原標題:限競房上半場遇冷，美好時代還是生死之年？

洗牌的時候到了

林志願/文

李惠聰/編輯

2018年北京樓市出現一新物種，在些許人眼裏是天使，亦有人視它爲魔鬼。

它的出現帶來了一大批低總價的房子，所以對購房者來說它是天使，但在利潤壓縮和產品限定的情況下，對開發商來則是魔鬼。

這一新物種便是限競房。

自2016年11月起北京首宗限競房土地供應以來，至2018年9月已出讓限競房土地63塊，其中可售商品住宅536.7萬方。除西城、通州外，在北京14個區均有分佈。其中中心城區20個，近郊區33個，遠郊區10個。

距首宗限競房土地供應以來，如今北京已有18個限競房項目入市，限競房迎來了集中入市銷售的階段。

限競房土地出現之初，由於價格優勢，普遍認爲其入市理應是“日光”，但就目前市場開盤情況來看，事實並非如此。

相關成交數據顯示，2018年1-9月限競房成交1833套，成交面積16.78萬平方米，成交均價49360元/平方米，成交金額82.82億元，除了個別推售套數較少的項目外，普遍的開盤認購率僅僅在30%以內。

未來，限競房何去何從？

限競房的上半場：冷熱不均

限競房入市之前，因總價低之因備受購房者關注。

“限競房搶到就是賺。”今年春節之時一位房客對新地產財經說道。

而在開發商眼裏，限競房由於限價，比周邊商品房價格略低，所以對市場極爲樂觀，“敢不敢打賭我們項目開盤便能清盤。”某項目營銷總曾對新地產財經自信地表示。

但期望有多高，現實便有多殘酷，限競房入市後，大部分項目的認購率不到50%，基本處於30%左右，有些劣質項目僅認購了10%左右。

“限競房認購率超過50%的便是現狀市場裏面的贏家了。”知名地產評論人韓樂表示道。

“限競房的上半場成交分化冷熱不均的現象非常嚴重。這種分化與項目所在的區位，包括其產品還有項目周邊的資源情況都有一定的關係，是多元的因素造成的。另外也與入市時機有關係，限競房早期備受關注，入市早的項目去化率高，後期市場冷卻了，再入市的項目便沒有多大的關注度了。”韓樂分析道。

查閱數據顯示，位於孫河板塊的中糧瑞悅府是最早開盤的限競房項目，開盤的去化率達到了80%，據中糧內部人員透露，該項目已接近清盤，而目前北京市場上已難有項目達此高度。

而在7090的政策下，開發商的產品創新增加了不少難度，限競房的同質化也使很多項目失去競爭性。

而在同質化的情況下，項目所處環境爲項目支撐起了巨大的作用。例如，早期開盤的灜海府挨着南海子公園爲項目加分不少。

上述的中糧瑞悅府挨着溫榆河，因爲溫榆河是北京少有的森林溼地公園，稀缺的水流環境也爲瑞悅府造就了優勢的條件。

除此之外，限競房起初的備受關注來源於總價低，但從近期的市場來看，房山以及平谷的限競房項目銷售都遇到了極大的難度。

原因是房山以及平谷的房產均價本身並未達到限價的高度，儘管是限競房但限價並不影響項目距本身的定價。

以位於大興亦莊的項目和悅華錦舉例，該項目今年共去化143套，項目總價500萬元，但亦莊多爲改善區，動輒兩千萬的項目比比皆是，和悅華錦500萬元的別墅產品在該區域價格優勢明顯，但在房山、平谷，高端項目多爲400萬元左右，500萬元的限競房並未有價值優勢。

“總價比的是相對值，不是絕對值。”韓樂表示道。

所以在限競房的上半場，熱銷的項目具備了開盤早、稀缺的環境、相對值總價低的優勢。

而保利北京營銷總監袁野認爲，“限競房冷熱不均說明現今的購房者更加冷靜了，不是貨比三家，而是貨比十幾家。”

