陳達：曼谷房產幸福感爆棚的度假物業

原標題：陳達：曼谷房產幸福感爆棚的度假物業

本文來自點拾投資，作者陳達，本文觀點不代表智通財經觀點。

九月的東南亞，讓我看到了曾經踟躕的暹羅與爪哇，古舊而斑駁的皮膚下妝黛出的一張張新臉。李白有詩云：天地無凋換，容顏有遷改。在電影裏每兩個小時就要全城斷電一次的曼谷，當然不會是我眼前這個霓虹紛亂的京都。而這揮金如土而又揮土成金的邊陲城樞，像極了我多年前的故國，也像極了我們玫瑰色憧憬下的樂土。

一場大夢，向南遷生。

一、

現在，我們要穿過這座海腥撩動的市鎮

與曼谷一起

像一個大病初癒的病人

在大段孑然的祭祀後

與這個鋪滿鏡子的世界談一談圖讖

—— 節選自《泰月》，作者達某

“曼谷”一詞源於潮汕方言，是潮汕人把“濱谷”(Bangkok，k結尾來自於法語)誤念成了“曼谷”，於是那個不着邊際的“曼” 與這個似有還無的“谷”，邂逅了一次略爲荒謬的揉捏。但泰國人並不稱之爲曼谷，類似於我們不會叫北京爲 Peking;泰國人叫曼谷爲“恭貼”，意思是天使之城，與洛杉磯(Los Angeles，同意爲天使之城)是前世兄弟。所以我與泰人雖講英語，但謂之其城則改口爲恭貼，可以博其好感。當然好感不等於高看，除非你真能把曼谷全名完整講出來：

กรุงเทพมหานคร อมรรัตนโกสินทร์ มหินทรายุธยา มหาดิลกภพ นพรัตนราชธานีบูรีรมย์ อุดมราชนิเวศน์มหาสถาน อมรพิมานอวตารสถิต สักกะทัตติยวิษณุกรรมประสิทธิ์

(天使之城，宏偉不朽之城，永恆的九寶之城，永不可摧的因陀羅之城 ……)

這就是吉尼斯紀錄裏世上最長的地名，比明朝皇上的諡號還長。我們的熊孩子背四書五經，他們的小孩要背曼谷全名。說到泰語順便講一句，我聽一些國內過去的大老爺們，一口一個薩瓦迪卡加一個無比娘炮的雙手合十之作揖，感覺有點滑稽—— 薩瓦迪卡(發音：刷我滴卡~)表示“你好”和“再見”，乃是女性專用;男人們會說 sawadee-krub，b不發音。如果你聽到一個大老爺們“薩瓦迪卡~薩瓦迪卡~” 地嬌嗔，丫就是人妖。

二、

當我走在曼谷時而襤褸時而如新的街頭，我感到整個暹羅正在做着一個大夢。這個東南亞第二大都市會(metropolitan area)的人口密度是北京的五倍，人流如織，美女如雲，雌雄莫辯。1500萬人在此圍獵着彼此的明天，以肉體化爲江河、以人頭化爲湖海。

馮侖十年前說：所以你要想找轉型的方向，就去人均 GDP 3000開始往上的地方。這個規律比啥康波理論靠譜多了(波迷勿見怪)。當然曼谷早已過了 3000 大檻，而爲了捅破那層10000美元的窗戶紙——所謂的中等收入陷阱——整個泰國已經化身爲基建狂魔：建地建房建機場，修路修橋修河港，尤其是聯通昆明與曼谷的中泰鐵路，將過橋米線下進了冬陰功湯——我彷彿聽到那大紅樣板戲《智取威虎山》裏傳來一句悠揚的唱腔：火車一響，黃金萬兩。

然而這個大夢吧，目前有個reality check，要讓我們看清現實。至今，北京地鐵608公里，22條線;而曼谷地鐵45公里，僅有兩條線;北京人均手機保有量是1.94臺，曼谷是1.3臺;北京已經開始搭建5G網絡，而曼谷纔剛剛普及4G。曼谷以國內三線城市的現代化水平托起1500萬人的夢想，讓人看到潛力，也同樣讓人看到短板。

