到处是房子，哪有那么多人住？

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导读

20年前，街头巷尾老百姓一大热门话题：满大街都在修房子，这么多房子，谁来住？

20年来，“满大街都在修房子，这么多房子，谁来住？”的话题依然不绝于耳。

这篇长达6000字的文章，来深度回答你！

一、中国的城市建成区到底有多大？

建成区的定义：城市行政区内实际已成片开发建设、市政公用设施和公共设施基本具备的区域。对核心城市，它包括集中连片的部分以及分散的若干个已经成片建设起来的市政公用设施，和公共设施基本具备的地区；对于城镇来说，它包括由几个连片开发建设起来的市政公用设施，和公共设施基本具备的地区组成。因此建成区范围，一般是指建成区外轮廓线所能包括的地区，也就是这个城市实际建设用地所达到的范围。

各城市建成区面积明细表城市建成区面积（平方公里）北京 1401 上海 1380 重庆 1329 广州 1237 东莞 932 深圳 900 天津 885 南京 755 成都 615 武汉 566 青岛 566 杭州 506 长春 506 西安 500 沈阳 465 苏州 458 合肥 438 郑州 437 乌鲁木齐 429 昆明 420 哈尔滨 402 大连 395 济南 392 太原 340 无锡 329 烟台 323 宁波 321 厦门 317 长沙 312 南昌 307 兰州 305 贵阳 299 南宁 287 石家庄 278 淄博 267 福州 260 呼和浩特 260 徐州 255 汕头 253 常州 250 唐山 249 大庆 244 惠州 238 温州 238 临沂 213 洛阳 209 泉州 206 连云港 206 南通 204

▲根据2016年《中国城市建设统计年鉴》统计数据和2015年住建部统计数据（中华人民共和国住房和城乡建设部）

以上数据可以看出，中国城市建成区面积非常有限，简单说城市建成面积偏小，建成区相对整个城市总面积占比过小，最大的是深圳占比45%，而乌鲁木齐只有3%，成都只有4%，城市建设任重道远。建成区的空间巨大，人口容量空间巨大。

二、大城市群的马太效应，中国大城市还没有雄起！

美国东北部大西洋沿岸城市群

■人口：4500万，占美国总人口的20%；

■面积：13.8万平方公里，占美国面积的1.5%；

■区位：北起波士顿，南至华盛顿，故又被称作“波士华”，共包括200多座城镇；

日本太平洋沿岸墟市群

■人口：近7000万，占日本总人口的61%；

■面积：约10万平方公里，约占全国总面积的20%；

■区位：这是一个多核的城市群，一般分为以东京为中心的东京城市圈、以大阪为中心的大阪城市圈、以名古屋为中心的中京城市圈；

■主要城市：东京、横滨、静冈、名古屋、京都、大阪神户；

英国以伦敦为核心的城市群

■人口：3650万，约占全英国人口的一半；

■面积：约4.5万平方公里，约为全英国的1／5；

■区位：以伦敦为核心，以伦敦——利物浦为轴线的地区；

■主要城市：大伦敦地区、伯明翰、谢菲尔德、曼彻斯特、利物浦；

世界几个大都市圈人口占比如下：1、东京都市圈：1.34万平方公里，人口3700万，占日本人口的29%；

2、巴黎都会区：1.7万平方公里，人口1200万，占法国人口19%；

3、大伦敦区：1580平方公里，人口800万，占英国人口12%；

4、大纽约都市区：8643平方公里，人口1800万，占美国人口的6%；

5、韩国统计厅27日公布的“2017年人口住宅总调查”报告显示，以去年11月1日为基准，韩国的总人口数为5142万人，较2016年（5127万人）增加0.3%。首都圈地区的总人口数为2551.9万人，占韩国人口总数的49.6%；

