路的立達，還是比不了滄浪新城這邊的校區，口口聲聲稱爲立達本部，實際上也只是過個嘴癮。

立達本來做爲蘇州初中階實打實的一哥（早幾年成績和市場影響力都是NO1），近幾年隨着生源質量下降，口碑也慢慢開始變化，從過去衆星捧月到如今褒貶不一。並且立達也學新實玩起了各種分校本部，胥江中學立達本部，新建的滄浪中學（立達分校）預計今年9月份招生。

原本滄浪新城最大的招牌立達學區，這兩年不僅中考成績逐年下滑，更是被各個分校攪的支離破碎，影響力大不如前。

另外滄浪新城整個板塊內人流量比較大就是世茂廣場的大潤發。當年賣到天價的億象城已死，成爲美團餓了麼外賣商家集中地。本來板塊內最值得期待的世茂廣場商業，如今跟運河對面的吳中萬達相比，真是雲泥之別。吳中萬達開業至今幾乎每天高峯期停車都是一位難求，而世茂廣場忙着幹嘛？賣公寓，這就是一家獨大造城引起的負面效果。

房東一定後悔死了，十年前這個錢在園區買套住宅現在是什麼價

接下來3號線的通車，滄浪新城將迎來真正意義上的地鐵，除此之外滄浪新城將不再有任何利好值得市場期待。另外新建的滄浪中學立達分校預計今年9月開始招生，想要考慮這個板塊的最好等學區重新劃分後，再做打算。

滄浪中學立達分校

建議：如果考慮中學學區預算又只有300萬左右，可以關注這個板塊，畢竟3萬出頭世茂運河城可以淘到還算不錯的立達學區房，雖說立達不如以前，至少算一線中學之一。如果想要投資該區域，不做任何推薦，謹慎考慮。周邊配套學校（立達）、醫院（中醫院）、地鐵（2、3號線）、環線（友新高架）、商超（吳中萬達）同樣俱全，以自住的眼光衡量這個區域沒有多少硬傷

預算300~400萬，考慮面積88~120㎡。

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金閶新城

三座新城裏面金閶新城的定位是最低的，也是最無力吐槽的。

金閶新城位於蘇州老城區西北部的白洋灣地區。以物流、商貿爲主要開發亮點，全力打造現代商貿物流中心和主城區商業副中心。

同樣是2004年規劃建設的，金閶新城更像是棄子一般，物流城、汽配城、小商品城、婚紗城都來了這裏。去年差點把南門海鮮批發商市場也搬過來，引起區域內居民集體反對甚至鬧上了南京零距離，纔不了了之。

“到蘇州不遊虎丘乃憾事也”宋代文豪蘇東坡一句話，爲吳中第一名勝增添了不少風采。

然而虎丘塔下的金閶新城由於物流城和汽配城的存在，成了大貨車集中地，各路大貨車標誌只要你認識的，在這裏絕對能看到。

虎丘風景區北門312國道城北西路段，15年去的時候在修，現在過去還在修。加上卡車又多，遇到上下班高峯，堵得讓人懷疑人生。並且塵土飛揚髒亂不堪，讓虎丘風景區都失色不少（希望這段路能加強管制，看到電動車在路邊騎都覺的很危險）。

除此之外京滬高速和運河隔斷了東西向，北向又被滸關重點打造的商業區卡主了，宜家永旺吸引了大多該區域客源。金閶新城範圍內的大型商業星光耀廣場到現在還忙着賣公寓，仍未開業。

區域內拆遷小區非常多，和美家園、富強新苑、寶祥苑、寶鄰苑等。更重要的是12年景範中學金閶新城校區正式招生，15年6月第一屆生源中考結束後立即正式改名爲金閶新城實驗中學，爲什麼景範要急着改名肯定有其中緣由，這一點相對影響十分明顯。（金閶實驗中學於去年加入了十中教育集團）。

當然這只是今天看到的，多少有些馬後炮的說法。要知道14年限購解除之前蘇州市新房最火的區域就是金閶新城，星光耀廣場住宅蘇州大市銷冠，再加上中海御景灣、萬科金色里程兩個樓盤競品，根本沒有滸關什麼事（當年宜家永旺還在建，中環在建，那個時候從獅山長江路過去滸關要1小時車程，相反去金閶新城反而只要30分鐘），隔壁不遠處的南山檸檬城當時價格8千多送車位，相比較下來也沒有多少競爭力。

市區、虎丘塔、景範中學分校、地鐵6號線、高端產業軟件園、星光耀大型商超石路附近地標建築、在此之前這一切都值得期待。

如今當年的小弟滸關房價已經開始衝刺3字頭了，金閶新城還在2.4萬附近徘徊，而且除了遙不可及的6號線，沒有任何利好值得期待。

建議:有置換條件的趁早置換出這個版塊。除了6號線，看不到任何利好，已經3年沒有新房在售。配套方面學校不好、商超未營業、地鐵還要好久、大型醫院沒有，有的只有中環和西環兩條環線，以自住來說也只適合剛需，投資更是沒有任何意義。

個人不推薦買入這個區域

同樣2012年9月1日，除了蘇州市政府除了宣佈三區合併爲姑蘇區外，還宣佈了吳江撤市並區。吳江太湖新城經過了今年一波炒作，反而成了後起之秀，房價從15年8千多漲到2.5萬左右，而當年吳江市區核心位置漲幅又遠低於太湖新城，板塊的輪動往往就是這麼有意思。

或許你現在做的決定正確與否，只有時間才能印證

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