雷帝網 樂天 1月13日報道

萬達集團董事長王健林日前做萬達集團2018年工作總結，王健林說，萬達30年的發展就是中國改革開放的一個縮影。

“可以說，沒有黨和政府領導的改革開放，就沒有今天的萬達。因此萬達發自內心感謝黨和政府，感謝改革開放。”

王健林介紹，2018年，全集團資產（按成本法計算）6257.3億元，因爲去年資產轉讓因素，同比下降11.5%；

收入實際實現2512.7億元，萬達決定將其中已簽訂項目轉讓協議、但還沒辦理完手續部分的370億元收入從年度計劃及統計中減去。

所以萬達2018年收入爲2142.8億元，完成年計劃的101.6%，同比下降5.7%。

其中：萬達商管集團收入376.5億，完成計劃101%，同比增長25.9%；租金收入328.8億元，完成計劃100.7%，同比增長28.8%，連續10年租金環比增長超過20%；租金收繳率100%。

酒店管理公司收入14億元，完成年計劃的104%，同比增長21%。開業萬達廣場49個（不含轉讓資產項目）；新增持有物業452萬平方米，累計持有物業3586萬平方米。

萬達廣場總客流38億人次，同比增長19%。取得這些成績不容易，去年很多線下企業，服務業也好，製造業也好，收入增長或絕對數都在下降。

文化集團收入692.4億元，完成年計劃的101.3%，同比增長9.2%。其中影視公司收入580.6億元，完成年計劃的103.2%，同比增長9.2%。

體育公司收入88.3億元，完成年計劃的94%，同比增長22.9%。體育公司95%以上的業務來自海外，海外市場很穩定，但因爲2018年是世界盃年，所以收入增長幅度大一些。

寶貝王公司收入20.8億元，完成年計劃的89%，同比增長44.3%；文旅公司收入2.7億元（不含轉讓文旅項目）。

地產集團收入540.2億元，完成年計劃105.8%，同比減少34.9%；回款610.4億元，完成年計劃的102.5%，同比減少3.3%。

金融集團收入433.6億元，完成年計劃101%，同比增加28.6%。

集團其它收入100.1億元，完成年計劃101.8%。

持續轉型顯示效果

王健林說，萬達初始轉型始於20年前，從單純住宅開發轉向持有商業中心開發運營，4年前集團又提出全面轉型現代服務業，2018年，萬達堅持轉型見到明顯效果。

1、服務業收入佔比提高。2018年，萬達服務業收入1609億元，佔總收入的75.1%，房地產收入僅佔24.9%。

應該說萬達已經不是房地產企業，而是以服務業爲主、有房地產業務的綜合性企業集團。服務業收入中，有穩定增長預期的租金收入達328.8億元，佔總收入的15.3%。

這是集團收入中，王健林說，最希望看到增長的部分，也是最可靠的部分。再過幾年，萬達租金收入如達到千億，單憑這一條，萬達就能“任憑風浪起，穩坐釣魚船”。

“前幾天，我和幾位企業家朋友聊天，我說萬達商管是萬達的核心企業，我什麼企業都能丟，這個不能丟。萬達商管也不是傳統企業，現在商業講線上線下融合，線下同樣在進步。外面看沒有變，裏面內容不斷在變。”

王健林指出，不用說二十年，就是與十年、五年前相比萬達廣場店家都大不一樣，誰不行就淘汰出去，不斷有新內容進來。

建一個商業項目費時費力，但是一旦建成，經過兩三年培育期就成爲穩定的印鈔機。

舉個例子，上海五角場萬達廣場12年前開業，當時投資成本大約21億，現在一年租金7億，而且每年還在增長。

雖然萬達商管看起來比一些科技企業“笨”一點，但現金流穩定，收入雖然不能每年漲百分之幾十，但每年都在兩位數增長。很多企業一時幹得挺好，但一個調整可能就沒了，而商業中心50年、100年都還在，都能看得見，所以萬達商管就是萬達的核心產業和核心現金流。

