7月18日，申萬將禹洲地產評級下調至中性，有意提示其高槓杆風險。

樓市資本論注意到，這與禹洲地產2018年規模業績未達標，利潤下滑，而負債卻激增至936億元等數據緊密相關，也印證了禹洲地產一直引以爲傲的“規模、利潤、風險，三駕馬車並舉”的特色模式已然褪色。

8月8日禹洲地產發佈最新公告，截止七月底，禹洲地產累計完成業績345.36億元，實現670億銷售目標的51.5%，剛剛過半，剩餘5月銷售壓力仍然不小。

好在去年，禹洲地產董事長林龍安已迎來24歲親閨女出任執董的核心助力。樓市資本論看來，危難時刻，林家上陣父女兵能否力挽狂瀾，如同碧桂園楊國強父女一樣，帶領禹洲地產闖出新局面？這一切都靜待觀察。

【一】負債936億激增50%，毛利率創十年最低

禹洲地產由林龍安一手創建。資料顯示，現年55歲的林龍安，1964年出生於福建泉州惠安小城。1988年畢業於集美財經學院。

樓市資本論瞭解到1994年，林龍安抓住國內房地產大好機遇，毅然辭去廈門財政公務員工作，下海成立了禹洲集團。拓荒海西房地產領域，禹洲地產逐步坐上了海西龍頭交椅。2009年，禹洲地產在港成功上市。

不過，林龍安的敢闖敢拼精神也僅出現在其創業時期。後期的林龍安則帶領着禹洲地產走上了偏保守的穩健之路。

樓市資本論發現，對比激進追求規模的內地房企，林龍安更推崇香港本地房企低負債、高利潤率的發展模式。爲此，禹洲地產形成了一套“規模、利潤、風險，三駕馬車並舉”的禹洲特色模式，並更加專注高利潤率和低負債的導向。

果然，掌舵人的穩健戰略導向下，相比其他房企兩三年跨千億的發展速度，禹洲地產得願所償，自2013年銷售破百億後，七年來仍在百億陣營徘徊。

數據顯示，禹洲地產近三年實現銷售額分別爲232億元、403.6億元、560.03億元。需要指出的是，其2018年完成年目標的93%，未達600億元銷售目標，年度增長率也降至38.9%。

如果說，規模擴張的不盡人意，尚且可以歸於企業戰略有所側重，但林龍安引以爲傲的高利潤率、低負債也似乎在背道而馳。數據顯示，禹洲地產2018年實現毛利74億元，同比降低2.8%，毛利率也從前年的35.4%跌至30.72%，創下2009年上市以來的最低值。總負債936億元，同比增加49.9%；負債率81.38%，已突破行業安全臨界點。林龍安多半也想不到，禹洲地產的特色模式正日漸失色。

在近年來，地產界以規模論英雄的形勢下，港資房企的穩健模式愈發無法支撐禹洲地產的未來。這一點林龍安早有體會，他曾坦言：“對於禹洲來說，競爭越來越殘酷，我一直跟集團的高管說，不進則退，如果一年跟不上，第二年、第三年就沒有機會了，最終就是被收購、併購的結局。”在樓市資本論看來，林龍安內心的天平也早已向規模傾斜。

【二】偏愛規模激進拿地，林龍安開啓密集融資潮

樓市資本論瞭解到，2016年禹洲地產總部遷至上海，林龍安的規模野心便暗暗滋生。次年林龍安提出“再出發”，全力備戰2020年千億規模。隨後，無論是從拿地規劃還是融資動作，都體現着林龍安的千億決心。

1、 高溢價激進拿地

拿最關鍵的2018年來說。2018年禹洲地產在建面積近265萬平方米，土地儲量853萬平方米，達到歷史高峯，新增土儲約266萬平方米。到了2019年，禹洲地產延續激進的拿地戰略，林龍安更是表示預計拿地金額約400億元。據不完全統計，2019年前上半年，禹洲地產拿地金額193億元，在房企中排行27，而上年同期還排在50名開外。

