昨天，房產君推送了巫家壩片區的文章，有關城市CBD（中央商務區）的討論熱火朝天。

一向鐵面的網友，一盆冷水嘩啦啦就潑來！

還有網友在後臺和小編吐槽，“昆明許多看起來酷炫吊炸天的寫字樓，裏面還像一片大工地，一個人走着挺害怕的！”

昆明CBD，一面是人頭攢動的商場業態，一面是高聳雲間、據說很冷清的寫字樓。對比鮮明。

真實情況是什麼樣的呢？

近日，有媒體走訪昆明市區多個地處黃金地段的寫字樓。

至於結果嘛，四個字可概括——觸！目！驚！心！

特此申明：文中提及人物已隱去真是姓名，文中數據爲記者實地走訪所獲，爲人工統計結果，可能存在一定誤差。

南市區地標寫字樓

空置率達64%，近半投資者暫時回本無望

位於前興路的兩棟寫字樓，高300米，是昆明的地標性建築，從規劃之日就自帶光環。

消息顯示，這兩棟樓早在2013年便已經開盤。開盤當日，不到3小時售出46層樓的消息引爆昆明樓宇市場。

2015年12月，該寫字樓正式交付。但交付後的租售情況來看，奇蹟未能延續。

近日，我們以投資者身份到訪該寫字樓租售中心，現場十分冷清。而租售廣告上貼出的電話，更是以“關機”或“空號”回應。

幾番尋找，我們找到了一位銷售人員。其透露，兩棟寫字樓共有1400多套商業寫字樓，目前已售比例達到70%。從物業統計情況來看，入駐率約爲36%。

這組數據或可說明兩個問題：

其一，近一半物業持有者在花大價錢購買寫字樓後，暫未能如期獲得租金回報；

其二，從整個寫字樓情況來看，空置率竟然高達64%。

我們實際走訪獲得的數據，與此基本相符。以套數來算，整個項目差不多有1428套房屋，正在使用的不到500套；以層數來算，兩棟寫字樓共計123層（已除去10層避難層），其中共有47層樓全部處於閒置狀態。

這數據實在是扎心啊，而投資者更是有苦難言。

我們先來看看，投入多少資金，才能擁有這樣一套所謂的黃金地段寫字樓呢？

銷售人員向我們提供了這樣的區間，所售房屋均爲毛坯房，最便宜的1.5萬左右，中間樓層約2.5萬，樓層越高價格越貴，而戶型面積則大致在130.99㎡-255.25㎡之間。

以此計算，若是較小面積，最便宜價格，花費至少爲196.5萬元；若是較大面積，較貴价格（朝向、樓層等較好），花費約爲638萬元，有些甚至還會更貴。

那麼，如果非自用，花大價錢買下心儀的寫字樓後，多長時間能靠租金回本呢？

張女士近期入手了其中一套，目前正在招租。按照她的設想，租金爲110元/㎡/月，每月租金能有1.5萬元左右。

按照其所述的購買樓層和麪積，我們預估其投入在300萬以上，那麼，差不多18年才能收回成本。

但目前，她的房子還沒有租出去。

高價格！高空置率！沒錢的我們望而卻步，但售樓部人員卻信心滿滿：“我們是昆明的地標性建築，是有支持的。這裏的房租和售價不僅不會下降，等這裏入駐率超過50%後，還會上漲。”