中国一线城市人口占比：

1、北京：面积1.64万平方公里，人口2151万，占全国人口的1.65%；

2、上海：面积6340平方公里，人口2426万，占全国人口的1.87%；

3、广州：面积7434平方公里，人口1308万，占全国人口的1%；

4、深圳：面积2000平方公里，人口1100万，占全国人口的0.85%；

从城市人口聚居比例来看，中国的特大城市与国外还有相当大的差距，未来还会有更多人口流向一线城市。所以，一线城市仍将是大型房企甚至成长型房企的重要目标。

发达国家的经验表明，城市发展存在“马太效应”，大城市周边资源被虹吸，大城市人口净流入，大城市人口对于居住需求强劲。

三、中国推动一亿非户籍人口在城市落户带来多少住房新需求？

城市新增一亿户籍人口，按照国家统计局的数据，城镇人均居住面积40.8平方米，1亿人就需要新增41亿平米的住宅需求。按照2017年全国住宅竣工面积7.18亿的面积来核算，就此一项就需要6年左右的时间来完成，还不包括1亿人落户所带来的的相关非户籍人口的居住需求。

2017年7月6日国家统计局网站消息， 2016年全国居民人均住房建筑面积为40.8平方米，城镇居民人均住房建筑面积为36.6平方米，农村居民人均住房建筑面积为45.8平方米。

但是，以上数据要深度看到中国实行的是“城乡二元结构”，就与其他发达国家不同，城乡二元结构有以下影响：

1、城乡之间的户籍壁垒，以严格限制农村人口向城市流动为核心的户口迁移制度的形成；

2．两种不同的资源配置制度；

（改革前中国社会中的资源是由行政性的在进行分配，而不是由市场来进行配置。比如：教育和公共设施的投入。城市中的教育和基础设施，几乎完全是由国家财政投入，而农村中的教育和设施，国家的投入则相当有限，有相当一部分要由农村自己来负担）；

3．以户籍制度为基础的城乡壁垒，事实上是将城乡两部分居民分成了两种不同的社会身份；

所以谈农村的人均住房面积没有太大意义。城市人均住房为36.6平方米，表面上看是达到发达国家标准了，但这个数字基本是无实际意义。众所周知，中国农村的住房质量落后，各种自建房、搭建等毫无规划标准。随着城市发展，大量务工人员离开农村，所以大量住宅无人养护，房产逐步老化变坏，使用效率极低。

中国住房需求不是基于很多居住条件极差的老房子，而是需要真正宜居的房产，至少是标准的商品房，水电气等配套设施完善，而住房品质的提升是一个长期的过程，中国城镇化远远看不到拐点。现在判断城镇化已经进入拐点，为时尚早。但是对于农村居住条件继续改善，已经非常迫切。

四、“老破烂房产”必然成为“木乃伊库存”！

产品不断升级，房产从基础设施建设、住宅区环境打造、配套规划、小区规划、户型设计等等都已经发生了剧烈的变化，房子作为一种产品，从一二线城市开始出现迭代，“老破小”被改善人群抛弃，留给低收入者接盘。严重的供不应求，造成改善需求无法在短期内完成。

中国从1998年的房改开始，之前的大量房产不适合居住，却还承担着重要的居住任务，还要被记载入统计局数据，实际情况是，这部分“老破烂”住宅居住功能不完善，被人抛弃，成为“木乃伊”。

国务院发展研究中心原副主任、中国发展研究基金会副理事长刘世锦8月5日在《比较》编辑室于北京基金小镇举办的“老经济与新动能：中国经济增长趋势”研讨会上针对目前的大都市圈发展现状做出下述表述。

刘世锦在会议一开始就表示：“有人问现在的经济增长会不会由L型变成U型，又恢复高速增长？我可以明确地说不会。无论是U型或者是V型大反转，都根本不可能。”他表示，经过2017年上半年的变化，初步确认，中国经济触底并开始转入新增长平台，新平台潜在增速的均衡点可能是在5%到6%之间，而且走稳之后可能持续十年左右。未来在新增长平台上，经济增长可能呈现出大L型的底边叠加上小W型的短周期波动的态势。