2、輕資產戰略見到效果。2018年開業的萬達廣場中，輕資產已達19個。新發展的58個萬達廣場中，輕資產達50個。

從2019年起，開業的輕資產廣場超過一半，以後佔比越來越高，也許幾年以後開業項目全部都是輕資產。新開業的酒店全部是委託管理的輕資產。

3、企業負債大幅下降。企業負債最重要的兩個指標：負債率和有息負債。負債率因行業不同，統計口徑不同，合理標準也不同。

如金融業負債率90%都很正常，房地產行業因預收帳款也算負債，負債率也相對高一些。有息負債纔是硬指標，是不能太多的。

2018年，萬達有息負債大幅減少，同比2017年減少約30%。應該是國內大型企業中，有息負債率下降最多的企業之一。

現在都說去槓桿、降負債，但很多企業降負債兩三個百分點就很痛苦、很喫力。特別是萬達海外負債基本解決，目前只剩下少部分沒有到期的負債，萬達在海外有高於其額度的應收款和現金存款。說萬達海外要違約的人，恐怕永遠要被打臉。

4、轉型認識更趨一致。萬達爲什麼要從房地產轉型？爲什麼否定自己已經成熟、做得不錯的商業模式？爲什麼折騰自己？

因爲房地產行業有兩個比較大的缺陷，一是房地產是強週期性行業，好幾年差幾年，在週期變化中很多企業死掉。大型企業通過開發比較多的項目，似乎可以一定程度熨平週期，但是不可能完全擺脫週期。二是房地產現金流不長遠。

房子不是快銷品，即使比起汽車這樣的耐用消費品，更新速度也慢得多。買多套房的人基本是爲投資，真正自己居住，更新換代是很慢的，很多人買一套房子住一輩子，甚至傳承幾代人。

一個國家城市化率達到70%左右，房地產市場就會萎縮。一些企業在房地產行業活上幾十年、上百年是可能的，但是市場銷量萎縮後，行業裏的企業數就會大幅減少。

基於這兩點原因，萬達一定要堅決轉型，發展擁有長期穩定現金流、有科技含量的產業。前兩年對集團轉型現代服務業，部分管理層還有疑慮。

2018年看到國家對房地產行業政策的調整和整個行業的變化，萬達同仁特別是管理層對萬達轉型現代服務業的認識更趨一致，大家更認同集團董事會戰略決策的前瞻性。對大型企業來說，轉型知易行難。

前兩天我看了一篇文章，說房地產轉型是僞命題，那是因爲他們轉不了才這麼說。不僅房地產行業，任何行業轉型都不容易，轉型是極其痛苦、需要長時間才能完成的過程。

隨着租金收入不斷增加，新生現代服務業產業的成長，萬達一定會越來越健康，越來越運行良好。其實現在說萬達轉型已經成功不算爲過，因爲萬達收入結構已經改變，主要收入來源已經不是房地產。

但萬達還在轉型過程中，最終完成目標是2020年。萬達已走在正確道路上，我們一定會成爲中國大型房企、大型民企、大型企業轉型成功的典範。

文化成爲最大收入

2018年，萬達轉型成果最重要標誌之一，是文化成爲最大收入。文化產業收入佔集團比重達32.3%。

1、影視產業。去年收入達580.6億元，同比增長9.2%。去年新開業影城114家，新增屏幕1009塊，其中國內新開業影城105家，新增屏幕889塊。

累計萬達開業影城1641家，屏幕16576塊。影視產業內容製作也有進步，製作《唐人街探案2》、全國收視率第一的《正陽門下小女人》、全球網劇收視率第一的美劇《迷失太空》等口碑、收入俱佳的作品。

2、體育產業。一是收入大增。2018年收入88.3億元，同比增長22.9%。海外市場非常成熟，每年維持這麼高的增長不太可能，世界盃年是重要因素，因爲足球是萬達體育收入比重最大的幾個產業之一。

