華夏時報（chinatimes.net.cn）記者劉詩萌 北京報道

近日，銀保監會辦公廳發佈《中國銀保監會辦公廳關於開展2019年銀行機構房地產業務專項檢查的通知》（下稱“通知”），決定在32個城市開展銀行房地產業務專項檢查工作，重點檢查房地產業務風險管理情況、房地產信貸業務管理情況、信貸資金被挪用流向房地產領域和同業及表外業務等。

儘管檢查的對象可以由各銀保監局自行研究確定，但《通知》也給出了具體要求：應選擇房地產信貸規模較大或佔比較高的機構、房地產相關業務風險較爲突出的機構、與融資規模較大的房地產企業合作較多的機構、與交易火爆樓盤合作密切的機構等，數量原則上不得少於3家。

自5月17日“23號文”出臺後，近期房地產企業資金收緊的政策愈發密集。同策研究院總監張宏偉接受《華夏時報》記者採訪時表示，之前房地產信託、ABS以及境外融資已經收緊了，此次嚴查銀行違規向房地產開發商貸款的現象同之前的政策形成組合拳，進一步規範房產融資行爲。他進一步表示，目前房地產企業從開發端和銷售端兩個方面同時受到政策收緊影響，資金鍊壓力將在短期內顯現。

祭出“組合拳”

根據《通知》，此次銀保監會嚴查房地產業務主要集中在5方面的內容。

首先是從整體檢查各省市貫徹落實國家房地產政策和監管規定所採取的主要措施、取得的效果及存在的問題。其次，對房地產信貸業務管理情況進行檢查，包括房地產業務授信政策和內控制度執行情況、房地產開發貸款和土地儲備貸款管理情況、個人住房貸款管理情況和住房租賃貸款方面。

另外，還要從整體上對監管房地產業務風險管理情況，包括房地產行業風險預警和評估體系建設以及貸後風險管理情況，房地產相關制度是否健全審慎和有效、房地產業務領域的數據治理是否到位和房地產業務資產風險分類情況等三方面。此外，另一個重點就是信貸資金被挪用流向房地產領域的問題，經常提到的個人綜合消費貸款、經營性貸款、“首付貸”、信用卡透支等資金挪用於購房，資金通過影子銀行渠道違規流入房地產市場等都在檢查範圍內。

最後，還要檢查同業和表外業務，加強對銀行理財資金投向房地產領域非標準化資產的監督管理，以及對投向房地產企業或項目的同業投資風險審查、資金投向合規性審查及投後風險管理情況進行檢查。嚴查直接或變相爲房地產企業支付土地購置費用提供融資，或以自身信用提供支持或通道。

張宏偉指出，此次嚴查房地產業務主要是在開發和銷售回款兩端對房企祭出了“組合拳”。在開發端嚴查房企開發貸，包括房地產開發貸款和土地儲備貸款管理情況，集中度管理、資本金來源真實性審查、落實最低資本金比例要求、企業資質審查等，以及違規向“四證”不全項目提供融資，併購貸款、經營性物業貸款等貸款被挪用於開發房地產，通過流動資金授信、經營性物業授信等爲房地產開發項目提供融資情況等。而在消費端又收緊消費貸，履行首付資金真實性與貸款申請人償債能力評估與檢查等。

牽住“牛鼻子”

在中原地產首席分析師張大偉看來，從檢查的城市中可以看出，這一政策是2019年系列房地產金融管控政策的再一次升級。

去年6月30日，住建部等七部委對房地產市場亂象開展專項整治，選取了30個城市開展工作。相比之下，此次的32城減少了宜昌、佛山、太原、海口，增加了石家莊，秦皇島、洛陽、襄陽、大理、呼和浩特。這幾座城市在2019年上半年均有一個或幾個月房價上漲幅度在全國居前，例如大理5月新建商品住宅價格環比增長1.8％，僅次於西安位居全國70城中第二；洛陽則是6月新建商品住宅價格環比漲幅最大的城市。

“這32個熱點城市基本就是全國房地產市場的‘牛鼻子’，這32個城市穩定了，全國房地產市場也就基本穩定了。”張大偉表示，這些城市以一二線城市爲主，也有少部分三線城市，都是相對融資額比較多的區域，也是相對問題比較多的區域。政策效果主要看落地執行力度，如果嚴格檢查，對於未來幾個月房地產市場來說將有很大的影響。

倒逼房企降價

具體到企業來講，中原地產研究中心統計數據顯示，在嚴查房地產業務的32城市裏，過去一年拿地比較多的企業包括萬科、融創中國、龍湖集團、中海地產、保利地產等頭部房企，其中萬科、融創、綠地的權益總佔地面積都超過500萬平米。在當前的政策背景下，這些房企能否順利完成項目開發和銷售回款，是一個考驗企業“內功”的問題。

易居研究院智庫中心總監嚴躍進指出，今年房地產領域的管控總體趨嚴，而金融領域的管控更爲嚴厲。考慮到此前的信託融資收緊、海外債收緊，目前銀行貸款收緊後基本上使得房地產金融環境進入到一個更爲嚴格的管控通道。其影響有三，首先是規範貸款資金流動，利好房地產金融市場的穩定；其次，對房企和購房者形成更大的約束，進而規範購地購房行爲；最後，倒逼三季度相關城市和房企降價，進一步擠壓房價泡沫。

張宏偉也認爲，近期房地產融資政策的收緊將會對市場預期產生很大影響。中國指數研究院的統計數據顯示，7月住宅用地供應環比縮水近兩成，土地市場整體成交量環比減少超過兩成，單月土地成交均價和月度出讓金總額均出現下滑。“四五月份甚至到六月上半月，土地市場還比較火熱，現在基本上已經冷清了很多。銷售端來看，華東、華中地區大概20個左右城市核心城市，基本上一半城市商品房的來訪量都處於下降，也就意味着接下來成交量也會出現下降。這對於未來的市場預期影響明顯。”張宏偉說。