昨天，房产君推送了巫家坝片区的文章，有关城市CBD（中央商务区）的讨论热火朝天。

一向铁面的网友，一盆冷水哗啦啦就泼来！

还有网友在后台和小编吐槽，“昆明许多看起来酷炫吊炸天的写字楼，里面还像一片大工地，一个人走着挺害怕的！”

昆明CBD，一面是人头攒动的商场业态，一面是高耸云间、据说很冷清的写字楼。对比鲜明。

真实情况是什么样的呢？

近日，有媒体走访昆明市区多个地处黄金地段的写字楼。

至于结果嘛，四个字可概括——触！目！惊！心！

特此申明：文中提及人物已隐去真是姓名，文中数据为记者实地走访所获，为人工统计结果，可能存在一定误差。

南市区地标写字楼

空置率达64%，近半投资者暂时回本无望

位于前兴路的两栋写字楼，高300米，是昆明的地标性建筑，从规划之日就自带光环。

消息显示，这两栋楼早在2013年便已经开盘。开盘当日，不到3小时售出46层楼的消息引爆昆明楼宇市场。

2015年12月，该写字楼正式交付。但交付后的租售情况来看，奇迹未能延续。

近日，我们以投资者身份到访该写字楼租售中心，现场十分冷清。而租售广告上贴出的电话，更是以“关机”或“空号”回应。

几番寻找，我们找到了一位销售人员。其透露，两栋写字楼共有1400多套商业写字楼，目前已售比例达到70%。从物业统计情况来看，入驻率约为36%。

这组数据或可说明两个问题：

其一，近一半物业持有者在花大价钱购买写字楼后，暂未能如期获得租金回报；

其二，从整个写字楼情况来看，空置率竟然高达64%。

我们实际走访获得的数据，与此基本相符。以套数来算，整个项目差不多有1428套房屋，正在使用的不到500套；以层数来算，两栋写字楼共计123层（已除去10层避难层），其中共有47层楼全部处于闲置状态。

这数据实在是扎心啊，而投资者更是有苦难言。

我们先来看看，投入多少资金，才能拥有这样一套所谓的黄金地段写字楼呢？

销售人员向我们提供了这样的区间，所售房屋均为毛坯房，最便宜的1.5万左右，中间楼层约2.5万，楼层越高价格越贵，而户型面积则大致在130.99㎡-255.25㎡之间。

以此计算，若是较小面积，最便宜价格，花费至少为196.5万元；若是较大面积，较贵价格（朝向、楼层等较好），花费约为638万元，有些甚至还会更贵。

那么，如果非自用，花大价钱买下心仪的写字楼后，多长时间能靠租金回本呢？

张女士近期入手了其中一套，目前正在招租。按照她的设想，租金为110元/㎡/月，每月租金能有1.5万元左右。

按照其所述的购买楼层和面积，我们预估其投入在300万以上，那么，差不多18年才能收回成本。

但目前，她的房子还没有租出去。

高价格！高空置率！没钱的我们望而却步，但售楼部人员却信心满满：“我们是昆明的地标性建筑，是有支持的。这里的房租和售价不仅不会下降，等这里入驻率超过50%后，还会上涨。”