二是中國繼續落地頂級賽事。成都落地“馬拉松世界大滿貫預備賽”，廣州落地“國際羽聯世界巡迴賽年終總決賽”，搖滾馬拉松重慶、廣州等賽事。

加上原有 “環廣西”公路自行車世界巡迴賽、“中國杯”國際足球錦標賽、鐵人三項等，萬達在中國已落地7類世界級、中國唯一性體育賽事。

三是海外新獲大量權益，如2020年足球歐洲盃媒體制作，冰雪、手球、橄欖球、自行車等多項世界大賽的商業或媒體權益。

四是世界盃影響大增。俄羅斯世界盃萬達是全球6家頂級贊助商之一，萬達體育旗下公司又獲得世界盃電視製作主傳播權。

據官方數據，俄羅斯世界盃收看人數創紀錄超過600億人次，萬達中英文標識在比賽轉播中反覆主位出現，使萬達擴大了世界影響。

特別是萬達推選的6名護旗手出現在世界盃揭幕戰上。六名護旗手全部選自貴州丹寨，極佳宣傳了貴州和丹寨，在全球產生了很大影響。

3、寶貝王。收入同比增長44.3%。2018年因爲前期製作、談判原因，《海底小縱隊》沒有新制作動漫，這種情況下，國內仍有超百家電視臺、網絡平臺播放，全網點擊量翻倍增長至240億人次，成爲中國領先的超級兒童IP。

去年寶貝王與4個全球知名的兒童動漫作品簽約中國地區控股合作，說明寶貝王已經受到世界頂級娛樂公司的認可，願意把自己的重要作品交給寶貝王控股運作，未來寶貝王IP產品將有很大成長空間。

2018年寶貝王樂園新開業69家，早教50家，年度總客流1.99億，同比增長36%。萬達電影很有人氣，是商業中心的標配，但寶貝王在門店數量不到萬達電影一半的情況下，僅用3年時間就達到萬達電影13年才達到的客流量，可見寶貝王多有人氣。

新文旅公司收入2.7億元，圓滿組織東方影都開業，配合上合組織電影節。新簽約蘭州、延安萬達城項目。

正式進軍健康產業

王健林說，大健康產業萬達歷時3年探索，先後與英國、亞洲等企業洽談合作，最終決定現在的模式。

1、引進國際頂級醫療體系。去年萬達與美國匹茲堡大學醫學中心（UPMC）簽訂協議，在中國5個一線城市投資建設國際一流的綜合醫院，全面引進UPMC的醫院品牌、管理團隊、技術骨幹、醫護培訓等整體醫療體系，這是國內唯一真正引進的國際一流醫院體系項目。

萬達跟美國排名前十幾位的醫院都談過，他們不願意到中國開分院，在美國也少有分院。之前有些企業號稱引進知名國際醫院，其實都是技術諮詢和管理諮詢。

打個比方，著名酒店品牌管理和提供諮詢服務能一樣嗎？何況酒店管理和醫院管理在科技、人才、難度等方面完全不能相提並論。大學和醫院就是服務產業上兩顆皇冠明珠。

現代服務業中最難做的就是大學和醫院，不是投多少錢的問題，還需要時間積累、文化沉澱，著名大學很少有辦分校的，醫院辦分院的也很少。

所以，萬達能引進美國頂尖醫院，不僅是萬達產業發展的一件大事，對中國醫療產業、中國服務業也是創舉。

2、創新大健康產業新模式。通過3年研討，創新以頂級醫院爲核心，綜合醫藥、康養、商業、培訓多種產業爲一體的中國大健康產業新模式，這種模式也可叫做大健康綜合體、大健康綜合園。只要有兩個項目實踐驗證創新是正確的， 萬達就又有了一門絕活，一個大產業。

3、落地成都、廣州項目。特別是廣州項目，這麼大規模的項目，從洽談、選址到簽約只用了兩個月，令我感到驚歎。我到拜會廣州市委書記時候就說，“這是新廣州速度”。

資本運作取得進展

1、引進騰訊、蘇寧、京東、融創4家戰投，340億元入股萬達商業。

2、引進阿里、北京文投70億元入股萬達電影。

3、60億元向融創轉讓文旅管理公司。

4、AMC5億美元引進新投資者。新投資者銀狐資本是美國很有名的文投基金，而且萬達保持了控股權。

5、海外轉讓4個地產項目，收回18億美元現金。

另外還有其它一些資本方面項目。2018年資本運作合同收入827億元人民幣，已收回現金627億元人民幣。

這些收入中，絕大部分是股權資本運作，少部分是資產轉讓。這些資本運作收入支持了萬達去槓桿、降負債戰略，保證了企業現金流需要。

2019年主要工作安排

2019年，萬達集團計劃收入2326億元。其中：商管集團收入438.3億元，其中租金收入386.2億元。

從今年起，租金收入增幅比前幾年略低，但淨租金增幅差不多。原因在於輕資產項目增多，輕資產項目收入扣除所得稅後就是利潤，重資產項目租金雖然全歸自己，但要扣除各種費用。萬達商管越往後，租金收入含金量會越高。酒店管理公司收入15億元。

