尹蓉 本報記者 王金龍 西安報道

一紙破產受理裁定將西安市香王村城中村改造項目易合坊鉅額債務問題公之於衆。截至發稿前，該項目共計有2462家債權人申報債權，申報總金額爲76億元。

據不完全統計，易合坊的開發商西安四德置業有限公司（以下簡稱“四德置業”）已32次被列爲失信執行企業，51次被強制執行，82次被訴裁判，4次股權凍結，305套尚未辦理網籤房屋被多地法院輪候凍結。

在拿下這個對外宣稱總投資26億元的城改項目時，四德置業僅是一個成立不到半年且註冊資金只有3000萬元的企業，在當時尚不具備房地產開發資質。

隨着項目的開發建設，當中引發的質疑不斷。在高息借款以及資金管理混亂等因素影響下，該項目僅開發幾年後就面臨資金鍊斷裂和工程停工的局面，唯獨留下了衆多的債務糾紛和尚未完工的多棟建築。如今的易合坊小區正大門封閉，院內荒草叢生，堆滿了建築材料。

《中國經營報》記者就該項目開發建設情況向西安市灞橋區城中村改造辦公室採訪求證。其在回覆中稱，因四德置業運營出現嚴重問題，2015年尾餘工程全面停工，2016年灞橋區成立了由區級領導牽頭的工作專班全力推進問題解決，但因種種原因項目重組沒有達到預期效果。

不過，易合坊項目破產管理人回應稱，破產重整現在還在進行債權確權和資產清查，這一階段會一直持續到2019年4月30日。

記者多次撥打四德置業法定代表人焦豔芹電話，其手機一直處於無人接聽狀態。

陷鉅額債務泥潭

據國家企業信用信息公示系統信息，四德置業成立於2011年，註冊資本3000萬元，總經理焦豔芹，北京寶瑞匯盈投資有限公司（以下簡稱“北京寶瑞”）持股95%，陝西鑫誠房地產開發有限公司（以下簡稱“陝西鑫誠”）持股5%。

2018年6月4日，經債權人北京旭輝昭陽投資有限公司（以下簡稱“北京旭輝昭陽”）申請四德置業破產重整，灞橋法院同年6月20日作出（2018）陝0111破（申）1號民事裁定書裁定受理。經灞橋區政府發函推薦，灞橋區人民法院指定陝西豐瑞律師事務所爲破產管理人。

在北京旭輝昭陽申請破產重整前，四德置業、股東陝西鑫誠、兩公司負責人焦豔芹及高繼升（二人系夫妻關係）共涉數百起訴訟，深陷鉅額債務糾紛泥潭。

據不完全統計，四德置業已32次被列爲失信執行企業，51次被強制執行，82次被訴裁判，4次股權凍結，項目305套尚未辦理網籤房屋被多地法院輪候凍結。

對於債權申報金額及購房債權人數量，破產管理人回覆記者採訪時表示，“截至2月28日共接收2462家債權人（含補充申報41家）申報債權，其中購房債權1902家（含網籤804家），申報總金額爲76億元。”

在2018年10月30日召開的第一次債權人大會上，破產管理人向參會債權人詳細介紹了76億申報債權的構成。其中，原始債權41.15億元，孳息債權35.31億元，不排除後期有債權人繼續補充申報。”在已申報債權中，普通債權2325家（包括購房債權），已確認債權1078家，金額4.58億元；因部分申報者提供證據不充分，金額認定缺乏相關依據，暫不予確認債權1245家，金額40.38億元；因建設工程具有較強專業性，尚未接管暫無法確定債權數額，臨時債權人98家，申報金額27.27億元。

此外，因拖欠稅款、部分購房人未按時償還按揭貸款，灞橋區國家稅務局申報稅款0.25億元，兩家辦理易合坊按揭貸款銀行中國工商銀行西安土門支行、中國建設銀行西安高新技術產業開發區支行分別申報債權0.53億元、1.01億元。

