7月18日，申万将禹洲地产评级下调至中性，有意提示其高杠杆风险。

楼市资本论注意到，这与禹洲地产2018年规模业绩未达标，利润下滑，而负债却激增至936亿元等数据紧密相关，也印证了禹洲地产一直引以为傲的“规模、利润、风险，三驾马车并举”的特色模式已然褪色。

8月8日禹洲地产发布最新公告，截止七月底，禹洲地产累计完成业绩345.36亿元，实现670亿销售目标的51.5%，刚刚过半，剩余5月销售压力仍然不小。

好在去年，禹洲地产董事长林龙安已迎来24岁亲闺女出任执董的核心助力。楼市资本论看来，危难时刻，林家上阵父女兵能否力挽狂澜，如同碧桂园杨国强父女一样，带领禹洲地产闯出新局面？这一切都静待观察。

【一】负债936亿激增50%，毛利率创十年最低

禹洲地产由林龙安一手创建。资料显示，现年55岁的林龙安，1964年出生于福建泉州惠安小城。1988年毕业于集美财经学院。

楼市资本论了解到1994年，林龙安抓住国内房地产大好机遇，毅然辞去厦门财政公务员工作，下海成立了禹洲集团。拓荒海西房地产领域，禹洲地产逐步坐上了海西龙头交椅。2009年，禹洲地产在港成功上市。

不过，林龙安的敢闯敢拼精神也仅出现在其创业时期。后期的林龙安则带领着禹洲地产走上了偏保守的稳健之路。

楼市资本论发现，对比激进追求规模的内地房企，林龙安更推崇香港本地房企低负债、高利润率的发展模式。为此，禹洲地产形成了一套“规模、利润、风险，三驾马车并举”的禹洲特色模式，并更加专注高利润率和低负债的导向。

果然，掌舵人的稳健战略导向下，相比其他房企两三年跨千亿的发展速度，禹洲地产得愿所偿，自2013年销售破百亿后，七年来仍在百亿阵营徘徊。

数据显示，禹洲地产近三年实现销售额分别为232亿元、403.6亿元、560.03亿元。需要指出的是，其2018年完成年目标的93%，未达600亿元销售目标，年度增长率也降至38.9%。

如果说，规模扩张的不尽人意，尚且可以归于企业战略有所侧重，但林龙安引以为傲的高利润率、低负债也似乎在背道而驰。数据显示，禹洲地产2018年实现毛利74亿元，同比降低2.8%，毛利率也从前年的35.4%跌至30.72%，创下2009年上市以来的最低值。总负债936亿元，同比增加49.9%；负债率81.38%，已突破行业安全临界点。林龙安多半也想不到，禹洲地产的特色模式正日渐失色。

在近年来，地产界以规模论英雄的形势下，港资房企的稳健模式愈发无法支撑禹洲地产的未来。这一点林龙安早有体会，他曾坦言：“对于禹洲来说，竞争越来越残酷，我一直跟集团的高管说，不进则退，如果一年跟不上，第二年、第三年就没有机会了，最终就是被收购、并购的结局。”在楼市资本论看来，林龙安内心的天平也早已向规模倾斜。

【二】偏爱规模激进拿地，林龙安开启密集融资潮

楼市资本论了解到，2016年禹洲地产总部迁至上海，林龙安的规模野心便暗暗滋生。次年林龙安提出“再出发”，全力备战2020年千亿规模。随后，无论是从拿地规划还是融资动作，都体现着林龙安的千亿决心。

1、 高溢价激进拿地

拿最关键的2018年来说。2018年禹洲地产在建面积近265万平方米，土地储量853万平方米，达到历史高峰，新增土储约266万平方米。到了2019年，禹洲地产延续激进的拿地战略，林龙安更是表示预计拿地金额约400亿元。据不完全统计，2019年前上半年，禹洲地产拿地金额193亿元，在房企中排行27，而上年同期还排在50名开外。

禹州地产不仅激进拿地，更是拿下了不少高溢价地块。比如，在3月21日，禹洲地产以27.3亿元、121%的高溢价率摘得安徽合肥一地块；5月16日，禹洲地产6亿摘成都锦江区三圣乡华新村一宗24亩宅地，溢价率高达134%，一度被当地媒体封为成都“新地王”。要知道，碧桂园同天在成都竞得另一宗27亩宅地，溢价率仅为34%。这对于一直宣称不拿地王，不拿高价地的禹洲来说，很是尴尬。

2、融资动作频繁

开始偏爱规模，激进拿地的禹洲地产，自然也少不了对融资的依赖。

不久前，7月3日禹洲地产发行于2023年到期4亿美元的6.00%优先票据。楼市资本论发现，这已是今年禹洲地产的第7次债务融资，合计融资逾180亿元人民币。据了解，申万宏源对禹洲的有息负债情况进行了统计，表示目前，禹洲的有息负债规模约在600亿人民币，较去年底上升超过三成，外债占比从30%升至45%。

楼市资本论认为企业高息融资虽然可以在一定程度上缓解资金压力，但势必对未来的经营利润率带来负面影响，特别是在如今人民币汇率对美元进入7时代，外债风险持续上升。禹洲地产的债务压力不容小觑。

数据显示，2019年前7月禹洲地产实现销售额345.36亿元，仅实现全年670亿元销售目标的51.5%，下半年销售压力仍旧明显。照此推算，若想在2020年达到千亿，禹洲地产的增长率需不低于49.25%，更是压力山大。

小孩子才做选择题，成年人当然是全都要。内房股房企的规模和港资房企的稳健同时拥有，才是林龙安心底的欲望。但楼市资本论想说，对于这种房企追求的终极目标，通常结果是事无两全。而如今禹洲地产的局面，显然是在两者间都落下了。

【三】林龙安24岁女儿任职核心层，执行总裁、CFO离任

其实禹洲地产的两难境地远不止于此，内部高层人事的频频更迭也让林龙安费劲心思。

或是沿海地区早期发展受香港商人影响较大，林龙安一直很推崇港企的发展模式。比如，香港房企基本都是家族式控制，禹洲地产也在逐渐靠拢。楼市资本论注意到，目前禹洲的董事会核心成员无职业经理人进入。

去年10月25日，24岁的大女儿林禹芳担任禹洲地产执行董事，任期三年，享有每年36万港元的董事袍金。此时，禹洲地产的执行董事分别为林龙安、郭英兰（林龙安夫人）、林聪辉（林龙安妹夫）、林禹芳（林龙安女儿），家族体系进一步完善。

据了解，林龙安膝下共有两女一儿，林禹芳系其大女儿。资料显示，林禹芳24岁，持有旧金山大学国际贸易文学学士学位。此前一年间，任职于中银国际证券有限公司，担任分析师并专注于房地产行业。

▲禹洲地产林禹芳图片（来源网络）

与此形成鲜明对比的是，禹洲地产两个月内连续两位高管离任。今年6月，担任禹洲地产执行总裁一职已有近5年时间的蔡明辉离职。细数蔡明辉的禹洲史。从2014年加入禹洲地产担任执行总裁的五年时间，蔡明辉将禹洲地产销售额从2014年的120亿元增长至2018年的560亿元，功劳非同小可。随后不久，7月7日，禹洲地产首席财务官及公司秘书黄展鸿也选择辞任。一进一退间，是各自的人生选择，或许也是禹洲地产的未来预演。

楼市资本论看来，无论是负债激增、利润率下滑，还是规模桎梏，禹洲地产如今的尴尬处境，仍得依赖林龙安的战略破局。如何在风云莫测的房地产市场站稳脚跟，实现千亿梦想，这对林龙安来说的确是不小的挑战。