新開業萬達廣場43個（未含萬達茂），其中輕資產29個。今年未達到開業50個廣場，原因在於輕資產的個別投資方不像萬達有執行力，這是輕資產帶來的新課題。

過去計劃模塊管理只針對萬達內部，從今年開始，計劃模塊要延伸到所有輕資產項目業主。從明年開始，每年開業計劃要有富餘量，至少增加10%，確保每年不低於50個廣場開業。

文化集團收入743.1億元。其中：影視公司收入623.7億元；新開業影城104家，新增屏幕903塊；國內新開影城81家，新增屏幕674塊。體育公司收入85.1億元。寶貝王公司收入31.3億元，新開業寶貝王樂園132家，早教中心134家。文旅公司收入3億元。

地產集團收入521.9億元，回款457億元，竣工入夥497億元。

金融集團收入496.4億元。

萬達其它公司收入101億元。

調整轉型發展思路

萬達目標是2020年完成企業轉型，隨着形勢發生變化，萬達轉型思路也要調整。

1、重點服務消費。中國經濟正發生兩大深刻變化。一是內需成爲經濟發展主動能。過去外貿、投資是主動能，現在內需是主動能。

二是由商品消費爲主轉向服務消費爲主。預計十年之內，服務消費會佔據消費主導地位。這是符合經濟學原理的，生產的最終目的是消費，消費的最高層次是體驗、享受。這種轉變既是衝擊，也是商機。

服務消費的最大特點是體驗價值大於價格，對於當下中國商品消費重價不重質是一種糾偏。現在很多人買東西就上APP比價，誰便宜買誰的。服務消費屬於比商品消費更高層次的消費，需要更高的消費能力，對於品牌造就、工匠精神更有利。

爲什麼大家要買德國東西、買日本東西？爲什麼國外有幾千個奢侈品品牌，中國一個出不來？奢侈品需要工匠精神、需要幾代人去完善一個東西，而我們缺這種東西。萬達今後要緊緊抓住服務消費、體驗消費產業，把這些產業做大做強。

2、聚焦優勢產業。萬達轉型戰略調整的另一重點就是梳理現有產業，聚焦我們在國際國內有競爭優勢，或者很快能形成競爭優勢的產業。

比如大健康，以前萬達沒有優勢，但現在我們有了優秀的合作伙伴，很快就形成競爭能力。從拿地就可以看出，很多城市找上門來，邀請我們去投資。對於其它現在沒有競爭優勢，今後也很難做到競爭優勢的產業，要逐步有序退出。

總之萬達要瘦身，要有舍有得。這就是萬達過去、現在和今後處置一些資產的邏輯。個別自媒體或所謂專家，只看到我們在賣賣賣，卻沒有看到我們還在投新的項目。

話又說回來，要是萬達的買賣所有人都能看明白，那我們這些人就沒價值了。這種戰略調整肯定不舒服，甚至是痛苦的，但萬達一定要“咬定青山不放鬆，任爾東西南北風”。

不管哪個公司，不可能什麼產業都做得好，也不是說剛開始進入一個產業就知道行不行，總是覺得能做才進去。

但在做的過程中或者發現自己沒有競爭優勢，或者發現這個產業不能做大，不能做到行業前兩三名。看出趨勢能及時調整，就是優秀公司，不犯錯的企業全世界也找不到一家。

3、做高門檻的生意。萬達這些年，一直在創新，一直被模仿，一直被挖人，各產業都是這樣。個別甚者，某大型企業人力資源部門領導在萬達總部旁邊的文華酒店長期包房，成天找我們的管理人員談話。