記者翻閱管理人已發佈的債權明細表發現，上述申報的2000多家債權人中，除53家企業債權外，其餘全部爲個人債權。

多起已公佈的法院生效裁判文書顯示，四德置業涉多起民間借貸糾紛，陝西鑫誠無相應金融資質情況下以公司名義對外簽訂多份制式借款合同，數額巨大，涉非法集資。

因涉及多起案件拒不執行，四德置業、焦豔芹、陝西鑫誠及高繼升現已全部被列爲最高法院失信被執行人名單。

記者瞭解到，破產重整申請人北京旭輝昭陽也是四德置業本次破產重整最大債權人，其申報債權額達9.04億元，原始債權額3.22億元，孳息債權額5.81億元。

真假“手續”

“易合坊項目債務危機爆發所暴露出的問題遠不止開發商實力不足和此前當地媒體報道的違規預售。”有知情人士向記者表示，易合坊二期商品房雖屬“五證齊全”，但蹊蹺的是，商品房所佔土地在尚未掛牌出讓的情況下，對應地塊的建設工程規劃許可證、建設工程施工許可證，商品房預售證許可手續已全部辦齊，這明顯不符合相關規定。

依據西安市國土資源交易網顯示，易合坊BQ2-19-75淨用地面積40004.81平方米（摺合60.007畝）。BQ2-19-76淨用地面積7609.4平方米（摺合11.414畝），宗地位於柳新二路以南、灞豐一路以東、客運站北路以南、北，總出讓總面積47614.21平方米（摺合71.421畝），配建廉租房用地面積以劃撥方式供應。

以上兩地塊在2014年6月20日成功掛牌出讓，由四德置業競得，同年12月30日繳清土地出讓金。

記者實地探訪易合坊項目所在地看到，編號BQ2-19-76宗地爲商品房二期所用地塊、BQ2-19-75宗地爲商品房三期所用地塊，三期所佔土地總面積約100畝。四德置業目前僅競得11.414畝，其他土地尚未進行招拍掛程序，且已建設4棟樓，其中3棟11層，1棟10層。

據業主閆先生提供的易合坊項目商品房買賣合同顯示，土地取得方式爲“出讓取得”，使用期限自2014年12月31日至2084年12月30日。

易合坊樓盤五證信息則顯示，該地塊上的建設工程規劃許可證在2013年3月19日由西安市規劃局紡織城分局核發編號爲（2013）03號；建設工程施工許可證在2013年8月30日由西安市城鄉建設委員會核發編號爲市紡辦建建施2013013號；商品房預售許可證（2014128號）按照西安市房屋管理服務網播報信息顯示，發證日期爲2014年4月30日，許可預售1206套。

這也就是說，易合坊兩地塊掛牌時間爲2014年6月20日，但是建設許可證、施工許可證以及預售許可證均早於土地掛牌時間。那麼，這是否意味着在相關地塊掛牌之前早就“名花有主”了？

事實上，除了土地掛牌有“隱情”之外，易合坊的預售證核發時間也存有蹊蹺。此前按照西安市房屋管理服務網站播報信息顯示，項目發證日期爲2014年4月30日。但目前登錄西安市房管局官網查詢，編號爲2014128的預售許可證核發時間卻爲2014年12月29日，不過，與易合坊項目編號相鄰的2014127、2014129的預售證依舊是2014年4月30日核發。可是易合坊項目售樓部公示的預售許可證複印件卻顯示，發證時間則爲2014年7月31日。

另外，閆先生商品房買賣合同簽訂日期爲2014年8月29日，另一位業主的按揭貸款合同簽訂日期爲2014年9月24日，明顯早於目前西安市房管局官網顯示公佈的預售證時間2014年12月30日。

貸款利率超20%

公開資料顯示，易合坊項目是灞橋區席王街道辦香王村城中村改造項目，2011年1月香王村完成徵地拆遷。依據西安市環保局2011年11月14日發佈的環評公告顯示，易合坊擬投資13.6億元，開發商爲四德置業，用地總面積229畝，總建築面積818329平方米，居住區地上建築面積646059平方米，地下建築面積172270平方米。