但曼谷同樣有不輸於北京的互聯網滲透率(80%以上)，泰國人每天的上網時長爲世界之最，泰國的電子商務滲透率遙遙領先於我們(見下圖)。泰國擁有世界一線國家的互聯網普及水平，這也讓人頗爲遐想。

(數據來源：Globalwebindex)

看到大家如此玩命地上網，誰能想到這是一個軍方政變家常便飯到如同當年巴黎人民起義革命的地方?

三、

國際上有個“首要都市”(primate city)的概念，與政治上的首都(capital city)不同，指的是一個城市的規模大於同國家第二大城市規模的兩倍，或其“重要性”大於兩倍，這個城市就是“首要都市”。世界上有許多名都——像巴黎、墨西哥城、首爾、布達佩斯、都柏林、伊斯坦布爾、吉隆坡，都屬於這個範疇。老大太大，甚至老二還沒有老大的老二大。

但很明顯不是所有國家都有首要都市，中國沒有，美國也沒有。如果放鬆定義，那也能說洛杉磯是加州的首要城市，因爲她遠大於舊金山，但美帝整體而言不存在首要都市。你可能會發現規律，小國容易出大城，大國一般都差不多。但這規律也不靠譜—— 比如俄羅斯，地大油博，但莫斯科人口比二至七名城市加起來都多;印度尼西亞，摩肩接踵，但雅加達人口多於後四名城市之和。

所以首要都市的存在是表達資源分配的不平衡。但凡是有首要都市的國家，那首要都市就是一臺碩大無比的吸血機器。她是這個國家的政治、經濟、文化、運輸、醫療、教育、以及潮流、風尚、顏值、乃至夢想、詩和遠方、流浪、犯罪的中心，屁民們從八方慕名而至，襤褸的靈魂從中心昇華。

首要都市這個世界上有很多，然而曼谷，卻被叫做“全地球最首要的都市”(the most primate city on Earth)，因爲她比泰國第二大城市清邁(或暖武裏)，大了整整三十倍。

當然，大夢不僅在於做得大，還在乎於做得奇。

(蘇泰寺與大秋千，畫者：莊嘉強)

曼谷大夢交錯於認知的矛盾與界限的朦朧。經過猩紅色的大秋千門——當年婆羅門的祭祀會用盡全力搖動鞦韆，去擷採另一個柱子上的金幣，而失手者墜地而亡。當這種致命的儀式被廢棄之後，一部分人要求將鞦韆拆除，而一部分人要求申遺;正如曼谷的一部分色戒森嚴，而另一部分醉忘於酒池肉林的金魚缸(如果你是正經人就不要去google金魚缸是什麼東東)。曼谷是東南亞最爲包容的城邦，同時也是東南亞最爲搔首弄姿的花巷。爲啥包容?當年美國大兵駐紮芭提雅，大兵有錢有屌，窮人家的泰國姑娘沒錢有逼，自然就完美結合出了支柱產業(然而色情業在泰國並不合法，沒想到吧)。於是村落換華城，城市化帶動新農村，有詩云：村裏早上雞叫人，城裏晚上人叫雞。

所以穿梭於寺廟林立、僧徒肅穆的曼谷，你千萬不要有人格分裂的驚悚。從宗教信仰上看，95%以上的泰國人信佛，但絕大多數都可以說是非常俗家的弟子。我常見自稱信佛的泰人喝着啤酒擼着串(當然泰國人信的小乘佛教本不嚴格禁止喫肉，但227條戒律總是要守的，喝個酩酊大醉是幾個意思?)。他們也不守戒、也不冥想、也不練功，你可能會覺得這都不是正經教徒啊，但他們覺得自己很虔誠。說到底信佛是個寄託，他們相信karma，也就是因果報應、輪迴轉世——循環往復之間天地萬物既可以是有矛有盾也可以是無矛無盾，糾結個屁。

這樣的信仰你看着虛僞，但我認爲之於人生大有裨益。沒有信仰的人不會抬頭看天。既然同樣都是抬不起頭來看天，那麼你與豬頭有什麼分別?