一會兒這個被挖走了，一會兒那個被挖走了，一些年輕人剛培養出來就被挖走，這提醒我們，不僅要創新產業、培養人才。

還要防止被簡單模仿、防止被不斷挖人，就要提高競爭難度，進入高門檻的產業，如科技、創意、人才、資源等方面都要求高的，就是我們今後發展產業的方向。

這幾年，萬達新進入的兒童產業、體育賽事、國際醫院等產業，模仿者就少了。因爲許多綜合因素在一起，很難模仿了。

如果寶貝王就是搞一個樂園，那全國有一批人模仿，我們先從IP、動漫開始做，別人就玩不了。

4、輕資產爲主。萬達是強調輕資產爲主，不是完全放棄重資產，是在有息負債總體逐年減少的情況下做重資產。今年以後，新開業萬達廣場至少70%以上是輕資產，新開業酒店原則上全是輕資產。輕資產不是說說就能做的，沒有品牌，沒有管理能力做不了輕資產。

誰不想做輕資產？靠品牌賺錢，靠管理能力賺錢，自己風險還小。但你首先得有品牌，還要有能力才能做。

王健林強調，地產集團爲了保證商管每年開業50個廣場，每年還需要力爭上10到15個重資產項目，地產集團不追求銷售額，追求每年保多少萬達廣場開業，地產集團就是爲商管而存在。一是爲了資本市場的需要，徹底把商業管理和地產業務剝離。

二是一些商業項目本身帶有住宅開發，我們不能因爲不做住宅舍棄項目。三是做輕資產，需要團隊指導業主建設。所以地產集團還要存在，每年還要有幾百億銷售額。

5、持續降低企業負債。要在2018年基礎上，2019年力爭有息負債再降8—10%。到2020年底將萬達集團有息負債降至絕對安全水平。

萬達集團負債水平不僅在中國的房企中，在中國民營企業中，即使跟所有大型企業相比都不算高。但爲什麼我們在去年降了負債，今年還要降，明年還要降？

就是通過發展輕資產，發現可以走這條路子，做重資產的必要性降低了。在這種情況下，萬達要把有息負債逐漸削減。

萬達商管定了一個目標，從今年開始有息負債不能再增加，但收入要逐年增加，怎麼辦？就是不斷提高開業輕資產項目的數量和佔比。

萬達既然認準了輕資產、低負債發展的戰略，就不能動搖。

大力發展健康產業

萬達聚焦優勢產業，對一些非優勢產業退出瘦身，不是今後不再發展任何新產業，對不是傳統產業、科技含量高、又看準了的新興產業還是要進入。

1、力爭大健康全部落地。今年力爭5個一線城市大健康力爭全部落地，至少3個項目開工。

2、儘早完成單個國際醫院管理合同。這在中國是第一個這類合同，大家摸索着幹吧。合同簽了，項目就可全面啓動，設計、工程才能往前推，否則拿了地還得等着。

3、設計世界一流的花園式國際醫院。規劃設計是龍頭，要反映全世界最新研究成果，建成智慧醫院，綜合水平要比美國現有醫院高。

萬達成都醫院請過一家美國頂級設計公司，設計的版本我都覺得很好了，但這次新合作的醫院說這還是十年前的設計，不知道最新的設計是什麼，我期待着他們拿出來。

4、組建開工項目的中方團隊。因爲中方技術團隊骨幹人才全部都要赴美培訓三個月以上，費用預算上要早列出，這件事要提上日程。

資本市場要有進展

1、萬達體育和傳奇影業都要開展資本運作，今年要出成績。

2、萬達商業剝離房地產業務。按照投資協議，萬達商業今年內要剝離所有房地產業務，一平方米房地產開發也不能有，成爲徹底的商業管理運營企業。

這是協議約定，今年必須完全剝離。這件事做完以後，我相信市場看到的將是一箇中國少見的優質企業。爲什麼敢說這個話？

第一，萬達有大量優質物業，想重建一個萬達已不可能。第二，萬達有長期增長的穩定的現金流。

第三，受經濟週期影響小，萬達的商業不做高端奢侈品，主流大衆消費，偏點時尚流行，這種消費幾乎不受經濟週期影響。

第四，萬達的負債率是國際標準的。有些人說萬達着急上市，他們根本不瞭解，我們和戰略投資者籤的協議是五年之內上市，即使不上市也沒有回購保證。

還是那句話，是金子總會發光，好飯就不怕晚。

3、萬達廣場資產證券化。像萬達廣場現金流好，資產又有升值空間，這麼好的物業，我理解在市場上應該屬於稀缺資源。希望資本中心努力，今年要把資產證券化做起來。

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