工商信息顯示四德置業成立於2011年5月16日，這意味着註冊資本僅3000萬元的四德置業註冊成立後很快就取得了總投資數十億元的香王村城改項目建設開發權。

值得關注的是，四德置業在開發易合坊項目兩年後的2013年才取得房地產開發資質，證書號爲陝建房（2013）332號。

“新成立尚未取得房地產開發資質的企業，是無法操盤投資總額26億元的城改項目的。”上述知情人士表示，北京寶瑞雖是持有四德置業95%股份的大股東，但其並不實際參與房地產項目運營，實際控制人仍爲焦豔芹，這一點在購房者和衆多債權人之間早已是公開的祕密，其與小股東陝西鑫誠的法人代表高繼升系夫妻關係。

四德置業在成立之初缺乏足夠資金實力，多從大股東及其關聯公司高息融資啓動香王村城改項目開發。多方信源信息證實，北京寶瑞或僅是四德置業名義股東，實際二者爲債權債務關係。

“在以往的多次購房者和債權人的維權中，焦豔芹多次公開稱四德置業向北京中泰借了3.2億元。”有業主如是表示。

在中國建設銀行西安市高新區支行（高新支行）給陝西省銀監局一份彙報材料中也寫到：“四德置業經中國銀行向北京中泰辦理了項目貸款。”

北京寶瑞原母公司爲北京東嶽融科技有限公司，現更名爲“北京嶽融資產管理有限公司”（以下簡稱“北京嶽融”），2015年6月母公司變更爲北京中誠泰富財務諮詢有限公司（以下簡稱“北京中泰”）。北京旭輝昭陽母公司也是北京嶽融，也就是說，北京旭輝昭陽和北京寶瑞在2015年6月之前同爲北京嶽融子公司。

股權變更同年，北京旭輝昭陽起訴四德置業歸還3.2億元借款，北京市高級人民法院作出2015高民商初字3017號生效判決。

據記者瞭解，北京寶瑞持股在90%以上的多家房地產公司，多與北京旭輝昭陽陷入金融借款糾紛或借款合同糾紛。

工商登記信息顯示，北京寶瑞及其母公司北京中泰、北京旭輝昭陽及其母公司北京嶽融這四家公司工商註冊信息預留電話、郵箱全部相同。

值得注意的是，在易合坊“爛尾”之後，北京旭輝昭陽成爲本次破產重整申請最大債權人，其申報的債權總額爲9.04億元，原始債權爲3.2億元。目前已公佈的債權人明細表中，除北京旭輝昭陽申請原始債權額3.2億元外，沒有超過2億元的企業債權人申報。

根據（2018）陝0111破（申）1號民事裁定書顯示，北京旭輝昭陽債權來源爲其委託中國銀行陝西省西安市長安區支行向四德置業發放貸款，固定年利率21.6%，四德置業後期經營困難，僅支付部分利息，尚欠本金和部分利息未支付。

若按照上述約定年利率和本金額推算，四德置業與北京旭輝昭陽的借款應發生在2011年前後。

困於資金騰挪

“房子前期已經基本賣完，爲何沒錢繼續施工？幾億元的售房款去了哪裏？業主認爲預售資金監管銀行有不可推卸的責任。”前述業主李先生在接受記者採訪時表示。

對此，中國建設銀行西安市高新區支行（以下簡稱“高新支行”）易合坊項目負責人曾表示，1#、2#、4#、5#、6#樓2014年8月後實際進入建設銀行監管賬戶資金1.5億元全部款項均用於支付工程建設款，銀行並不存在監管缺位。截至2015年11月，購房者通過工商銀行土門支行辦理按揭款的資金仍有4660萬元未進入監管賬戶。

