原標題:住了五年的房子將被拍賣？他靠這個舉動“保住”了房！

在北京工作生活的曹先生，一直夢想擁有一套屬於自己的住房。經過數年的打拼，他終於攢夠了首付。2013年5月，經房地產經紀公司居間介紹，曹先生與譚女士簽訂了《北京市存量房屋買賣合同》及《補充協議》，約定譚女士將位於昌平區的某套房屋出售給曹先生，房屋價款190萬元。其中，首付款140萬元於2013年11月10日前給付，剩餘50萬元以公積金貸款形式支付。交完首付+款之後，曹先生正式入住該房屋。

然而在之後的幾年時間裏，譚女士一直以出差、工作繁忙等各種理由拖延辦理過戶手續。無奈之下，曹先生於2018年2月向昌平法院提起訴訟，要求譚女士將房屋過戶到自己名下。在昌平法院審理過程中，曹先生又得知了一個更加不利的消息。自己住了五年之久的房子，已經被海淀法院凍結了產權手續，可能不久就會被評估拍賣。這對於曹先生來說可以說是晴天霹靂，數十年辛苦奮鬥換來的房子眼看就將不屬於自己了。

曹先生經過查詢得知，譚女士與他人發生了借款合同糾紛，被海淀法院判決償還本金及利息共計290餘萬元，因譚女士名下沒有其他財產可供執行，海淀法院於2018年4月凍結了涉案房屋的產權手續。得知緣由後，曹先生向海澱法院提出了案外人異議，要求中止對涉案房屋的執行。爲了證明自己的主張，曹先生提交了與譚女士簽訂的《房屋買賣合同》、繳納物業費的發票以及載明譚女士因遲延辦理涉案房屋所有權證書被另案判決存在違約情形的判決書，並將剩餘50萬元交付於法院執行。

法院經審理後認爲

海淀法院經審查後認爲，在法院於2018年4月凍結涉案房屋產權手續前，曹先生和譚女士已簽訂了房屋買賣合同，曹先生於2013年已履行了部分付款義務，並向法院交付了剩餘款項。且現無證據表明房屋未能辦理過戶登記系因曹先生自身原因造成。因此，曹先生對涉案房屋主張權利符合法律規定的情形，可以排除執行，海淀法院對其提出的執行異議予以支持。

法官釋法

隨着我國對新建商品房市場調控力度的加大，越來越多對住房有剛性需求的消費者將目光轉向了二手房市場。二手房在滿足消費者“住有所居”願景的同時，也存在交易信息不對稱、產權不規範、供給與需求不平衡等問題，由此發生的買受人房屋被法院另案查封的事件不在少數。

一邊是傾其所有的買房者，一邊是要不回欠款的申請執行人，爲了居中平衡房屋買受人的物權期待權和申請執行人的債權利益，《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》對於能夠排除執行的法定條件作出了明確規定，“金錢債權執行中，買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已經簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已經合法佔有該不動產；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩餘價款按照人民法院的要求交付執行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。”以上四個條件的限制是爲了法官能夠從實質上更明晰地判斷買受人與被執行人之間是否存在真實的房屋交易，避免被執行人爲了逃避債務與案外人串通，通過虛假房屋交易的形式轉移財產，給被執行人的合法權益造成損害。

如果未能滿足以上條件，那麼房屋買受人將難逃房屋被另案執行的命運。在另一個案件中，案外人提供的證據顯示，房屋買賣合同簽訂的時間不明，且缺乏網籤記錄作爲佐證，不能證明合同簽訂的時間在法院查封涉案房屋之前。案外人提供的收據內容不清，時間不明，其主張以大額現金支付房款，但對現金來源缺乏證據予以說明，最終異議被駁回。

法院審理案外人針對房屋提出異議的案件過程中，存在部分案外人與被執行人串通，將之前轉賬記錄中的“往來款”充作房屋買賣價款以逃避執行的不法行爲，爲此法院對於付款真實性的審查標準較高。如銀行付款回單摘要顯示“往來款”、“工程款”、“還款”等，則法院認爲該信息不能直接體現支付房款的目的，不能排除將其他交易往來充作房款支付憑據的可能性，案外人的異議不能得到支持。其他常見的可能導致異議被駁回的事由還包括:房屋裝修合同的簽訂時間早於房屋買賣合同簽訂的時間，明顯不符合常理；以口頭協議轉讓房屋，無書面買賣合同；不能證明在法院查封前實際佔有房屋等。

法官提醒

二手房買賣有風險，買房人在從簽訂合同、入住到辦理過戶登記的全過程中都應該保持充分的警惕，以保障自己的房屋不被牽涉到其他案件中被強制執行。在具體措施上我們建議：

1、查詢房屋是否存在抵押登記

買受人須到當地不動產登記中心查詢房屋是否有抵押登記。根據《最高人民法院關於法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第27條，“申請執行人對執行標的依法享有對抗案外人的擔保物權等優先受償權，人民法院對案外人提出的排除執行不予支持，但法律、司法解釋另有規定的除外。”據此，購房者出於保護自身權益的目的，須到房屋管理局的權屬登記部門查詢欲購房產的抵押情況。如果該房屋設定了抵押，則在債務人沒有按時履行還款義務時，抵押權人有權針對房屋申請強制執行。房屋交易的過戶階段也會受到已經設立的抵押權的阻礙。在該種情形下，若房屋出售前存在抵押，而案外人對此未進行查詢，後以此爲由提出案外人異議，將不能得到法律支持，不能夠阻卻他案中對涉案房屋的執行。

2、訂立具體詳實的買賣合同

買受人應與出賣人選擇以書面形式簽訂合同，避免口頭協議；合同內容應具體詳實，明確簽訂時間、交房時間以及過戶時間；明確約定房屋價款以及支付方式，避免選擇不易留存證據的現金支付方式。

3、及時辦理網籤

網籤是指爲了促進二手房交易市場更加規範和透明，交易雙方在簽訂合同後，到房地產相關部門進行備案，並把信息公佈在網上的過程。房屋買受人在與出賣人簽訂合同後，應及時辦理網籤以避免房屋被一房二賣。網籤之後的房屋將不能夠被再次銷售或抵押。同時在合同內容不夠完善具體時，網籤能夠提供合同簽訂信息的補充證明。

在實踐中，因1、2、3條對於房屋買受人的法律知識和交易經驗要求較高，建議有條件的房屋買受人在專業的房屋買賣中介機構的協助下進行交易，以獲得專業指導。買受人在與中介機構接洽時，應注意留存溝通記錄。

4、謹慎履行付款義務

受人應按照合同約定，及時履行付款義務，注意金額與合同內容相對應。儘量避免難以留存付款證據的現金交易形式，買受人在轉賬付款時應註明“購房款”，而非“價款”、“往來款”等。

5、留存入住證據

買受人應及時取得房屋鑰匙，製作並留存詳細的房屋交接單、物業交接單等，留存房屋裝飾裝修的合同票據。在買受人對房屋進行轉租的情況下，應與租房人簽訂書面租賃合同，留存租金收取憑證，作爲對房屋進行間接佔有的證據。

6、督促賣方辦理物權登記

買受人應在條件具備時，及時督促出賣人辦理物權登記。出賣人遲延履行的，買受人應留存交涉記錄，必要時及時向法院提起訴訟。但諸如案外人購買的是經濟適用房、無購房資格、暫不過戶以避稅等情形，則皆屬於案外人自身過錯，無法得到法律支持。

（文中配圖均來源於網絡）