"\u003Cp\u003E在成都人心目中，高新區和天府新區可謂是國際城南“未來範兒”的代名詞，更是年輕一代對優質生活環境的理想之地。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E首先，我們先對本文中將要涉及的片區做一個簡要的區位理解：從成都天府廣場沿着城市中軸線“人民南路”一直往南，沿着南三環內外持續向南延伸到眉山市仁壽縣的區域，就是我們本文中將要涉及到的片區。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E百度百科資料顯示，成都高新技術產業開發區（Chengdu Hi-Tech Industrial Development Zone），簡稱成都高新區，由成都高新南區、成都高新西區、成都高新東區組成。成都高新區實行省市共建、以市爲主的管理體制，由成都市直管，不屬於國家法定行政區劃，成都高新區（不含東區）屬於成都市中心城區。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cimg src=\"http:\u002F\u002Fp3.pstatp.com\u002Flarge\u002Fpgc-image\u002FRXxOhgp1vbWhHQ\" img_width=\"600\" img_height=\"881\" alt=\"成都國際城南的“商業理想”\" inline=\"0\"\u003E\u003Cp\u003E而成都的天府新區是四川省下轄的國家級新區，2020年規劃總人口爲350萬人，由天府新區成都片區和天府新區眉山片區共同組成，規劃總面積爲1578平方公里。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E其中，天府新區成都片區包括了成都天府新區（即天府新區成都直管區）和成都高新區、雙流區、龍泉驛區、新津縣、簡陽市部分地區；天府新區眉山片區包括了彭山區、仁壽縣部分地區。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E儘管目前僅有地鐵1號線貫穿天府大道穿過國際城南，但在建的5號線、6號線、9號線、18號線等線路，即將在不久的將來正式開通，屆時，整個城南的軌道交通體系將會有極大的提升：\u003C\u002Fp\u003E\u003Cimg src=\"http:\u002F\u002Fp9.pstatp.com\u002Flarge\u002Fpgc-image\u002FRXxOhhBJFuwCt3\" img_width=\"600\" img_height=\"695\" alt=\"成都國際城南的“商業理想”\" inline=\"0\"\u003E\u003Cp\u003E成都地鐵規劃圖 | 圖據“悲傷的柏林”\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E商品房最早限購、能聽得見地震預警播報、房價領跑全城、市政公園密集、每個小區幾乎都有國際友人入住——妥妥的高大上和濃濃的國際範兒，住在這樣的區域，生活真的很幸福了……嗎？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E今天，我們就來聊聊成都國際城南的“商業理想”，看看這樣一個蘊含着極大的“理論剛性消費需求”城市區域，商業發展的腳步究竟是否趕得上房價的穩步攀升：\u003C\u002Fp\u003E\u003Cimg src=\"http:\u002F\u002Fp1.pstatp.com\u002Flarge\u002Fpgc-image\u002FRXxOhhTGQbaYM7\" img_width=\"600\" img_height=\"1879\" alt=\"成都國際城南的“商業理想”\" inline=\"0\"\u003E\u003Cp\u003E本文中將要涉及的商業項目分佈圖 | 製圖Jone\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E新南商圈\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E典型項目：凱德·天府、凱德廣場·新南\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E蘇寧城市奧特萊斯、宜家家居、富森美家居等\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E距離核心城區最近的新南商圈，因其環繞在成都火車南站附近，早年也被稱爲“火南商圈”。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E2006年11月，宜家首進成都、在三環路內側圈出這塊地建成宜家家居（官方稱謂爲“宜家高新商場”）時，大家都覺得宜家選址“挺偏的”。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cimg src=\"http:\u002F\u002Fp1.pstatp.com\u002Flarge\u002Fpgc-image\u002FRXxOhhn6vTCNhS\" img_width=\"600\" img_height=\"353\" alt=\"成都國際城南的“商業理想”\" inline=\"0\"\u003E\u003Cp\u003E時隔10年，2016年，宜家開出成都二店，彼時“荒涼的城南”已經成爲炙手可熱的商業高地，宜家高新商場也成爲新南商圈客流與業績的“中流砥柱”。