高新支行提供的資金支付明細列明前期售房款主要用途爲土地出讓金、公司日常開支、財務費用、過渡費、工程款、退房款等。

“焦豔芹毫不掩飾資金挪用的事實，多次在公開場合說二期商品房的售房款挪用到了一期安置房建設和其他項目上，導致商品房建設時資金鍊斷裂無法繼續施工。”李先生補充說道。

高新支行向陝西省銀監局提交的彙報材料亦印證了項目資金挪用的事實，材料中寫道：“作爲項目預售資金監管銀行，其發現四德置業在取得預售證後同戶名賬戶往來繁多，就此情況詢問企業，原因是前期房款已用於項目開發建設，無法有首付款資金正常入賬，爲網籤合同留下資金入賬痕跡，企業同戶名之間轉賬。”

公開資料查詢得知，一期安置房、二期商品房建設工程中標金額合計爲7.47億元，一期安置房土地爲市政劃撥，商品房土地出讓金爲8423萬元，其中安置房建設工程中標金額約2.67億元；二期商品房建設工程中標金額4.8億元。

上述知情人士透露，在項目施工過程中，因資金極度短缺，焦豔芹曾在浙江、陝北等地以2分甚至更高的利息大量向個人借款，涉及人數衆多。

在大量高息民間借貸資金到期無力償還的情況下，四德置業及其負責人高豔芹在2014年下半年資金鍊斷裂。

涅槃重生？

按照破產法規定，債務人或者管理人應當自人民法院裁定債務人重整之日起六個月內，同時向人民法院和債權人會議提交重整計劃草案。有正當理由的，人民法院可以裁定延期三個月。債務人或者管理人未按期提出重整計劃草案的，人民法院應當裁定終止重整程序，並宣告債務人破產。

北京大成律師事務所一位有十多年破產領域從業經驗的合夥人律師向《中國經營報》記者表示，法院裁定受理破產申請之日就是破產重整開始之日。對於房地產企業破產重整購房者是否會被作爲優先債權人受償，他表示這得看新的投資人進來的重組意願和管理人的具體重整方案是什麼，不能一概而論。

2019年2月27日下午，記者來到項目工地看到，易合坊南邊正大門緊閉，雜草叢生，一期安置房9棟樓已經實現入住，二期商品房項目有13棟樓，部分已封頂、三期商品房項目有4棟樓已開工，其中3棟建至11層，一棟建至10層。

李先生告訴記者，部分業主在2016年也曾自發集資啓動自救，但目前僅有2號樓業主已經通過此方式在2017年春季實現入住，使用的是臨水臨電，小區內地面未硬化。

事實上，2018年6月啓動的破產重整已經不是業主們第一次申報債權了，早在2016年下半年，灞橋區政府曾成立專門工作組做香王村城中村改造項目的重組工作，當時申報債權總額爲17億元左右，區政府也找來了有投資意向的開發商，但最終因無法和四德置業達成一致意見而作罷。

“經初步清算評估，四德置業固定資產在36億元左右。”接近易合坊項目破產重整人士向記者透露，由於西安房價近兩年大幅增長，前期焦豔芹抵押出去的幾百套房屋和現存的幾百個地下車位價值大幅升值，加上項目規劃三期商品房地塊有80多畝土地儲備市場價由之前的200多萬元/畝已經升值到1000萬元/畝左右，這些因素使得項目具有重整的可能。但是三期商品房儲備土地絕大部分尚未進行招拍掛。

“灞橋區政府2017年委託了第三方對四德置業進行盡職調查，完成項目工程建設情況的詳實摸底、債務分類細化和核實、賬務審計工作。”灞橋區城改辦在回覆記者採訪中稱。

破產管理人表示，因四德置業財務建賬不規範、財務配合不到位，部分按揭停供造成糾紛等原因資產清查工作尚未完成。截至目前，有14家意向投資人來了解項目情況，截至報名結束之日，有6家投資人完成了報名手續，計劃在2019年4月30日前基本完成債權審覈及清算工作並確定投資企業。

這輪破產重整，將會覆盤重生還是走向破產清算？對此本報將持續關注。