刘世锦认为，大都市圈是下一步发展和改革新的制高点，是中国经济下一步新的增长点之一，因为转型升级、创新驱动大部分发生在大都市圈。但是大都市圈的房地产问题怎么解决？刘世锦认为，“还是房地产领域的供给侧改革要优先。”他提出六个问题和建议：

住宅用地占建设用地的比重偏低。特别是一线城市过去几年这个比重一般低于25%，最近几年有所调整，但也低于30%。他指出，在现有制度下，应该先把住宅用地占城市建设用地的比重提高到40%。

提高住宅占比，真的那么容易吗？

五、主要城市住宅建设用地占比之低，世界罕见！

2009~2016年，其住宅用地的年均增幅呈现出“小城市>中等城市>大城市>特大城市和超大城市”的特征；

截止到2016年12月31日，全国城镇土地总面积：943.1万公顷。其中，城市面积占46.0%，建制镇面积占54.0%；

2009~2016年，全国城镇土地面积增加218.1万公顷，增幅为30.1%，年均增长3.8%。增长速度总体呈逐渐放缓趋势，年度增幅由2010年的4.7%下降至2016年的2.9%；

中国缺土地吗？不缺。缺什么样的土地？商品住宅用地。城市商品住宅用地占城市建设总用地比例不到20%，但是在首尔、伦敦、纽约等城市，这个占比都在40%左右。这个政策并不致力于解决商品住宅的供应量的问题。

我国已划定18亿亩耕地红线和城市开发边界，这是硬指标，无法突破。在刚刚结束的大会上还确定了生态红线，因此在这种情况下，已经有了规划框架，而农村集体经营性建设用地也无法突破框架。

六、从销售数据如此强劲且健康

▲数据来源：统计局贰爷房产投资整理

2008年销售面积和房价平均涨幅略跌，如果把2008年作为“拐点年”，2009年就是“报复年”，2009年就实现了报复性上涨，销售额、销售面积、平均单价都大幅上涨，平均单价涨幅高达23.2%，是近10年的最大涨幅比例。

拐点一个众人不寒而栗的“狼“，狼来了有怎么样呢？即便是拐点出现，也是非常短暂，拐点之后，加速改变方向，再追，已经来不及。

▲数据来源：统计局贰爷房产投资整理

得出结论：从中国房地产销售数据来看，多年坚持量价齐升。在强力调控之下，出现的是小跌大涨的行情，甚至是报复性上涨的周期行情，向上的动力非常强悍，也能体现居住需求的强劲。

七、城市化率远远不够，10年仍远赶不及美国

2018年2月28日讯国家统计局今日发布《中华人民共和国2017年国民经济和社会发展统计公报》显示，2017年末全国大陆总人口139008万人，比上年末增加737万人，其中城镇常住人口81347万人，占总人口比重（常住人口城镇化率）为58.52%，比上年末提高1.17个百分点。

2017年户籍人口城镇化率为42.35%，比上年末提高1.15个百分点。

2017全年出生人口1723万人，出生率为12.43‰；死亡人口986万人，死亡率为7.11‰；自然增长率为5.32‰。全国人户分离的人口2.91亿人，其中流动人口2.44亿人。与2012年相比，常住人口城镇化率提高5.95个百分点，城镇常住人口增加10165万人。同时，城乡居民收入差距继续缩小。2017年农村居民人均可支配收入实际增速高于城镇居民0.8个百分点，城乡居民收入比由上年的2.72下降为2.71。

我国常住人口城镇化率距离发达国家80%的平均水平还有很大差距，也意味着巨大的城镇化潜力，将为经济发展持续释放动能。

42.35%是户籍人口城市化率，户籍人口城市化率是5亿人，不要光看多少数字，5亿人的城市化是全世界人口最大的规模，比美国3.257亿总人口还多。我们现在将近8亿人口是常住人口。

