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前言

3月19日深圳南山科技園“現樓公示第一盤”陽光粵海花園低調開盤，但仍引來各路喫瓜羣衆圍觀。

根據項目備案信息，此次備案房源含商務公寓258套，均價7.8萬/㎡；住宅221套，均價8.9萬/㎡。

3月19日銷售現場 圖源：買房之前

根據目前網絡上流傳的消息，項目開盤當天有98折優惠，現場人數不多，現場有中介稱房源不多且早已由開發商釋放給中介，高樓層小戶型需要繳納70萬“喝茶費”才能買到！

據網友提供的銷控顯示，刨除回遷房，包含樣板間在內，項目ABCGH5棟可售套數共199套，截止至早上9：30，共售出94套。

開盤簡報

備案均價：商務公寓均價約7.8萬/㎡，單價區間在7.1-9.1萬/㎡，總價區間在306-717萬/套

住宅均價約8.9萬/㎡，單價區間在7.8-10.1萬/㎡，總價區間在1249-2447萬/套（備案裏有幾套90多平戶型總價842萬，暫不知是否回遷，156㎡總價1249萬起）

開盤折扣：開盤當天98折

房源總數：備案信息顯示，共258套41-87㎡商務公寓，共221套156-243㎡住宅。

網友提供數據顯示ABCGH5棟住宅刨除回遷房，包含樣板間在內可售套數爲199套163-243㎡的商品住宅

去化情況：截止至上午9:30，共售出94套

劃重點

根據“家在”網友爆料及自媒體買房之前報道，整理出以下重點：

1.項目爲深圳首個採取現樓公示的項目，據透露，購房後最快一個月內便可入夥。

2.項目含有不少回遷房，其中GH兩棟大部分爲回遷房

3.開盤採用“先到先得”的方式

4.開盤現場，有中介公然索要高價喝茶費

5.開發商對房源態度模棱兩可，中介稱開發商已提前將房源釋放給中介

十年舊改，兩年等待

此前，綠景紅樹灣壹號等項目曾現樓發售。不過，陽光粵海花園此次在深圳市市場監督管理局公佈現售價格，可以說是真正意義上的“深圳現樓公示第一盤”。

陽光粵海花園前身粵海門村，屬城中村拆遷改造項目，由深圳市陽光華藝房地產有限公司與深圳市南崗實業股份有限公司共同開發。

早在2007年，粵海門村便被列入《南山區2007年度舊改項目前期規劃投資計劃》。2010年，南山區舊城重建局公示舊改方案，並於次年獲得深圳市規劃和國土資源委員會批覆。

截至2013年年底，粵海門村舊改項目簽訂房屋拆遷安置補償協議的業主達98%，其餘業主因賠償標準未談攏，談判陷入僵局。

經過漫長的博弈，2014年12月15日，陽光粵海花園基坑支護、土石方及樁基礎工程開工。在挖掘機的轟鳴聲中，粵海門村舊宅倒下，陽光粵海新樓崛起。

而在2016年年底，陽光粵海花園就已開放展示中心與樣板間，供回遷戶參觀，目前已基本建成。兩年等待，終以現樓入市。

01

開盤情況

據“家在”網友爆料，項目銷售於昨天通知客戶，項目今日（3月19日）開賣，住宅需繳納定金100萬，公寓爲30萬；開盤當天有98折優惠。

價格表開盤現場（來源“家在”網友）

由於開盤採用“先到先得”的方式，今早8點多已經有購房者到開盤現場排隊，網友目測現場約30-50人，但開盤大廳裏面基本沒人，每批只能進去2-3名購房者，剩下的在場外繼續排隊等待。

開盤現場（來源“家在”網友）

據自媒體“買房之前”報道，現場有中介稱開發商已將部分房源給到中介，目前157的戶型總都被內部關係訂完了，另外該中介索要70萬喝茶費並說能搞定房源，“高樓層小戶型是一定需要喝茶費才能買得到的。”（中介口徑，僅供參考）

隨後，根據“家在”網友提供的現場銷控，刨除回遷房，包含樣板間在內，項目ABCGH5棟可售套數共199套，截止至早上9：30，共售出94套。

02

備案價格

以下內容均源於深圳市房地產信息網

根據市場監督管理局公示，陽光粵海獲本次共備案527套房源，其中部分回遷，對外出售部分爲商務公寓和住宅兩種類型產品，共479套。

其中商務公寓，備案258套，戶型建面約41-87㎡，均價約7.8萬/㎡，單價區間在7.1-9.1萬/㎡，總價區間在306-717萬/套；

住宅部分，共221套，主推戶型爲156-243㎡（有幾套稍小戶型，暫不知是否回遷，156㎡總價1249萬起），均價約8.9萬/㎡，單價區間在7.8-10.1萬/㎡，總價區間在842-2447萬/套。

部分備案價格

周邊二手房均價9.6萬/平

科技園片區內的居住物業一直以來都是深圳房地產市場炙手可熱的標的。但是，受限於居住類用地的低迷供給，園區內的新盤屈指可數。

近幾年僅僅在科技園中區誕生了華潤城等少數新盤。另外，科技園南區往後除了高新公寓棚改，沒有住宅供應，陽光粵海可能是南區最後一個住宅了！

深圳中原數據顯示，目前項目周邊在售二手房量少價高。科技園南區不少在售二手樓盤均價已經去到10萬+，如中信海闊天空（11.9萬/平）、陽光帶海濱城一期（11.0萬/平方米）、海怡東方花園（12.4萬/平）等。

陽光粵海花園現售許可證已在市監管網公示，住宅備案均價約8.9萬/平，總價最低842萬元，與片區二手房價格仍存在一定的倒掛空間。

綜合點評

1、陽光粵海擁有優秀的地段優勢，位居深圳核心產業區科技園片區內，又處於前海、後海、留仙洞、深圳灣等多個深圳重點打造的總部基地之間，與周邊的聯繫互動緊密，區域土地價值具有長期升值潛力；

2、科技園片區，尤其是南區住宅社區比較缺乏，且後期幾無增量空間，產品在片區中具有長期的升值預期。周邊參考價格約10萬/㎡，但陽光粵海現房優勢不小；

3、項目擁有無可比擬的景觀視野，處於深大校區的東側，科技園片區的西廊道的中部，且周邊建築低矮，住宅半包圍式，使得項目各單元都能保證極爲開闊的視野景觀；

4、住宅以大面積及200平以上的超大面積爲主，戶型方正，整體格局優秀。建面160平左右的改善需求大，建面200平以上的全套房設計。

5、社區整體的舒適度較佳，只是比較遺憾的是，部分戶型的實用率偏弱，超大戶型的廚房普遍有結構硬傷，社區的整體檔次也有提升空間。

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