原標題：樂伽：註定爆雷的長租公寓樣本

來源：北京商報

號稱在全國擁有5萬間房源的樂伽公寓，因爲一場“高進低出”的金融遊戲倒在了迅猛擴張的路上。8月7日晚間，樂伽公寓以一紙聲明的形式，對外宣告公司因經營不善而停止運營，並稱“目前已關閉所有業務，員工大量離職，沒有經營收入，無法償還客戶欠款”。在“無力履行合同”、“無法償還客戶欠款”等消息的刺激下，房東及租客兩個羣體間爆發出了極大的矛盾：房東要求把房屋收回止損，但已經交了全年租金的租客不願搬走。

值得一提的是，不同於常規長租公寓企業靠租金差以及提供增值服務作爲盈利點，樂伽公寓所實行的“高收低租”類似“倒貼式”的經營模式，似乎並不符合一個常規思路下明確可以預見盈利的商業邏輯。然而在業內人士看來，看似虧損的經營模式背後，實則隱藏着樂伽公寓更大的野心：通過向房東季付房租、要求租客半年付或年付租金，樂伽公寓有意藉助資金錯配沉澱下來的資金，謀求更快的規模擴張以及更大份額的市場佔有率，其終極目的或是達到市場壟斷後擁有長租市場定價權。然而，燒錢倒貼模式下虧損運轉的樂伽公寓，並沒有挺到如願成爲長租市場“老大”的那一天。

高進低出 預定了的失敗

對於倒閉，樂伽公司在聲明中給出的原因是“高進低出”經營模式存在嚴重缺陷，加之內部管理制度缺失，造成業務全線關停。 

所謂“高進低出”，就是從房東處高價收房，以月、季度等週期結算，再低價租給租客，以半年、整年甚至更長週期結算，以時間換得利潤，用差價迅速擴張。

現居南京市鼓樓區的黃小姐與樂伽公寓的合同簽訂於2018年5月10日，40平方米房屋租金爲2000元/月，但要求一次性付一年。在事發後她才知曉，樂伽公司承諾給房東的租金是2800元/月，平臺一次僅給業主一個季度租金。

“中小平臺型長租公寓運營者前期爲了跑馬圈地，很大程度上都忽略了對於房源本身價值的判斷，而是爲了搶佔市場而搶收房源。所以，這就使得長租公寓企業發生系統性風險的可能性大大地增加了。”合碩機構首席分析師郭毅認爲，樂伽公寓這種經營方式特別考驗經營者的運營能力。如果經營者能夠準確判斷房源未來的出租率趨勢，使房源相對實現滿租的狀態，同時租金水平也呈現更好的增長性，其實可以覆蓋掉部分風險；但是一旦長租公寓沒有持續穩定的租客進入、所收攬房源的週轉率降低，或者遭遇一些其他的內外部風險致使現金流趨緊或者資金出現明顯缺口，爆倉便是一個時間問題。 

蘇寧金融研究院高級研究員陳嘉寧直言，在重資產、低毛利的長租公寓行業，如果運營企業缺乏有實力的大股東作爲資源，會死得很難看。樂伽公寓的停擺究其根本是沒有找到合適的盈利模式，此前爆出的內部管理制度缺失問題則是加速了公寓的倒閉。

“整個項目是高收低租虧損的，就像一個失血的病人，不斷往外流血，需要靠不斷的補血維持生存。補血是指來自運營方融資或者來自租客預付資金注入，但是如果企業自身運營沒有找到盈利點的話，相當於項目沒有自身造血能力，再怎麼補都是徒勞的。” 陳嘉寧如是說道。

而就當前樂伽公司、房東及租客三方間存在的合同糾紛，北京市京師律師事務所律師劉松濤、喬喬向北京商報記者表示，樂伽公司與租戶簽訂的租賃合同，如果未經房東同意轉租的，房東可以解除合同；如果房東知道或者應當知道樂伽公司轉租，但在6個月內未提出異議，應受租賃期限的約束，如房東出售租賃的房屋，買賣關係不能打破租賃關係，只有當租賃約定到期時，新房主纔可以行使房屋的使用權。

