大江大河，水大鱼大——房地产投资新观察
路林 中城投资董事长、《中国房地产金融》编委
小周期，长趋势
1998 年以来，我国房地产市场经历了20 年波澜壮阔的发展，房地产市场呈现中长期上行、小周期波动的特征。商品房兼具居住和投资、民生和经济、产业和金融属性，市场发展过程中伴随着政策调控。
本轮小周期，因城施策，各地政策出台的时间和实施力度不一，房价随之呈现出一定的城市轮动特征。2019 年，房地产市场调控的主基调是“稳”，即稳地价、稳房价、稳预期。未来10-20 年，影响房地产市场长趋势的因素主要是，美好生活需要提高住房品质，户籍和土地政策推动城市化率提升，城市功能不断完善让生活更美好。
大江大河，水大鱼大
房地产市场大江大河，我国已经形成了10 万亿级的房地产大市场。2018 年，房地产企业销售额过百亿的数量达到156家，销售超过千亿的房企达到30 家，前30 强市场份额达45%，企业集中度快速提升。2018 年下半年以来，经济下行压力加大，“稳”成为主基调，去杠杆转向稳杠杆，货币政策边际放松，流动性有所改善。
2019 年，市场销售回落，偿债高峰期到来，房企资金链承压，将出现并购整合机会。我们选择与优质开发商战略合作，助力、协同发展，强强联合，合作共赢。
过去未去，未来正来
我国房地产市场正在从上半场进入下半场，上半场的部分特征仍会持续。房地产市场将从增量市场为主到增量与存量并举，从住宅开发为主到“住宅开发+ 不动产投资”，从提供居住空间到生活方式、工作方式变化带来的商用新业态。这些新趋势将带来行业新变化，催生投资新机遇。我国正处于城市化快速发展的后半程，强省会、中心城市、城市群等区域发展战略，将催生一批新一线城市和城市圈崛起，成为房地产开发的主战场。商用不动产投资聚焦核心一二线城市，特别是上海和北京。
房地产私募基金作为产业市场与金融市场的资本纽带，与房地产企业共谋发展，共同成长。合作方式多样，涉及多个维度，横跨企业发展的多个阶段，涵盖合作投资、项目投资、资产包投资以及资产证券化等。未来，房地产私募基金将从非标产品走到标准化产品，从私人市场走到公开市场，从货币金融走到投资金融。
来源： 中国房地产金融