中国城市化率低于美国23.6个百分点；

中国常住人口城市化率低于美国，户籍城市化率更低；

2017年中国的城市化率为58.5%（户籍城市化率为42.4%），美国为82.1%；

根据恒大研究院的数据：美国以波士顿、纽约、费城、巴尔的摩、华盛顿等11个州组成的超大型城市群位于美东海岸。该城市群总面积约45万平方公里，占美国面积的4.7%；人口7031万，占美国总人口的21.8%，是美国人口密度最高的地区；GDP达到4.7万亿美元，占美国GDP的25.6%。

圣地亚哥-旧金山城市群：美国“科技之城”

美国第三大城市群位于西部太平洋沿岸地区，包括南加州、北加州两大城市群，分别以洛杉矶、旧金山为中心，辐射整个加利福尼亚州。区域总面积约40.4万平方公里，占美国面积的4.2%；人口3925万，占美国总人口的12.1%；GDP达到2.6万亿美元，占美国GDP的14.1%。

（1）京津冀城市群

▲贰爷团队收集整理

（2）长三角城市群

▲贰爷团队收集整理

（3）珠三角城市群

▲贰爷团队收集整理

八、只有中国GDP对于房地产的依赖程度高吗？

中国房地产业占比由1998年的4%提升到2017年的6.5%；

美国房地产业占比从1975年的5.3%上升到2008年11.9%，2009年下降到11.5%，此后又逐年攀升，2016年达到12.1%的历史新高；

中国、美国的房地产与租赁业占GDP比重分别为9%和13.4%；其中：中国、美国房地产业占GDP的比重分别为6.5%和12.3%；

九、独居户大量增加

根据任志强在《论道大厦门》的演讲：

中国最大人口变化是未来中国独居户大量增加。

对于政策来说，我们每个人都会担心政策变了，政策变化不如人口变化，最大人口变化是独居户，到目前为止我们独居人口达到7500万人，过去3年每年独居户以30%-40%的速度增长，这7500万里头其中一部分是老人，大约要占3500万人，另外一部分是80后、90后、00后，00后不会再跟父母住在一起了，哪怕是一个人他也要单独一个出去住，所以表面上看，中国在计算户籍人口时候，一个家庭已经满足一套房，但要是把独居户算上的话，我们的房产远远不够。

那独居户的发展趋势是什么，如果按照欧洲、北欧大概平均40，按西欧算，大概平均30左右，就是全球的发展趋势都导致大量的独居户增加，而不会减少，其中和老龄化有关，导致欧洲越是老人越住大房子，年轻人住小房子，因为年轻人会到老人家里去回去庆祝生日、圣诞节，而老人绝不去年轻人家里。

反而中国人因为要带孩子，所以把老人请到家里，但是独居户不再跟老人住在一起，我们估计在几年以后会导致大道25000万。现在全国一共多少了，一共就3亿，如果要再增加两亿家庭的话，那么得需要多少房子，那么大家需要自己计算，所以未来的需求会越来越大，这是我们当前取得的几个问题，他认为能解决问题，我个人觉得这些都解决不了。

人口流动产生房产异地居住需求：中国的城市建成区规模和人口规模与欧美还有相当大的差距，未来会有大量人口涌向一线城市，去分享大城市的城市红利，比如交通、学区、医院、就业机会等福利，农村流向乡镇，乡镇流向县城，县城流向城市，小城市流向大城市，而正是这样的流动性，产生了巨大的房产需求，特别是城市住宅需求量极大，城市目前的房产远远不能满足需求；

农村的不规范建设住宅，老破烂房产成为“木乃伊库存”，丧失了居住功能。中国住房需求必须立足未来、立足产品变革，市场呼唤标准化的商品房和完善的水电气等配套设施，立足建设大量的房产来满足市场需求；

要充分相信中国的发展，中国的发展不会因为有风有狼就停滞不前，中国的城市化进程不可逆，房屋需求目前依然处于“黄金期”。

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