人气商场写字楼

部分楼层空置率达60%以上，

整层租售限制，至少4000万才能买楼？

位于北京路的这家商场以商业业态被昆明人熟知，但它还有一幢超高写字楼物业。

根据写字楼租售中心给出的消息，除部分楼层外，该写字楼的多数楼层必须整层租售。

以整层租售楼层为例：

若是购买，该写字楼的单层面积约为2000㎡，售价20000元起，均价2.4万左右。这意味着，就算以较低价格购入，拥有整层楼也需花费4000万元。

若是租用，租金为每月200元/㎡，物业费是每月19元/㎡，整层每月租金约为43.8万元。

当然，除去需整层租售的楼层，其他楼层也有小户型可选择。

我们多次致电租售中心，了解到的情况稍有差距，对方表示最小户型有100多平，也有200多平。

按照其中一种说法，该写字楼内最小户型为8至23层的6号户型，约126㎡。也就是说，就算是租用这种小户型，每月花费也要27594元。

此外，还需注意，根据售楼中心五年起租、按季度付费的规定，想要租用这里的房屋，每季度花费至少8万元。

售价和租金都算昆明上游水平，还有诸多租售限制的写字楼，使用率如何呢？

由于客观条件所限，我们只走访了该写字楼的7至32层。除第26层为避难层外，剩余25层楼共有125套房可供使用，但实际只有45套左右正在使用。

以此估算，该写字楼的部分楼层，使用率仅为36%，空置率高达64%。

北辰大道口写字楼

总体空置率约为60%，租金不算高

该写字楼位于北京路延长线和北辰大道交叉口，算北市区商圈之一。

由于写字楼内的前台工作人员表示不方便回答相关问题，且写字楼管理比较严格，我们实地走访所获得数据主要以一楼入驻企业索引为参考，或存在偏差。

1栋写字楼约28层楼，初步统计，共有125间房，

已64家企业入驻，闲置房间约为53间，空置率大概是42%。

5栋写字楼约47层（1至3层为商铺规划用地），每层可容纳4户企业，总共可容纳168户企业，现已入驻46户企业，空置率大约是73%。

以此粗略估算，两栋写字楼的空置率应该是达到了60%以上的。

至于租金，从物业服务中心了解到信息是，面积在100㎡-200㎡的写字楼，月租金为每平方米80至90元。

一环边写字楼

空置率高达80%，主要是受债务纠纷影响

在走访中，位于环城西路和新闻路交叉口的这处写字楼属于比较特殊的类型。尽管地处一环边交通便利地段，但由于房屋交付、房产证等原因，整个楼盘的商业和写字楼一直都很冷清，零星有一些商家和租户。

该写字楼的租售中心十分不显眼，由楼盘内一间仅有几平米的小木屋改建而成。据租售相关人员说，开发商因陷入债务纠纷一直没有办法获得房产证，这极大影响了写字楼和商铺租售，租售点基本是形同虚设。

他还告诉我们，ABCD四栋大楼总共可容纳约1000多商住户，但现在真正入驻的只有不到200户。

其中，A栋作为纯写字楼只入驻了15家企业，其余都还是空置的毛坯房。而已入驻的企业大多是开发商名下的集团或公司，大约占了20%空间。“这些企业是免费入驻，平时仅缴纳管理费、卫生费、物业费等。”

这也就意味着，A栋写字楼的的空置率差不多达到了80%。

此外，该人员还透露，商住两用的BCD三栋大楼情况亦如此。

空置率60%、70%、80%.....昆明写字楼真是如此“凄凄惨惨戚戚”吗？！

近日，我们拿到了一份了以昆明各区共21个写字楼为样本的行业调查报告，或许更能展现全貌。

首先是空置率的问题。

从整个昆明写字楼市场情况来看，近年来，空置率均值持续上升，在去年达到峰值，为35%。

就区域而言，中市区优质项目供不应求、外城区普通项目空置率难满。其中，西市区空置率最高，达到60%。

细究原因，主要还是与城市发展相关。

以目前市场现状而言，中市区楼宇经济水平小幅领先，主要在于基础设施建设和商业配套水平两方面，但该区域供应量有限，未来提升空间受限。

南市区和呈贡新区虽然起步晚，发展现状落后于中市区和北市区，但是基于政府向南发展的规划和意愿，政策引导、产业和生活配套建设会持续完善，具备提升潜力。

其次，价格方面各区域存在较大差距。

租金方面，从2014年到2017年，连续4年下滑，并呈现两极分化。优质项目租金水平60-150元/平米/月，普通项目租金水平在50-70/平米/月。

售价方面，近年波动较大，均价在10000-12000元/平米范围波动。

值得注意的是，近两年来，部分新项目由于投入市场后售卖情况较差，迅速转变运营方式，改为自持或租售结合。

那么，与其他城市相比，昆明写字楼空置率和价格（租金/售价）处于什么水平呢？

对比其他西部城市来看（成都、重庆、西安），昆明写字楼售价是最高的，均价12039/㎡。但去化量则最低，2016年仅售出47.7万方。

租金方面，昆明在二线城市中处于中等水平，与一线城市差距则较大大。

空置率与其他二线城市一样，处于高位。

此外，在报告中，小编还发现了一个有趣的点！在昆明，花大价钱买写字楼的人，80%是为了自用，投资客户占比仅为20%左右。主要涉及行业包括金融以及专业服务类中小企业（旅游、酒店、娱乐、餐饮等）。

这些有足够资金购买写字楼的人，主要需求痛点是配套不完善，人员混杂，物业管理水平差。在选购时，地段、交通是很重要的考量。

欢迎在评论区留言，

说说你所知道的昆明写字楼！