摘要：\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E以記者走訪的位於西工區華山北路的住宅項目“萬衆e家”爲例，該項目屬於洛陽萬衆房地產開發有限公司，因項目所在地距離洛陽市地鐵站點較近，儘管地鐵尚未正式開通運營，但這兩年該項目房價已由4000元\u002F平方米左右漲到了現在7700元\u002F平方米。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E《中國經營報》記者近日走訪洛陽樓市發現，得益於地鐵、高架立交等交通設施的修建，在全國調控最嚴的這兩年內，洛陽市房價相比以往上漲卻更爲突出。

"\u003Cp\u003E吳靜 盧志坤\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E繼開封取消限售政策“一日遊”之後，同屬於中原城市羣重要城市之一的洛陽，則緊隨其後從嚴執行“限價令”，要求再售新房價格不得超過4月份網籤價，再次釋放房地產嚴調控信號。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E《中國經營報》記者近日走訪洛陽樓市發現，得益於地鐵、高架立交等交通設施的修建，在全國調控最嚴的這兩年內，洛陽市房價相比以往上漲卻更爲突出。儘管2017年時當地政府就曾出臺限價政策，但實際效果甚微。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E除了交通基建的帶動外，今年以來，洛陽市內關於“撤縣劃區”的呼聲亦不斷高漲，不少市區周邊縣城房價已在“蠢蠢欲動”，以宜陽縣東部爲代表的區域內集聚了多家大中型開發商。“如果這裏的房價能漲到跟市區差不多，那就是翻倍賺”成爲不少投資客前來“下注”的動力。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cstrong\u003E限價令難擋房價上漲\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E7月26日，洛陽住房保障和房產管理局（以下簡稱“洛陽市房管局”）在回覆網友關於洛陽房價漲幅第一，政府是否有相關對策的提問時，明確要求目前在售項目以2019年4月簽約均價爲基準價，再售房源價格原則上均不得高於該基準價。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E“限價令”的背後，則是洛陽市不斷攀漲的房價。就在不久前，國家統計局發佈2019年6月70城商品住宅銷售價格變動數據，洛陽當月新房價格環比上浮2.5%，居全國第一。今年上半年，洛陽的房價漲幅有5個月居於全國前5位。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E據瞭解，這並不是洛陽市第一次提出限價。2017年6月，洛陽市政府官網曾發佈公告，要求各開發企業目前在售項目以2017年5月9日之前簽約均價爲基準價，再售房源不得高於該基準價。同一樓盤、同一類型的房屋在辦理預售許可時，不得超過前一期辦理商品房預售許可時申報的銷售價格。同地段、同品質新建商品房辦理預售許可時，不得超過相鄰在售樓盤的銷售價格。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E“上有政策，下有對策，限價政策在洛陽作用不大，漲得最快的就是這兩年。”一位洛陽本地市場人士調侃道。其表示，回顧洛陽樓市這幾年，可以發現，洛陽的房價上漲從未暫停過。據安居客數據統計，2017年洛陽整體房價均價爲每平方米6548元，2018年達到每平方米7735元，截至今年8月，均價達到每平方米8396元。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E2016年，隨着全國房價上漲大潮啓幕，洛陽樓市從2016年下半年開始抬頭，隨後一路上漲。國家統計局2017年6月的70個大中城市房價數據顯示，6月份一線城市新建商品住宅環比平均下降0.1個百分點，這是2014年以來首次出現一線城市平均價格下行，而洛陽卻以新房環比2.4%的增速領漲全國。洛陽市第一次提出限價要求即是在此背景下，但記者瞭解到，洛陽關於“限價”內容的文件有效期僅爲1年。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E據Wind數據顯示，洛陽樣本住宅平均價格在2011年至2016年相對平穩，均價在5500元\u002F平方米上下小幅波動，但從2017年起快速攀升，從2017年初的不到5500元\u002F平方米漲至目前的8300元\u002F平方米。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E“一般新房價格一兩個月就起來了，因爲政府那個網籤價是每個月都往上調的，不會限制死的，”在洛陽市從事了多年房地產交易服務的中介表示，“之前我們瞭解到很多地方開發商是綁定車位什麼的，但是洛陽這邊基本上很少這麼弄，沒多大意義，基本上該咋賣就咋賣。”