隨着“金九”收官，多個城市房地產市場拐點已經顯現，尤其是年初火爆的青島樓市，觀望情緒明顯加重，成交迅速轉冷。

9月青島房地產市場呈現同比環比雙降的態勢，其中新房住宅共網籤8191套，環比下降34.94%，同比去年9月的10066套，下降18.63%。新建住宅成交面積92.46萬平米，環比下降32.82%。

從成交數據來看，西海岸新區是現階段青島新房成交的主要貢獻區域。該區域9月新房住宅成交1585套，成交面積173605.28平米，佔全市總量的19%，排在全市區域成交的首位。

房價兩年翻倍

引發恐慌購買

西海岸新區由黃島區和膠南市組成，是國務院批准的第9個國家級新區，於2018年1月1日正式行使省級權限，也是青島重點發展的區域。

之前黃島區與膠南市房價處於相對較低的水平，自2014年6月3日國務院批覆同意設立青島西海岸新區後，兩地房價開始逐步上升。在2016年至2017年，黃島區和膠南市的房價漲幅僅次於老城區，而2017年下半年到2018年上半年，兩區域房價再次大幅上漲。

以位於黃島區的某住宅項目爲例，2016年開盤時價格爲8000元/平米，一年後漲到14000元/平米，而該項目2018年上半年在售房源房價已經達到20000元/平米。不到兩年時間，售價翻倍。

黃島區房價快速飆升的背後有三個原因，第一，黃島區是典型的依靠吸納外來人口發展經濟的區域，青島當地人佔比不足30%，外來人口剛需購房成爲區域新房市場的主要消費力。

第二，黃島區2014年以前基礎設施落後，配套缺乏，成立西海岸新區後大量的基建投資，交通、教育、醫療配套的建設需要對原有村鎮進行拆遷，而當時貨幣化補償爲主的安置方式使得當地原住民購買力大幅提升。

第三，當地配套完善後，區域價值有了顯著提升，同時相比青島市中心區域不足一半的房價，巨大的價格窪地引發投資客湧入。短時間內，剛性需求與投資需求的疊加觸發了區域恐慌性購買。2017年至2018年黃島區房地產市場多個項目出現供不應求，搖號買房的現象。

同時，萬達、融創、萬科、龍湖、中海、中鐵、保利、世茂等大批青島以外的品牌開發商進駐黃島區，在提升人居品質的同時，也將新房價格不斷推高。

政策調控趨緊

市場拐點顯現

2018年4月開始，青島市接連出臺樓市調控措施，之前一直火爆的青島樓市開始轉涼。從2017年9月至2018年8月的商品房成交數據來看，2018年4月青島樓市達到月簽約18294套的峯值，新政執行後，5月、6月簽約量大幅下降，7月雖有回升跡象，但8月成交量再次下滑。從獲批上市面積來看，6月、7月青島仍有大量供應集中上市，出清週期維持在7個月左右。

市場中情況又是如何呢？我在10月走訪了青島黃島區多個項目，無論是配套成熟區域的準現房項目，還是沿長江西路和濱海大道的新盤，都有着不同程度的優惠，但售樓處依舊冷冷清清。

其實，進入9月以來，青島樓市一直呈現“旺季不旺”的現象。從9月第一週就未能延續8月底的高成交表現，在調控政策的持續影響下，購房者觀望情緒加重，市場成交意願低，下行明顯。

“現在市場都不好了，不過我們的項目單價是這個區域內最低的，周邊配套也很成熟，未來開盤也不會太愁賣。”一位黃島區住宅項目的銷售表示：“青島這個城市地理情況比較特殊，因爲中間有海相隔，東邊已經沒有發展空間了，未來就是往黃島和膠州方向發展，而黃島的配套已經成熟，上升空間還是有的。”

限價房的入市對市場也有很大的影響。“之前很多項目都要託人排號才能買到，而且每個月價格都在上漲，現在限價房一出，商品房開始明着暗着給折扣，算下來比之前要便宜。”一位在項目現場看房的購房人表示：“之前買不到位置和戶型好的項目還着急，現在真是可以靜下心來慢慢選了。”

雖然，黃島區在售新房項目的降價不是大張旗鼓的，但市場轉冷已經是不爭的事實。有着外來人口剛需住房需求的黃島區尚且如此，其他區域情況自然不會更好。

棚改預期降低

未來競爭加劇

6月28日，青島發佈《青島市主城區棚戶區改造房屋徵收與補償辦法》，新《辦法》對原辦法進行了調整。可以看出，青島對於棚改的補償分配方式由鼓勵貨幣補償向實物補償轉變。主城區鼓勵異地安置，而其他區域鼓勵異地安置或原地安置補償，均將逐步減少貨幣補償安置。

棚改政策對於區域房價上漲影響很大，以往貨幣補償爲主的方式，對於三四五線城市的房價上漲有着不小的“貢獻”。如今青島棚改政策向實物補償轉變，對於拆遷區域的房價上漲將起到很強的抑制作用。

青島之前因拆遷造就的千萬富翁不在少數，而這些錢大多回流向本地及周邊房地產市場。棚改政策改變後，極大降低了未來拆遷款流向臨近區域購房的機會，減少了周邊區域房價上升的壓力，同時也降低了購買新房的需求。

這就意味着，未來新房客羣中因拆遷必須購房的剛性客戶將大幅減少，出清週期會逐步拉長。

一邊是市場的轉冷，另一邊卻是土地市場的火爆。

2018年1-8月，青島市共推出各類用地274宗，共計1293.0萬平方米，同比增加77.02%。其中，推出住宅用地81宗，共計356.4萬平方米，同比增加28.77%；商辦用地40宗，共計119.1萬平方米，同比增加182.04%。

同期青島市共收入土地出讓金372.1億元，同比增長108.33%。其中，住宅用地出讓金爲274.9億元，同比增長97.53%；商辦用地出讓金爲66.6億元，同比增長179.63%。

近日，青島融創在黃島豪置25幅新地塊，成交總價約4.65億元，再次引發市場關注。

這輪青島西海岸新區供應的35宗地分別位於黃島區開城路、藏南鎮、張家樓鎮附近，總建面約165萬㎡。除去被青島融創拍走的25宗土地，其餘10宗土地由於價格“熔斷”，轉入網下競商品住房銷售價格。

據知情人士透露，此次“熔斷”的10塊地位置均在融創所拍得土地的“包夾”中，未來融創拿下這10塊的可能性非常大。

在此之前，融創（青島）置地有限公司斥資4200萬收購了青島隆嶽置業有限公司70%的股份，而青島隆嶽置業在2012年年底和2013年年中先後兩次出手拿地，拿下西海岸新區開城路北側，藏馬山區域179宗建設用地。這179塊地佔地面積約94萬平方米，規劃建築面積約111萬平方米。融創正是通過收購的方式入主藏馬山項目。

以強銷售力著稱的融創全面佈局並深耕青島，加劇了區域新房銷售的競爭壓力。

多方因素影響下的青島房地產市場9月成交減緩，同比環比雙降的態勢只是市場轉冷的先兆，而衆項目遮遮掩掩的優惠更像是“降價潮”來臨前夕的平靜。隨着出貨壓力增大，房企競爭加劇，一場價格戰已經無法避免。

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