“房東與租客之間的僵持狀態是作爲受害者兩方之間的博弈，理論上這種僵持對雙方來說都將是二次傷害，如果租客和房東能在一定範圍內讓渡一部分權利，比如房東將房屋繼續租給租客，剩餘的租金損失房東和租客對半分擔，雙方達成和解，租賃合同繼續進行，方能把損失降到最小。”此外，北京盈科（上海）律師事務所全球合夥人郭韌指出，租客及房東損失，都可向樂伽公寓主張。

“薦”者有錢 獲客成本高企

除了高價收房、低價出租，樂伽公寓實則還在“砸錢”獲客、促成交。

4月26日，樂伽公寓曾在其微信公衆號上發佈《666元現金！樂伽公寓又發錢了，速領》一文，對外推出有償收房及招租活動。根據活動規則，推薦求租/託管成功簽約，推薦人和被推薦人將可平分666元現金獎勵。

杭州房東任先生向北京商報記者反映：“我是經一個同學推薦來託管房源，她家房子先租給樂伽，聽她說不錯，我就入了坑。業務員跟我說，介紹一個房源給500元紅包。”任先生同學在成功推薦他成爲樂伽公寓房東後，也確實拿到了500元獎勵。“當時我差點拉了很多朋友進來，如今想想真後怕！”

除了個人，樂伽的有償擴張觸角還伸到了同業。首先在促進成交方面，當地中介機構同樂伽公寓大多存在合作，會爲其提供聯繫房源、推薦客戶、幫忙帶看等服務，門店則根據促進成交的情形收取相對應的提成。按照慣例，租房中介費大多爲一個月房租，該費用指的是求租者和房東的某一方或雙方按一定的比例所支付給中介機構的佣金。而在房東、樂伽公寓及租客三方的“委託託管-轉租房源-承租房源”關係中，中介費由租客以及招租者（即樂伽公寓）“五五分”。

玄武區某中介機構經紀人向北京商報記者透露，自己所在中介門店與樂伽公寓存在長期合作，平時會向樂伽公寓推薦客戶，並協助簽單。成交後，租客向中介支付半月房租作中介費，樂伽方面也會向中介機構支付剩餘一半中介費。

“其實我們向租客不只推薦樂伽，因爲推薦誰家的房源都是掙中介費，但是因爲樂伽公寓房源普遍低於市場水平700-900元左右，所以幾家房源推薦一圈下來，租客大多還是選擇樂伽。”上述中介經紀人表示，南京當地很多中介機構都和長租公寓有合作，樂伽市場份額較大、房源多，租金便宜，簽單率最高。

此外，記者發現，樂伽公寓看重中介帶客能力，這爲其快速收房、促進成交以搶佔市場確實形成了助力。多位業主及租客表述，樂伽各地的市場份額逐漸加大，在南京甚至已經達到壟斷的程度。

租客們反映，樂伽公寓租金低廉確實吸引了一定比例的租客，不過存在部分求租者並非因貪圖樂伽公寓便宜而簽約，只是各種途徑（如小區內業主直租的告示、找房平臺標明房東直租的信息）找房到最後還是樂伽公寓的託管房源，很難接觸到真正的房東，並且託管模式下也存在房東及租客信息不對稱的情況，這確實妨礙到了租賃雙方在租金水平、付款週期及方式上互通有無。

收長付短 事實形成的資金池

在“高進低出”類似“倒貼式”的經營模式被外界剖析註定會失敗的同時，樂伽公寓“收長付短”事實形成的資金池在幹什麼，也成爲租客及房東關注的焦點。

北京商報記者調查發現，在樂伽事件中，租客及房東間因爲支付週期的差異存在明顯的資金錯配情況：“押一月付半年”或“押一月付一年”的租客，提前付清了半年或一整年房租，而按季度收取樂伽公司租金的房東，卻未能拿到房屋的全年出租收益。

以上述租客黃小姐的合同爲例，截至8月7日晚間樂伽公寓確認停止運營，黃小姐入住時間尚不足3個月。而早在簽約時，因爲選擇了年付形式，黃小姐便已向樂伽公司一次性打款26000元，包括全年租金24000元、押金2000元，而其房東目前僅收到押金及一個季度的租金，共計11200元。僅僅這一個客戶，樂伽公寓積累下的資金高達14800元。

