從2013年到2016年，悉尼房地產經歷了三年高速的發展期。尤其是海外買家，在這三年特別活躍。據FIRB（澳洲外資審查委員會）年報，2013-2016，房地產的購買申請數量逐年遞增，總量高達100036件，投資金額高達1680億澳元。中國買家成爲主導之一，佔據了近乎25%的投資市場。

只不過，數量雖多，方向卻跑偏，大量的樓花投資，問題終於開始爆發。

三年前，定居悉尼的華人Sarah也跟風買了房，她和老公能夠在悉尼西區的一個學區購置了一處2房的高層公寓樓花，成交時房屋價格99萬澳元。

然而，隨着悉尼樓市泡沫逐漸退去，他們的房子價值也縮水了。目前，該房屋價值僅90萬澳元，跌了近10%。在澳洲購買樓花，如果遭遇樓市降溫，可不是“買貴了”那麼簡單。就以Sarah的房子爲例，現在市場價格跌了10%，意味着市場不景氣，到了房屋交割需要辦理貸款的時候，估價可能會更低，如果估價僅爲交易價格的80%，那就意味着他們在交割是需要現付貸款不能覆蓋的20%。

Sarah夫婦一度考慮放棄這個樓花，但如果現在放棄，除了10萬首付拿不回來，5萬的印花稅也會打了水漂。進退維谷的情況下，他們只能暫時保留該房屋，一方面期盼市場回暖，另一方面節衣縮食籌措現金，一旦面臨交割，必須要準備20%的房款。

無獨有偶，在悉尼公寓樓花的置業中，類似問題並非個案。華人業主安先生購買的樓花在內東區，是一處2房的公寓，目前該區價格已經開始鬆動。所幸安先生僅僅是自住，他認爲，拋售損失印花稅，自住就當是買貴了，只能用“房價總會漲起來”來安慰自己。

關於投資澳洲公寓的風險，也不是說了一天兩天了。早在2014年，筆者就在自己撰寫《決勝海外房地產》中，針對澳洲房地產市場做出預警：由於悉尼、墨爾本CBD的擴容規劃（比之前面積增長4倍）過於集中在高層住宅上，而提供就業的商業規劃並不多，因此必將造成共過於求，CBD核心區域的空置率將上升，租金回報率將下降。繼而引發若干風險，其中之一就是信貸問題：

銀行對公寓期房變成現房後，不是按合同購買價格來批放貸款，而是以成房後的市場評估值進行貸款。如果幾年後的房市的預期向下，銀行對該房產的評估值可能比投資人購買時的價格還要低，投資者的現金流進一步被削弱，甚至因爲資金籌措困難違約而損失定金以及印花稅等。

事實上，銀行內部分析師也認爲，隨着公寓越來越沒有前景，銀行也在算，你的房子還值多少錢，相比當時的合同價格，現在銀行對於公寓的估值普遍下調10%-20%，對於部分嚴重過剩的地區，甚至下調更多。

澳洲新聞集團報道稱，悉尼、墨爾本近一半的公寓，當前價值已經低於了合同購買價。從2月份數據看，悉尼45%的公寓跌破樓花購買價格，這個數據在墨爾本是46%。房價下跌帶給樓花的問題，是開發商進一步融資困難，房屋建設可能被擱置。目前，新州大約有6萬套公寓正在建設中，而在維州，這一數字接近5萬。現在就形成了一個惡性循環的怪圈，如果這些公寓建成，會進一步加劇供大於求的局面，房價會進一步下探；如果爛尾，不但投資者損失慘重，也會嚴重挫傷市場信心。

澳洲大選在即，樓市失控是任何一方都不願意看到的，不但是大選前的熱門話題，也將成爲下屆政府競選的重中之重。

對此，澳洲ANZ銀行開始放寬貸款條件，重啓“只還息不還本業務”；西太銀行也宣佈，將正式接收部分中國人海外收入的貸款申請。

綜上，投資者應該看清的是，無論政策和金融如何扶持，公寓樓花都不是澳洲置業的首選，尤其是對於資金體量不足的普通投資者。尤其是在市場管制放鬆，開始吸引投資者進入市場時，那就更要想到，本地投資者和財團都不去碰的資產，自己爲什麼要漂洋過海去當那個冤大頭呢？

另一方面我們也要看到，公寓作爲澳洲房地產市場的一類項目，並不能代表整個市場的走勢，很多分析片面地把供過於求的公寓市場的慘跌說成中位價房產市場的暴跌。把悉尼和墨爾本佔比60%的下跌當成所以市場的下跌，而實際情況是還有40%的市場和交易是上漲的。真正的投資者，不但要懂得避險，更要看清哪裏是機遇，如果把洗澡水和孩子一起倒掉，豈不是大錯特錯！

本文原創，作者劉磊，福布斯金融理財師評審委員、《決勝海外房地產》《澳洲房地產投資全攻略》作者，多家媒體房地產專欄作者、作家。