\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E記者在實地走訪時也注意到，政策和交易規則並沒有阻擋洛陽房價的上漲。近兩年進駐洛陽的大中型開發商拿地主要集中在市區周邊，尤其是洛陽市區西邊的宜陽縣、孟津縣，以及市政府所在區——洛龍區，除了這些大中型房企外，市區中也有大部分本地房企開發的項目。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E以記者走訪的位於西工區華山北路的住宅項目“萬衆e家”爲例，該項目屬於洛陽萬衆房地產開發有限公司，因項目所在地距離洛陽市地鐵站點較近，儘管地鐵尚未正式開通運營，但這兩年該項目房價已由4000元\u002F平方米左右漲到了現在7700元\u002F平方米。據瞭解，今年開盤的6棟高層，很多位置較好的中間樓層被開發商內部管理層以及各路投資客購得。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E“當時他們是直接付了50%的首付，沒有網籤，如果現在想買的話，按照現在的價格把50%的首付給他們即可，我們可以從中協調，網籤什麼的都不受影響，我們主要是想快點回籠資金。”銷售人員告訴記者。而在天眼查上，記者看到該開發商所牽涉的法律訴訟高達114條，其中多數爲今年6月的商品房銷售合同糾紛。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E根據第三方機構易居研究院最新發布的《中國百城房價指數報告》，洛陽今年上半年住宅成交均價爲8838元\u002F平方米，漲幅爲18%，被列入了“房價偏熱”區間。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E從土地市場來看，據Wind數據統計，今年以來，洛陽市共成交14宗地塊，成交金額總計53.67億元，平均溢價率爲58.73%。而去年全年成交36宗，成交總價66.59億元，平均溢價率38.22%，住宅用地溢價率高達70.37%。2018年住宅用地平均樓面價爲2452.83元\u002F平方米，今年以來則達3802.33元\u002F平方米。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cstrong\u003E交通基建如火如荼\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E記者走訪時看到，目前整個洛陽市地鐵修建正在如火如荼進行中，交通基建因素在洛陽市近兩年房價上漲中扮演重要角色。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E據瞭解，洛陽地鐵規劃始於2009年，當時洛陽市區人口約100多萬，GDP不到2000億元。2016年8月，洛陽地鐵申報正式獲批，成爲我國中西部地區非省會城市第一個修建地鐵的城市。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E洛陽修建地鐵在當時頗具爭議。按照國辦發〔2018〕52號文重新修改的建地鐵的三條重要指標：“一般公共財政預算收入300億元以上；地區生產總值3000億元以上；市區常住人口300萬以上”的標準來看，洛陽2016年GDP爲3782.9億元，但直至2018年底時，洛陽市區戶籍人口也不過202.97萬，市區常住人口224.93萬。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E雖然市區人口未達標，但洛陽每年的旅遊人次較多，據統計，今年第37屆中國洛陽牡丹文化節期間，洛陽市共接待遊客2917.15萬人次，同比增長10.19%，旅遊總收入274.28億元，同比增長13.36%。去年全年洛陽市接待國內外遊客1.32億人次，其中入境遊客141.3萬人次。而省會鄭州在2017年接待旅遊人次纔剛剛過億。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E儘管外界對洛陽修建地鐵抱有疑問，但在2016年8月獲批之後，緊接着2017年洛陽市地鐵1號線全線開工，2018年地鐵2號線全線開工。今年6月底，地鐵1號線已實現“洞通”；地鐵2號線一期年底前將實現“洞通”。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E除了地鐵之外，洛陽市近幾年還修建了多個高架立交和快速通道。記者在走訪時看到，目前整個洛陽市區內隨處可見正在施工中的道路，許多交通線路因爲修路而臨時變更。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E據瞭解，洛陽市今年就有王城大道快速路、瀍澗大道、南昌路濱河北路高架、洛新和洛吉快速通道等項目實現通車，龍門綜合交通樞紐北廣場項目地下主體結構已在6月封頂。今年7月初，河南省人民政府印發的《建立更加有效的區域協調發展新機制實施方案》提出，河南將推進鄭州大都市區建設，打造1小時通勤圈，並提出支持洛陽副中心城市建設，規劃建設洛陽都市圈。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E地鐵等交通路網的修建爲洛陽市房價提供了支撐，吸引衆多大中型開發商進駐洛陽。