麻袋研究院高級研究員王詩強向北京商報記者表示，長租公寓高價收房、低價出租的目的主要是爲了搶佔房源以及利用遠期的租金上漲來彌補短期的虧損。如果按照半年付或者年付形式從租客處收取房租，且沒有按照約定付給房東房租，就是一種資金池。

王詩強直言，搶佔市場、做大規模，從而做高估值，吸引風險投資是樂伽公寓這種“高收低租”或者“高進低出”高風險商業模式形成的主要原因。這種模式應禁止，或由金融機構按金融標準運營。

陳嘉寧也指出，因爲高房價的原因，長租公寓本來就是重資產行業，利潤率偏低，融資難且盈利難。通過預付房租形成資金池，繼續項目的開發也成爲了長租公寓運營企業發展的一種方式。

“其實應該加強預收資金的監管，比如只能專款專用，預收資金只能用來兌付相對應的房租，不能投資到高風險的項目擴張中等等。”陳嘉寧如是補充道。

誰的伽合網絡

北京商報記者從多個樂伽公寓房東、租客羣中瞭解到，對於樂伽公寓停擺聲明之中的“無力履行合同”、“無法償還客戶欠款”等說辭，租客及房東方面實則並不買賬。在那些因爲樂伽公寓倒閉而陷入莫名債權債務關係的受害者們看來，綜合事發前樂伽公寓的種種反常表現，樂伽公寓已不是簡單的破產、經營不善等民事糾紛。

據多位房東及租客表述，樂伽公寓在對外正式宣佈停止運營前夕，存在更換收款賬戶、對租客催收房租、對房東拖欠房租，以及公司股東“換馬甲”新建公司的行爲。此外，上述曾向北京商報記者透露當地中介機構與樂伽公寓存在常年合作的中介經紀人也表示，在7月下旬，樂伽公寓便開始延遲支付門店經紀人帶看並促進成交的中介費。

只從樂伽公司處拿到押金及3個月租金的杭州房東任先生回憶稱，來自樂伽公寓方面頻繁的業務員變動，也曾讓他覺得隱隱不安。“從聯繫收房、正式簽約再到收取第一個季度的房租，我和不少於三個樂伽業務員進行過交接，直到東窗事發，便再也沒有業務員了。”

採訪中，部分房東及租客們向北京商報記者提出了自己的質疑：一再強調沒有償付能力的樂伽，可能已經將預付資金轉移到了樂伽公寓第三大股東夏雲祥創辦的新公司——江蘇伽合網絡技術有限公司。

天眼查信息顯示，江蘇伽合網絡技術有限公司於2019年4月14日成立，該有限責任公司（自然人獨資） 註冊資本爲1000萬元，經營範圍包括：網絡技術研發、技術諮詢、技術服務；應用軟件研發、銷售；自有房屋租賃；翻譯服務；面向成年人開展的培訓服務（不含國家統一認可的職業證書類培訓）。另悉，樂伽公司的註冊資本爲100萬元，實繳資本僅15.3萬元，第一大股東及法人姜千持有80%的股權，夏雲祥持股5%。

因爲註冊時間尚不到5個月，江蘇伽合網絡技術有限公司在網絡之上鮮有新聞曝光。不過，北京商報記者從某招聘求職網站上留意到，該公司於7月15日-25日間曾對外發布20餘條招聘信息，職位信息下標註的上班地址均爲“南京市建鄴區江東中路22號藝樹家工場19樓”。而這與樂伽公寓當前已經棄用的總部辦公地址完全吻合。

另據該公司招聘主頁信息，“江蘇伽合網絡技術有限公司（南京樂伽商業管理有限公司）坐落於江蘇省南京市，是一家集房屋租賃服務和託管服務於一身，以互聯網運營爲載體，業務覆蓋房租租賃、房屋託管、後期保障、平臺開發服務等領域的民營企業”。此外，該招聘啓事還對樂伽公寓的平臺屬性、發展規模等予以細緻介紹。

就房東及業主質疑的公司資產轉移、新老公司職能重合等問題，北京商報記者分別致電樂伽公寓和江蘇伽合網絡技術有限公司，但電話均未接通。

北京商報記者 孟凡霞 榮蕾/文並攝