四、

還是聊聊投資吧。

將曼谷與投資揉在一起聊，那我們自然是要聊買房的，說得逼格高一點就叫置業。道理很簡單，泰國股票市場流動性稀爛(雖然已經好於大多數東南亞股市)，且大起大落(漲跌停板30%，專給外國人投的外板不設漲跌停)，泰國SET指數的估值也不算低，反正我不建議咱守着那倆已經被幹趴在地的A股、港股不投，而去投泰股。所以說來說去，也就買房最省心靠譜最適合普通人。(我個人而言，投資非股既房，因爲這兩種資產從美國兩百年的歷史來看，一貫是跑得最好的資產)。

如果你有幸被國內那幾家三方平臺財富公司騷擾過，你一定見識過這個套路：

這裏的人口密度是北京的五倍

這裏現在只有四條地鐵輕軌

這裏正處於逆城市化發展

這裏的公寓是永久產權

這裏的房子沒有公攤

這裏的就業率99%

這裏沒有遺產稅

沒錯的，這裏，

是泰國曼谷，

世界流量

最大的

城市。

耶。

通過這些三方公司的兜售，中國大軍在泰國買房已經是旌旗蔽日。但在說曼谷房地產之前，我們先敬一杯給泰人的先祖。泰國人口近7000萬(2018年數據)，泰人大約佔75%，華人佔15%，年齡中位數 38.3歲，對比中國 37.3歲，日本46.7歲。而曼谷的820萬人口(2010年人口普查數據)，算上通勤往返於市郊與棲息在整個大曼谷地區的流動人羣，總數可達1500萬。

泰人的祖先，許多乃是開山涉水的潮汕先民，1828年的統計數據顯示華人佔據此城75%的人口，到了1950年就降低到了50%。但無論如何曼谷都是一個華人城市，血統先不論，泰國4500億的名義GDP裏，三分之一來自曼谷，而說曼谷資產基本掌握在華人手中並不過分。整個泰國前十富豪基本都是華人。

雖然華人主宰曼谷財富，但第一波炒房的肉，基本上全讓更加財大氣粗入局早的日本人喫了。原因無他，就是因爲日本人暴發戶得更早，又比歐美更近水樓臺;其實不要說泰國，整個東南亞都是如此。比如2011到2013三年間，日本人佔了泰國的FDI(外商直接投資)的一半以上，日企在泰國的收入曾佔到泰國GDP的40%。

日本人來了，沒走；中國人(含香港人)也來了，並以迅雷之勢伸出了大媽的鹹豬手。保守估計，現在曼谷每五個買房者中，至少有一個是中國人。DD Property房地產指數說明，受到泰國經濟發展和購買力提高的疊加催化(其實就是海外資金的入場)，曼谷房價趨勢洶湧，從2015年到2017年都是以兩位數上漲。Nexus Research顯示公寓地價一路穩定上揚(見下圖上)，而泰國的總體房價——根據泰國銀行的數據——過去八年總體上漲了40%(見下圖下)。

(數據來源：Nexus Research)

(數據來源：Bank of Thailand)

曼谷房市給我的感覺就是沒有二級市場。到處都在大興土木、平地高樓，無論是第一代CBD沙吞(Sathorn)，第二代CBD Asok，第三代CBD拉瑪九(Rama 9，爲紀念已故國王拉瑪九世)，所有嶄新鋥亮的樓盤都透發着一股奢侈品的氣息。所以買曼谷房產，不要老想着炒個樓花或賣個二手，你不一定能找到接盤俠。原因很簡單，到處都是新房，外國投資者是不會來接二手房的；泰國人更不會接盤，泰國人貸款買新房0首付、50年期，何必要來買你的二手房。