禹州地產不僅激進拿地，更是拿下了不少高溢價地塊。比如，在3月21日，禹洲地產以27.3億元、121%的高溢價率摘得安徽合肥一地塊；5月16日，禹洲地產6億摘成都錦江區三聖鄉華新村一宗24畝宅地，溢價率高達134%，一度被當地媒體封爲成都“新地王”。要知道，碧桂園同天在成都競得另一宗27畝宅地，溢價率僅爲34%。這對於一直宣稱不拿地王，不拿高價地的禹洲來說，很是尷尬。

2、融資動作頻繁

開始偏愛規模，激進拿地的禹洲地產，自然也少不了對融資的依賴。

不久前，7月3日禹洲地產發行於2023年到期4億美元的6.00%優先票據。樓市資本論發現，這已是今年禹洲地產的第7次債務融資，合計融資逾180億元人民幣。據瞭解，申萬宏源對禹洲的有息負債情況進行了統計，表示目前，禹洲的有息負債規模約在600億人民幣，較去年底上升超過三成，外債佔比從30%升至45%。

樓市資本論認爲企業高息融資雖然可以在一定程度上緩解資金壓力，但勢必對未來的經營利潤率帶來負面影響，特別是在如今人民幣匯率對美元進入7時代，外債風險持續上升。禹洲地產的債務壓力不容小覷。

數據顯示，2019年前7月禹洲地產實現銷售額345.36億元，僅實現全年670億元銷售目標的51.5%，下半年銷售壓力仍舊明顯。照此推算，若想在2020年達到千億，禹洲地產的增長率需不低於49.25%，更是壓力山大。

小孩子才做選擇題，成年人當然是全都要。內房股房企的規模和港資房企的穩健同時擁有，纔是林龍安心底的慾望。但樓市資本論想說，對於這種房企追求的終極目標，通常結果是事無兩全。而如今禹洲地產的局面，顯然是在兩者間都落下了。

【三】林龍安24歲女兒任職核心層，執行總裁、CFO離任

其實禹洲地產的兩難境地遠不止於此，內部高層人事的頻頻更迭也讓林龍安費勁心思。

或是沿海地區早期發展受香港商人影響較大，林龍安一直很推崇港企的發展模式。比如，香港房企基本都是家族式控制，禹洲地產也在逐漸靠攏。樓市資本論注意到，目前禹洲的董事會核心成員無職業經理人進入。

去年10月25日，24歲的大女兒林禹芳擔任禹洲地產執行董事，任期三年，享有每年36萬港元的董事袍金。此時，禹洲地產的執行董事分別爲林龍安、郭英蘭（林龍安夫人）、林聰輝（林龍安妹夫）、林禹芳（林龍安女兒），家族體系進一步完善。

據瞭解，林龍安膝下共有兩女一兒，林禹芳系其大女兒。資料顯示，林禹芳24歲，持有舊金山大學國際貿易文學學士學位。此前一年間，任職於中銀國際證券有限公司，擔任分析師並專注於房地產行業。

▲禹洲地產林禹芳圖片（來源網絡）

與此形成鮮明對比的是，禹洲地產兩個月內連續兩位高管離任。今年6月，擔任禹洲地產執行總裁一職已有近5年時間的蔡明輝離職。細數蔡明輝的禹洲史。從2014年加入禹洲地產擔任執行總裁的五年時間，蔡明輝將禹洲地產銷售額從2014年的120億元增長至2018年的560億元，功勞非同小可。隨後不久，7月7日，禹洲地產首席財務官及公司祕書黃展鴻也選擇辭任。一進一退間，是各自的人生選擇，或許也是禹洲地產的未來預演。

樓市資本論看來，無論是負債激增、利潤率下滑，還是規模桎梏，禹洲地產如今的尷尬處境，仍得依賴林龍安的戰略破局。如何在風雲莫測的房地產市場站穩腳跟，實現千億夢想，這對林龍安來說的確是不小的挑戰。