人氣商場寫字樓

部分樓層空置率達60%以上，

整層租售限制，至少4000萬才能買樓？

位於北京路的這家商場以商業業態被昆明人熟知，但它還有一幢超高寫字樓物業。

根據寫字樓租售中心給出的消息，除部分樓層外，該寫字樓的多數樓層必須整層租售。

以整層租售樓層爲例：

若是購買，該寫字樓的單層面積約爲2000㎡，售價20000元起，均價2.4萬左右。這意味着，就算以較低價格購入，擁有整層樓也需花費4000萬元。

若是租用，租金爲每月200元/㎡，物業費是每月19元/㎡，整層每月租金約爲43.8萬元。

當然，除去需整層租售的樓層，其他樓層也有小戶型可選擇。

我們多次致電租售中心，瞭解到的情況稍有差距，對方表示最小戶型有100多平，也有200多平。

按照其中一種說法，該寫字樓內最小戶型爲8至23層的6號戶型，約126㎡。也就是說，就算是租用這種小戶型，每月花費也要27594元。

此外，還需注意，根據售樓中心五年起租、按季度付費的規定，想要租用這裏的房屋，每季度花費至少8萬元。

售價和租金都算昆明上游水平，還有諸多租售限制的寫字樓，使用率如何呢？

由於客觀條件所限，我們只走訪了該寫字樓的7至32層。除第26層爲避難層外，剩餘25層樓共有125套房可供使用，但實際只有45套左右正在使用。

以此估算，該寫字樓的部分樓層，使用率僅爲36%，空置率高達64%。

北辰大道口寫字樓

總體空置率約爲60%，租金不算高

該寫字樓位於北京路延長線和北辰大道交叉口，算北市區商圈之一。

由於寫字樓內的前臺工作人員表示不方便回答相關問題，且寫字樓管理比較嚴格，我們實地走訪所獲得數據主要以一樓入駐企業索引爲參考，或存在偏差。

1棟寫字樓約28層樓，初步統計，共有125間房，

已64家企業入駐，閒置房間約爲53間，空置率大概是42%。

5棟寫字樓約47層（1至3層爲商鋪規劃用地），每層可容納4戶企業，總共可容納168戶企業，現已入駐46戶企業，空置率大約是73%。

以此粗略估算，兩棟寫字樓的空置率應該是達到了60%以上的。

至於租金，從物業服務中心瞭解到信息是，面積在100㎡-200㎡的寫字樓，月租金爲每平方米80至90元。

一環邊寫字樓

空置率高達80%，主要是受債務糾紛影響

在走訪中，位於環城西路和新聞路交叉口的這處寫字樓屬於比較特殊的類型。儘管地處一環邊交通便利地段，但由於房屋交付、房產證等原因，整個樓盤的商業和寫字樓一直都很冷清，零星有一些商家和租戶。

該寫字樓的租售中心十分不顯眼，由樓盤內一間僅有幾平米的小木屋改建而成。據租售相關人員說，開發商因陷入債務糾紛一直沒有辦法獲得房產證，這極大影響了寫字樓和商鋪租售，租售點基本是形同虛設。

他還告訴我們，ABCD四棟大樓總共可容納約1000多商住戶，但現在真正入駐的只有不到200戶。

其中，A棟作爲純寫字樓只入駐了15家企業，其餘都還是空置的毛坯房。而已入駐的企業大多是開發商名下的集團或公司，大約佔了20%空間。“這些企業是免費入駐，平時僅繳納管理費、衛生費、物業費等。”

這也就意味着，A棟寫字樓的的空置率差不多達到了80%。

此外，該人員還透露，商住兩用的BCD三棟大樓情況亦如此。

空置率60%、70%、80%.....昆明寫字樓真是如此“悽悽慘慘慼戚”嗎？！

近日，我們拿到了一份了以昆明各區共21個寫字樓爲樣本的行業調查報告，或許更能展現全貌。

首先是空置率的問題。

從整個昆明寫字樓市場情況來看，近年來，空置率均值持續上升，在去年達到峯值，爲35%。

就區域而言，中市區優質項目供不應求、外城區普通項目空置率難滿。其中，西市區空置率最高，達到60%。

細究原因，主要還是與城市發展相關。

以目前市場現狀而言，中市區樓宇經濟水平小幅領先，主要在於基礎設施建設和商業配套水平兩方面，但該區域供應量有限，未來提升空間受限。

南市區和呈貢新區雖然起步晚，發展現狀落後於中市區和北市區，但是基於政府向南發展的規劃和意願，政策引導、產業和生活配套建設會持續完善，具備提升潛力。

其次，價格方面各區域存在較大差距。

租金方面，從2014年到2017年，連續4年下滑，並呈現兩極分化。優質項目租金水平60-150元/平米/月，普通項目租金水平在50-70/平米/月。

售價方面，近年波動較大，均價在10000-12000元/平米範圍波動。

值得注意的是，近兩年來，部分新項目由於投入市場後售賣情況較差，迅速轉變運營方式，改爲自持或租售結合。

那麼，與其他城市相比，昆明寫字樓空置率和價格（租金/售價）處於什麼水平呢？

對比其他西部城市來看（成都、重慶、西安），昆明寫字樓售價是最高的，均價12039/㎡。但去化量則最低，2016年僅售出47.7萬方。

租金方面，昆明在二線城市中處於中等水平，與一線城市差距則較大大。

空置率與其他二線城市一樣，處於高位。

此外，在報告中，小編還發現了一個有趣的點！在昆明，花大價錢買寫字樓的人，80%是爲了自用，投資客戶佔比僅爲20%左右。主要涉及行業包括金融以及專業服務類中小企業（旅遊、酒店、娛樂、餐飲等）。

這些有足夠資金購買寫字樓的人，主要需求痛點是配套不完善，人員混雜，物業管理水平差。在選購時，地段、交通是很重要的考量。

歡迎在評論區留言，

說說你所知道的昆明寫字樓！