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cimg src=\"http:\u002F\u002Fp9.pstatp.com\u002Flarge\u002Fpgc-image\u002FRXxOhi0AYi7UkG\" img_width=\"600\" img_height=\"339\" alt=\"成都國際城南的“商業理想”\" inline=\"0\"\u003E\u003Cp\u003E成都新南商圈商業項目分佈圖 | 製圖Jone\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E新南商圈有幾個較爲明顯的特徵：\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E1. 兼容性極強，錯位競爭、優勢互補。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E像新南商圈這樣，可以將專業市場、倉儲式賣場、大型超市、城市奧特萊斯、購物中心等商業業態多元聚集，且相互融合發展的，就全城而言，應該難覓第二個。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E其中，蘇寧城市奧特萊斯項目，經過多年的調整努力，從此前的“蘇寧城市廣場”平穩過度到“城市奧萊”，近年來漸行漸穩，與凱德廣場·新南、凱德天府形成了商圈內的購物中心“黃金三角”，分別以城市奧萊、年輕時尚與精緻家庭的三種不同定位進行良性錯位競爭，是目前我們看到的“商圈共榮”實際案例中，較爲有參考價值的一個。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E2. 單品牌多店，組團上陣、合力突圍。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E2016年宜家在成都城北開出第二個店之後不久，凱德收購凱丹廣場的重磅消息傳出，一時間成爲業界的熱議話題。至此，凱德在新南商圈佈局的兩座購物中心隔街相望，成爲凱德系商業項目中罕見的“緊鄰式”落位組合。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E與凱德的路徑不同，本土家居上市企業富森美家居則是自東向西穩步拓展，從一家店到三家店，成爲新南商圈中單品牌店數最多的商場。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E3. 複合型客羣，需求多樣、到訪穩定。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E在整個新南商圈，既有火車南站的商旅客羣長期灌入，亦有區域內包括康普雷斯在內的多個寫字樓的白領人羣穩定出沒，更有目的性消費特徵明顯的家庭型客羣規律到訪。此外，凱德天府的高端住宅人羣與項目周邊老社區人羣之間，形成了有趣的落差感，也進一步印證了區域內的客羣畫像的複雜性和多元性。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E4. 輻射力較弱，幹道阻隔、虹吸不強。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E剛剛提到這一商圈有目的性客羣的規律到訪（比如到宜家、迪卡儂和富森美的客羣等），除此之外，新南商圈的商業輻射力實則較弱。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E其一，南北有天府大道與益州大道切割，東西又有三環路阻隔，從“步行15分鐘經濟圈”來看，新南商圈最大的日常受益者，應該是凱德廣場·新南以東、凱德天府以北的區域。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E其二，整個商圈以西，雖有桐梓林壹號、公館1881和中海翠屏灣等中高端樓盤加持，但因石羊立交的天然阻斷，導致商圈向西的輻射力驟減。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E如今，新南商圈的所有商業項目均已進入了相對穩定的運營期，區域內尚未有新增項目的消息傳來，可以基本判定的是，該商圈內項目在未來5-8年重點需要面對和解決的問題，當是如何應對客羣消費需求變更，如何加大差異化競爭的良性格局，以及如何改善物業日漸老舊、體驗感日漸降低等問題。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E金融城商圈\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E典型項目：銀泰中心in99、九方購物中心、仁和新城\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E悠方購物中心、奧克斯廣場、環球MALL、招商大魔方等\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E要說“國際城南”這個民間說法的起因，很大程度上可能與金融城商圈有關。然則，若是要探討城南近幾年最佔盡風頭卻又有些尷尬的商圈，似乎也非金融城商圈莫屬。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cimg src=\"http:\u002F\u002Fp9.pstatp.com\u002Flarge\u002Fpgc-image\u002FRXxOi4mE6QJsfm\" img_width=\"600\" img_height=\"353\" alt=\"成都國際城南的“商業理想”\" inline=\"0\"\u003E\u003Cp\u003E金融城商圈有幾個較爲明顯的特徵：\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E1. 區域幹道多，“毛細血管少”。