比如在目前洛陽市房價最貴的區域——洛龍區內，洛陽高鐵站附近因交通便利，被不少大型開發商看好。今年初，金科以每畝1121萬元、13.2億元的總價拿下附近一塊住宅用地，溢價率接近50%，現項目名稱爲金科·綠都天宸。而就在該項目附近，今年5月22日，碧桂園擊敗華潤、金茂、保利、建業等一衆對手，經過約5小時382輪報價，以每畝1401萬元、總價14億元、溢價率134%競得洛龍區一宗商住地塊，樓面價7012元\u002F平方米。同樣在該區域附近，前不久剛剛開盤的中梁·壹號院均價已達15000元\u002F平方米。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cstrong\u003E周邊縣城“蠢蠢欲動”\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E同屬於中原城市羣中的重要城市，與急於“綁定”省會鄭州從而尋求一體化發展的開封相比，洛陽對於鄭州已有的資源優勢似乎不太熱衷。除了較爲豐富的旅遊資源之外，洛陽還有從新中國成立後就開始累積的工業優勢。洛陽一拖、洛陽軸承、洛陽銅加工廠、洛陽礦山機器廠（現中信重工集團）等，再加上許多軍工研究所，均爲洛陽奠定了一定的工業基礎。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E據瞭解，2017年洛陽市與銀隆新能源股份有限公司（以下簡稱“銀隆“）合作簽約，銀隆將在洛陽打造銀隆新能源（洛陽）產城融合產業園，總投資150億元，用於新能源汽車整車生產。同年9月，洛陽市高新區與珠海格力電器股份有限公司（以下簡稱“格力“）簽訂中國洛陽自主創新智能製造產業基地項目合作框架協議，總投資約150億元。此外，格力還將參與河南省屬企業洛陽LYC軸承有限公司的混合所有制改革。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E“洛陽是洛陽，鄭州是鄭州”，這是不少洛陽本地人的心聲。“現在洛陽的城市規劃在不斷擴大，東邊伊川隔了一個龍門山，龍門山那邊是不能動的，因爲有很多旅遊資源，偃師之前是撤縣劃市，所以相比來講，宜陽、孟津、新安三個縣比較適合開發。所以，洛陽現在城市要擴版圖，基本上只能向西邊發展了。” 當地人士分析稱。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E記者在洛陽市政府官網上看到，近幾年一直有不少當地人詢問洛陽對周邊幾個縣的撤縣劃區事宜，尤其是今年以來，撤縣劃區在洛陽市呼聲更高，但目前撤縣劃區等消息並未得到相關部門的官方宣佈。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E不少行業人士猜測，洛陽急切想要讓市區人口達到修建地鐵的標準，所以撤縣劃區是一個較大可能性。但無論撤縣與否，目前洛陽市區周邊不少縣城的房價已經“蠢蠢欲動”，其中最爲突出的是宜陽縣。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E在地理位置上，宜陽東部與洛陽市區內的洛龍區相接，開元大道和洛宜輕軌的修建使得宜陽東部到洛龍區的車程僅在半小時左右。洛龍區目前的均價爲15000元\u002F平方米左右。與之相比，宜陽東部的房價多在5000~6000元\u002F平方米之間。這讓不少投資客和市區內的改善型客羣看好宜陽東部的上漲空間。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E“很多想在市區投資的客戶，因爲像洛龍區這樣相對成熟的區域房價已經比較高了，轉而投向跟洛龍區相接的宜陽，現在修建地鐵這個消息已經傳出很長時間了，房價該漲的也漲得差不多了，你能指望現在洛龍區房價再漲一倍嗎？如果宜陽未來也能漲到跟洛龍區差不多，那就是翻倍賺啊。”一位中介人士告訴記者，“我現在就在宜陽投資了一套，這也是我一位客戶告訴我的，他的表哥是洛陽市規劃局的，前段時間在宜陽一下子買了4套。”\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E比投資客更敏感的是房企。目前，宜陽東部已經雲集了綠城、碧桂園、建業、中駿、銀基東潤等多家大中型開發商。綠城將進駐洛陽的首個項目定在了洛宜快速通道旁邊，而就在項目南側，即爲格力和銀隆在洛陽投資的產業基地。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E在宜陽東部，目前到處都是正在施工以及已建好主體結構的高層建築。今年5月開盤的中駿雍景灣在區域內價格較低，均價約5300元\u002F平方米，記者在走訪當天看到售樓大廳聚集了不少投資客。在該項目周邊，宜陽縣規劃館、體育館、展示館等多棟建築已建好，目前處於空置狀態。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E記者就洛陽當地市場狀況函詢洛陽市房管局，但未獲回覆。\u003C\u002Fp\u003E"'.slice(6, 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