伴隨着市場經濟的發展，人員流動與日俱增，這也直接催化了房屋租賃市場的發展，房屋租賃合同的簽訂有效地保障了出租人及承租人享受的權利及承擔的義務。如何判定合同的有效性，哪些情況將會影響房屋租賃合同的效力呢？出租人不同意轉租 是否會導致轉租合同無效？原告胡某與曹某簽訂房屋租賃合同，合同約定：曹某將其名下所有的一處房屋出租給胡某，租期爲5年，租金爲每月人民幣1500元。胡某在未徵得曹某同意的情況下又與被告張某簽訂了租賃合同，該合同約定：胡某將上述房產轉租給張某，租賃期限爲兩年,租金爲每月人民幣2000元，承租人累計欠繳租金達3個月的，出租人有權解除合同。後張某連續5個月拖欠租金，胡某遂訴至法院，要求解除其與張某之間的房屋租賃合同，並要求張某按合同約定支付所欠租金及違約金。被告張某認爲，胡某轉租上述房屋，未經原出租人同意，其和胡某之間的租賃合同因此無效。法院經審理後認爲，原、被告雙方簽訂的房屋租賃合同是雙方真實意思表示，並不違反法律禁止性規定，是有效合同。被告張某連續5個月拖欠租金，構成違約，且達到合同約定的解除條件。原告胡某要求被告張某支付欠付租金及違約金的訴訟請求，以及要求解除合同的訴訟請求，均有事實及法律依據，應予支持。

法官說首先，未經出租人同意的轉租不屬於法定的無效事由，只有在合同約定違反法律、行政法規的強制性規定的情況下才應被認定爲無效合同。《合同法》第224條運用授權性規範的模式，解釋上難以將該條關於“經出租人同意”的規定作爲評價非法轉租合同效力的依據。其次，也沒有其他法律、行政法規強制規定轉租必須經過出租人同意，因此未經出租人同意不是導致房屋租賃合同無效的理由。當然在上述案例中，若房主曹某不同意胡某轉租的行爲，曹某可以以胡某未經其同意擅自轉租爲由要求解除合同並要求胡某按照合同約定承擔相應的違約責任。法條鏈接：《合同法》第224條：承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。

哪些情況會真正影響房屋租賃合同的效力？一、標的篇

1、將不能用於商業用途的土地作爲商業用途土地出租，如將樓梯口及消防通道出租用作商業用途的租賃合同無效。

樓梯口和消防通道，屬於具有專用功能的附屬設施，《中華人民共和國物權法》（下稱《物權法》）第140條明確規定土地用途的改變應經有關行政主管部門批准，未經批准，屬於違反法律、行政法規的強制性規定的行爲，應屬無效。2、以農村集體土地上的違章搭建爲租賃標的物的，租賃合同無效。《中華人民共和國土地管理法》（下稱《土地管理法》）規定農村集體所有土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設。在農村集體土地上建造建築物進行出租，一方面該建築物沒有規劃許可證，另一方面使用農村集體土地用於非農業建設，違反了《土地管理法》的相關規定，因此該類合同無效。二、主體篇

限制民事行爲能力人單獨簽訂的房屋租賃合同效力待定。

《中華人民共和國民法總則》第19條規定：八週歲以上的未成年人爲限制民事行爲能力人，實施民事法律行爲由其法定代理人代理或者經其法定代理人同意、追認，但是可以獨立實施純獲利益的民事法律行爲或者與其年齡、智力相適應的民事法律行爲。八週歲以上的未成年人進行的民事活動是否與其年齡、智力狀況相適應，可以從行爲與本人生活相關聯的程度，本人的智力能否理解其行爲並預見相應的行爲後果，以及標的數額等方面認定。一名八週歲以上的未成年人獨自簽訂的房屋租賃合同屬於效力待定合同，如果其法定代理人事後在合理期限內追認，則屬於有效合同，如果法定代理人在合理期限內未予追認，那麼該房屋租賃合同爲無效合同。三、內容篇

1、出租人隱瞞與訂立合同有關的重要事實，租賃合同可撤銷，如果損害國家利益的，則無效。