另外他還認爲，“在價格、區位都一樣的情況下，項目的銷量出現偏差，與企業的品牌口碑度、營銷總的能力以及產品的設計都有關係，此前積累下好口碑的房企的品牌效果在現今越來越明顯。”

袁野的觀點受到旭輝北京區域銷售總監常天旗的贊同，他分析道，“整個大市場成交數據還好，只不過是集中供應的量很大，市場被分攤了，所以項目的去化率都不高，但這市場並不冷，而是買房必漲的年代已經過了，客戶不是冷靜而是‘有點蒙’，項目太多，不知道選哪家的好，所以進入了觀望期。”

據數據顯示，從大興來看，現在整體限競房都是早先的7090用地，2018年區域內70-90平米麪積住宅產品供應量，截至今年9月份是1308套，該數超過2015、2016、2017年三年的供應量總和。

“從我們項目數據上來看，平時售樓處的訪客量並不少，同樣的區域購房客擁有更多選擇，房子是終身的事，購房者會去考量生活半徑，思考未來生活規劃，以及軌道交通、商業等配套問題，所以他們的冷靜也是人之常情。”常天旗補充。

“所以冷遇只是暫時的，而冷靜也是短期的，最核心的是對於一個經濟環境、一個市場環境來說，它是供求關係比例的問題，供求關係是需要時間來消化的，這個波段也是需要不斷調整的。所以在這個時間節點大家還能選的情況下，選擇質素好的項目是非常重要的。”常天旗說道。

另有金地華北區域營銷總監馬丹分析道，“現今買房的人羣，八年之後纔有再次更換的可能性，所以大部分購房者考慮的限競房大多以家庭結構爲主，八年內，孩子上學、老人看病都會有變化，所以學區、地鐵、醫院等配套，對項目影響也很大。”

目前，北京限競房市場的週期來看，已開盤的18個項目皆未售馨，而在今年四季度依然會有不少項目入市，海晏春秋、祥雲賦、和悅華璽、華萃西山等熱搜項目皆會入市，另外在明年入市項目或高達40多個，限競房下半場的競爭會更加激烈。

To be or not to be？

限競房的大量入市，在集中供應和限價雙重擠壓下，開發商的利潤空間以及操作餘地都被大大地壓縮，不少專家更是將2018定爲限競房的生死之年，不過也有極度相反的聲音，樓市迎來了最美好的時代。

馬丹認爲現今正是美好時代。她表示，“對於購房者來說，今年是北京第一年集中大量供應限競房的時期，大概五千多套限競房進入市場可供剛需和改善的客戶選擇，有很大的選擇餘地。今年一定是他們在近幾年遇到的最美好的時代，沒有之一。”

另外，袁野表示，“對於開發商來說，現今的市場最能體現企業的價值，產品同質化嚴重、總價低，只有更好更優秀的產品，能爲客戶服務更多價值的產品才能勝出，這個時代對於開發來說是一種機遇，也是一種拉開差距的時代。”

而常天旗認爲，“現今的市場不是一個好的年景，但尚未達到生死的地步，對於開發商來說，最不舒服的是利潤被攤到極其薄，價格亦被限死，而市面上競品又多。”

“不過也正是這種嚴峻形勢，才能清洗這個市場，讓市場變的更健康。”常天旗補充道，“對地產行業這是一個好的時候，所謂生，即是讓更好的產品、更好的企業有更多發展空間，所謂死，是讓一些投機取巧的項目變得無路可走。其實所謂生死，對一個行業來說是一個好的方向，對於一些之前投機取巧的項目來說就可能是死。”

遠洋北京區域營銷總監周楚表示，“在限競房的市場環境下，開發商是需要去做減配的，但減配的房子不代表粗製濫造，好的裝修也不代表是最好的產品，我們可以從好的戶型、好的設計、好的居住解決方案上提升房產的價值。”

土地成本沒變，價格又被限制，限競房唯一可變的量是什麼？就是開發成本，所以在限價之下，不少項目“缺斤少兩”備受房客詬病，而能在節省成本卻能造出好房子的開發商，在限競房的市場將會走的更遠。

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