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E從城市縱線來看，這個商圈地跨成都南部從西至東的劍南大道、益州大道、天府大道、以及科華南延線4條主要南北走向的幹道；從橫跨線來看，又幾乎覆蓋了從三環路往南到繞城高速之間的府城大道、交子大道、錦城大道3條主要東西走向的幹道，可以說是銜接成都市核心城區與城南沿線片區之間的重要板塊。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E然而，正因爲區域內的幹道多、街鋪聚集的小街道（城市的“毛細血管”）極少，導致整個區域內的“步行通達性”極差；加之這一區域內幾乎所有的MALL，都至少單邊靠主幹道，自駕車幾乎沒有可能在小街道臨時停放，這就意味着進入商場的心理成本極高。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E2. 盒子項目多，差異化定位少。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E從上面的地圖可以清晰看到，在這個片區內，已經開業運營的主流商業項目有9座，在建或擬開業的項目有6座，加起來共計15座。這15個項目中，除和黃·新街裏爲銷售型社區商業配套，其餘目前均爲自持運營商業（象南里或將整體出售）；且僅有象南里爲街區式商業，其餘均爲盒子型購物中心。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E而這些項目大多的定位關鍵詞都較爲雷同——潮流時尚、精緻生活。除了依託親子業態絕對勝出的環球MALL之外，金融城商圈的幾個“大盒子”，都多少被賦予太高的市場期待，難以避開高開低走的局面——這一點，在幾個場子的零售部分尤爲明顯。更別說最近傳出要整體出售的奧克斯廣場了，基本就是一個“黑洞式”存在。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E好在，隨着2017年九方購物中心的調改“大手術”大獲成功、去年11月底仁和新城的成功開業、今年悠方的W酒店即將開出、二期“摩方”正式開工，片區的熱度或將再度提升，而關注金融城片區已久的品牌們，近期也開始有了些“躁動”。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E3. 優質住宅多，商業配套不匹配。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E無論是銀泰中心in99的高端住宅和公寓、九方隔壁的九龍倉時代晶科，還是悠方背後的合景譽峯、仁和新城旁的仁和春天國際社區，更別說早已成熟得不能再成熟的城南超級大盤南城都匯，幾乎都是一等一的年輕家庭品質剛需、改善型住宅及中高端住宅和公寓。這還不算區域內龐大的寫字樓客羣。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E照理說，這樣的優質人口聚集區，理應是商業繁榮發展的沃土。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E然而，區域內目標客羣在這裏買不到自己想要的東西，往東西延伸區域的客羣更是引不進來，在地圖所示範圍內，形成了中間商業擁擠卻“不好買”、周邊商業真空卻“不進來”的怪圈。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E4. 商業調性過高，商品力薄弱。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E撇開靠南的環球MALL和奧克斯廣場不談，整個金融城商圈的氣質，近幾年的確有些跑偏：一味追求高調性、高品味，忽略了商業最本真的“商品力”。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E在我看來，“接地氣”與“高品質”兩者，根本不矛盾，日本就有大量商業項目可供借鑑參考，國內亦不乏優質的案例，如，瀋陽鐵西萬象匯、上海七寶萬科廣場、置匯旭輝廣場、LuOne凱德晶萃、南京江寧景楓KINGMO、武漢宜家薈聚等等。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E當然，隨着軌道交通的逐步完善、區域高淨值人口數量穩步增長，金融城商圈整體發力的根基是相對穩固的。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E我們也有充分的理由去期待，隨着招商蛇口·大魔方、復地金融島購物中心、成都金融廣場、首座MAX、合景泰富·摩方、以及潤富國際等項目陸續開出，整個金融城商圈的商業和人居氛圍必然會更一步優化；而已開業運營的項目也會隨着市場競爭進行多元化調整，呈現出更多樣化的商圈結構。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E畢竟，作爲國際城南首當其衝的重點區域，金融城商圈被寄予厚望已經太久太久了。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E大源-新會展-華陽商圈\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E典型項目：世豪廣場、建發·鷺洲裏、鐵像寺水街\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E復城國際購物中心、UPARK體育公園、棕櫚泉國際等\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E如果說成都城南東西走向的天府一街到五街中，哪一條最風光，一定非天府二街莫屬。\u003C\u002Fp\u003E"'.slice(6, -6), groupId: '6720405937997218307