所以在泰國買房置業，心態與目的很重要；我個人喜歡泰國遠遠勝於喜歡海南，對我而言泰國之於上海就如同佛羅里達之於紐約，而泰國房產就成了一個令人幸福感爆炸的度假物業。另外曼谷房子的租售比(市中心3-4萬RMB一平米，Sukhumvit之類的富人區均價5-6萬，無公攤面積，租金收益率 4%到5%)目前也算合理，相對的價值/價格比高;這意味着你投資的房產可以用來出租——當然說不上讓你衣食無憂，但也能補貼一點比較合理的現金流。

當然，與任何投資一樣，投資泰國房產無非是資產配置的合理多樣化，沒人讓你舉家all in。我也自然不建議炒房炒樓花的思路，之前有人寫《叫你去泰國買房的人不是壞而是很壞》，雖說寫得很不中肯，但其勸阻一些韭菜前去炒房，也算有點功德。你在衝動買入泰國房子前一定要想清楚你需要一套海外物業的目的是什麼，是投資還是投機，是住還是炒。畢竟一個叫資產配置，而另一個叫孤注一擲。

五、

最後說說泰國的君主立憲政體—— 泰國有總理，也有泰王。

但不要誤會，泰王絕對不是一般君主立憲下的小透明，他有大大的實權。爲啥泰國軍方政變暴走比我們過春節還要頻繁?就是因爲拉瑪九世在位期間(1946-2016)，每逢他搞不定政局之時，就指揮忠君勤王的將領發動政變讓其他人涼涼。

而現任泰王是拉瑪十世。雖然這哥們穿衣風格有點標新立異，但你如果在泰國境內，最好不要隨意揶揄泰王，因爲泰國人普遍很愛他們的國王。泰國有個大不敬的罪名可以讓你坐穿牢底 —— “任何詆譭、侮辱或威脅國王、王后、王位繼承人或攝政王的人，將被處以三至十五年徒刑作爲懲罰”，此罪對象不限於泰國人。所以在泰國玩，千萬不要隨意拿泰王開涮，笑他胸罩外傳云云，會被弄死的。

當年，拉瑪九世就學了某人的百花齊放、請君入甕之招，昭告泰境天下說”其實朕亦當受到批評。朕不怕做錯事而受批評，因爲在批評後我朕才能知道錯了”，於是白傻甜的知識分子前赴後繼踊躍發言，導致泰國大不敬的案件從2005年前平均一年5件，上升到2010年的478件。

雖然泰王肯定算不上泰民眼中的那個完美聖人，但其之於泰國政治舉足輕重，只要他在，泰國政局即使亂也不至於大亂。只可惜機關算盡如嘉靖一般的老國王最後還是駕崩了，目前這個新國王還在整理人設(但胸罩外穿真的是辣眼睛)。《經濟學人》(The Economist)曾說“瓦集拉隆功(現拉瑪十世)私生活駭人聽聞……無論如何都沒人能夠代替拉瑪九世來穩住局面……”“瓦集拉隆功受人憎惡與恐懼，行爲古怪、難以預測……”自然，這兩期《經濟學人》在泰國就成了禁書。

但我認爲泰王人設如何，其實無傷大雅，只要他仍然能演好那個政治仲裁者與國家凝聚力的角色，泰國人民就會無條件地愛王如己。

結語

此行曼谷，心已醉於東方威尼斯，流連忘返。雖然湄南河水不算清冽見底，雖然曼谷交通擁堵無比——甚至警察要經過接生婆的訓練，以備不時之需——但這個“全地球最首要的都市”仍然讓我感到無比夢幻。而我夫人，決定投資一套曼谷小公寓——無他，當做度假屋，增加幸福度。“泰國”一詞泰語中乃是自由之地之意，而在這個 one of 世界上最大的城市裏，我感到除了不能自由吐槽泰王以外，其他的自由，都是我的自由。

一場大夢，在南陟升。