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房價和地價，一對難兄難弟。

地價下跌或者土地流拍，預示着房價即將降溫。

而地價屢創高點，甚至多次打破歷史記錄，成爲地王的時候，往往就是房價大漲的預兆。

這一規律，無論是上漲週期，還是下降週期，都是適用的。

同樣，無論一線到四線，也都適用。

因爲，中國人都相信，麪粉貴了，麪包很難不漲。

同樣，麪包降了，麪粉也應該水落船低。

2

近一段時間，土拍回到春天已經不是新聞，然而下面一塊地頗爲典型。

3月28日，寧波市鄞州區YZ02-2-d4地塊，位於潘火街道潘家村，出讓面積64706㎡，容積率2.3，總建面14.9萬方，起始樓面價13200元/平，限價20750元/㎡，規劃用途爲城鎮住宅用地，建築限高60m。

此次土拍共有11家房企參與競拍，最終，經過261輪，綠城以樓面價18080元/平方米，溢價率37%，總價26.9億元拿下該地塊！

然而，就在5個月前，同一塊地卻流拍了。

11月的土拍，各種拍賣條件和第二次都一樣，然而卻因爲無人願意以13200的起始樓面價掛牌，所以被迫流拍。

同一地塊，同一條件，11月，樓面價13200，無人理睬，3月，樓面價18080。風水輪流轉，但是，這一次轉的可真快。

3

寧波土拍，是整個中國“土地市場”這個時間點的一個縮影。

——數據來源：克而瑞

當我們翻開去年的土拍數據，就會發現，雖然去年整體土拍流拍率尚能控制在10%上下，然而在10月末，突然來了一輪暴漲。

全國主要300個城市中，11月土地流拍率達到驚人的27%，12月也接近25%，這是近幾年土地拍賣的從未見過的情況。

要知道，從2010年開始，國家整體土拍流拍率一直是在3%—10%，之間浮動。

這就是，爲什麼住建部提出“穩地價、穩房價、穩預期”的背景，因爲土地拍賣“跌不起”。

各級財政需要土地拍賣金，修橋鋪路，發工資，但這還在其次。

更重要的是，土拍，代表對房地產的預期，代表人心，代表信心。

10年前的兩會總理記者招待會上，那位總理讓人記憶最深的一句話就是 “信心比黃金更重要”。

而土拍，就是房地產市場的信心，無論對於開發商還是買房者。

4

2019年，土拍的春天，比2009年來的更早一些。

從今年2月開始，去年年末高起的土地流拍率，終於降了下來。

——數據來源：諸葛找房

這是2019年第十一週（2019.3.11-2019.3.17），全國176塊成交土地拍賣流拍率統計。

一線城市本週依舊無流拍地塊，流拍率爲0%。（5宗）

二線城市流拍率稍高，爲3.78%。（51宗）

三、四線城市流拍率爲2.17%。（120宗）

全國綜合來看，土拍率不足5%，應該說，全國土拍“穩地價”局面已經基本穩住。

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以上，只是宏觀情況，當你庖丁解牛的把全國第十一週、第十二週土拍的數據繼續解讀一下，你會發現另一個有趣的現象。

第十一週數據▼

第十二週數據▼

——數據來源：中指研究院

第一、 樓面價全國top10，聽着比較嚇人，但是如果你仔細分析，就會發現實際上和2016/2017年的同一地段、同樣條件地塊相比較，地價並不驚人，甚至是很划算的。

以第十二週，全國最高樓面價，廈門那兩塊地爲例，基本上地價還是比較合適的。

和周邊原來出讓地塊價格比較，25000左右的樓面價，相對於16年的土拍高點，已經低了1萬元，而相對於18年的低點18000元，又回升了7000元。

所以有那些更高的地王頂着，這兩個地塊變成房子，銷售應該不難。

第二、 基本爲民企進場較多，國企較少，央企更少。像典型的、保利、華潤、綠地、遠洋、中海、金茂等一線國企和央企基本上沒有進場。反而是一些地方國企或二線國企、首創、翔發、華遠拿了一些。

對於土地市場，現在已經不是冬天，但是還遠未入夏。

所以，2019年3月，是一個“真正”的春天。

6

我在《房產減稅，開啓一輪新週期》一文中，曾經總結，對於國家調控房產大致有六個工具。

1、 原定限購等政策鬆綁。

2、 稅收減免工具

3、 數次降準降息

4、 棚改貨幣化

5、 降低首付比例，認房不認貸等“升槓桿”手段。

6、 地王託市

前五個，是公開市場操作，是一個看的見手在執行。

而最後一個則是“似有卻無”之手的行爲。

上一個週期，每一個買房者都領教過地王的厲害，其催動房價快速上漲之迅猛，短期甚至比前五個手段加起來還要巨大。

2016年的鄭州市，房價大漲，真正的導火線，就是三次土拍。7月9日，鄭紡機萬科地王，8月18日北龍湖融創地王和金茂地王，使得整個鄭州市房價不到3個月，上漲50%以上。

然而，請注意，三個企業，一個民企，一個國企，一個半國企。

對於民企，敢於搶地王，更多的是一種市場行爲，因爲錢是老闆的，拍錯了市場自然會給其教訓。然而對於央企，去搶地王，除了市場化思維，那麼有沒有“更多”的考慮呢？

筆者的一位同學，就是在一個較大國資企業上班，負責拿地前期，他曾經一針見血的給我談及國企拿地王的真正要點。

第一一定是政治思維，第二纔是經濟思維。政治思維是態度，經濟思維是能力。

態度永遠高於能力。

好了，如果寫到這裏，希望你能明白。

7

對於私企，主要任務就是“盈利”。

而對於國企，他的主要任務則是“維穩+盈利”。

所以，對於今天，一線國企，特別是央企，不去搶高價地，已經不單純是一種經濟考慮。

房價暴漲，雖然地王可能只是一個誘因，一個導火線。

但是，作爲國央企，在2019年，還是要離那根導火線越遠越好。

穩房價、穩地價、穩預期，就是現在中國樓市最大的政治問題。

畢竟，2019不是2016。

最後說一句，如果當你看見國央企大量開始進場拍地，而且拍出都是地王，毫無疑問，就意味着“你”作爲投資者，也該進場了