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在房地產行業，租售比這個概念想必大家都非常熟悉。

我們在判斷一個城市的可進入性時常常會提到該城市的租售比較低，有一定的泡沫，當前節點進入會有一定的風險；

又比如，散客在投資一套房產時，也會提到這套房子的租售比較低，投資回收的週期較長，不划算。

從我們這些日常的經驗看來，租售比越高，說明租金回報率高，相應的投資回收期也較低，理應越高越好。

那麼：

租售比低的城市或者房子是否就不具備投資價值了呢？

帶着這個問題，今天這篇文章我們就共同來研究下租售比這個指標，看如何能夠更好地理解它並用於指導我們具體的投資工作。 1

爲了解決這個問題，我們先來看下“租售比”計算的黃金公式

租售比=年租金/房價

租售比即指：

每平方米使用面積的年租金與每平方米建築面積的房價之間的比值。

該指標說明我們投資一套房產時資金回收週期的長短。

如果分子採用“年租金”則這個比值反映的是年數，某些地方計算租售比分子採用的是月租金，則比值反映的是月數，兩者都是可以的。

爲了統一下文的敘述標準，我們統一用年租金/房價來計算租售比。

比如：

上海某小區一套90平方米的住房，目前售價90000元/平方米，月租13500元，合每平方米年租金1800元；租售比約1:50。這說明我投資上海這套房子需要50年才能收回投資本金。

從上海這套房子的租售比我們可以看出，房價是月租金的數百倍，也是年租金的數十倍；房價與租金的定價差異如此巨大的原因在於：

租房和買房對應所享有的資源價值是不對等的，價值決定價格。

我們把租售比的黃金公式進一步延展一下：

租金：反映房產當下的消費屬性（居住價值屬性），是短期內的價格鎖定（租賃合同），對房產所含資源的評估具有時點性和侷限性。

房價：反映當前及未來房屋所含城市資源的定價（資產價值屬性），它是一錘子買賣（買賣合同），對房產所含資源的評估具有前瞻性和全面性。

這裏面有兩個關鍵點：

1.月租金體現了“靜態”，房價體現了“動態”；

2.月租金靜態是指它主要體現當前水平；而房價動態中，最重要的就是未來的資源預期。

可見，買房和租房所對應的資源價值差異是二者定價差異的主要原因。

這個很好理解，你租一套房子，最主要的目的是短期居住吧，你可以享受的價值主要也就居住的價值，現有配套包括公交站、醫院（出行方便），再多點也不過享受一下房子周邊的大公園、運動場等等。

這些都是這套房子周邊現有的配套，你對房子周邊規劃的大型主題公園、地鐵站等未來配套沒有享受權；

同樣，租房代表你對房子沒有資產處置及資產收益的權利，也無法享受當地的醫療保障權利。

最主要的是租房並不能讓你的小孩兒可以在周邊指定的學區上學，教育權利已成爲買房和租房之間最大的距離。

對租售比的概念理解以後，我們再來看看如何評估一個城市或一套房產的租售比是否合理？租售比處於什麼區間是比較健康的？處於什麼區間又是比較危險的？

2

租售比很好的解決了供求關係的干擾，成爲判斷炒作程度的試金石。

因爲很少有開發商會去炒作租金水平（在現行市場條件下，租金收益相比房產投資收益幾乎忽略不計，因此開發商對於租金的炒作有限）。

它是用來衡量一個區域房地產運行狀況的一個參考指標。

國際上用來衡量一個區域房產運行狀況良好的租售比一般界定爲1:16~1:25。

如果租售比低於1:25（如1:40，需要40年才能收回購房成本），這意味着房產投資價值相對變小，房產泡沫已經顯現。

如果高於1:16（即1:10），表明這一區域房產投資潛力相對較大，租金回報率較高，後市看好。

前文列舉的上海這套房產的租售比爲1：50，它是1:25的國際標準線的一半。意味着上海這套房產投資價值相對變小。

而上海整個城市的租售比是多少呢？是1.6%，仍然偏低。不只是上海，北京也只有1.4%，廣州1.9%，深圳1.5%。

不只是一線城市，我國二、三線城市的租售比也只有2%-3%左右。而美國重點城市的租售比可以達到4%-7%。可見，我國整體租售比數據是偏低的。

在這裏，我們要花點篇幅講講“租金幻覺”的事。假設給你一套1000萬元的房子，其合理的租金應該是多少呢？ 6%、8%還是10%？

我們聽到的回答是：“租金是房價的 6% ～ 8%。”

這第一課，就是把你錯帶到溝裏去的，1000萬元的房價，是遠遠租不到5萬房租的，常例是根本沒有 6%的回報，2% ～ 3%也難，1000萬元的房子租 25000元就算不錯了。

那麼，便來到我們今天要重點討論的問題：

租售比低的房子是否就不值錢了？

3

在第一部分已經提到，租金不是房屋價值的全部。

落戶，成家，安穩的居住環境，這些價值並不會體現在租金裏。

然而，住建部發聲將立法明確租售同權。

租售同權的話房租總可以完全體現房屋的價值了吧？

當然，租售同權確實提升了租房的價值，租金也會水漲船高。

不過稀缺資源有限，完全同權並不現實。就算真的實現租售同權，房子仍有一個價值租金無法體現——對抗通脹

房子一旦成交，你爲這套房子付出的代價就會確定下來，隨着租金不斷上漲，這套房子的租售比會越來越高。

通脹關我屁事，反正我的月供是固定的。

中國住房的租售比偏低還跟國內消費習慣有關，多數消費者並不願意把錢花在租賃上，他們寧肯把錢存起來買一套自己的房子。

國內住宅越高端越難租出合理的價格，往往只有租給老外的時候租金才能體現出房子的真實價值。——因爲老外不用攢錢啊！

歐神曾經對外國人的購房觀做了一段形象地描述：

歐美人在上海不買房子，因爲他們多半待三五年就走；歐美高管有租房補貼，可以多達 35000 ～ 70000元/月。

他們對樓市的影響，是以2%的人口比例，影響了 80%的人的租金。

凡是有外國人聚集點的半徑圓，房租就會暴漲，而且是遠遠偏離正常水平的租金水平。

上海本地人是不租房的；外地人，通常喜歡租最便宜的房子；真正租房子的，只有外國人。

高端租賃幾乎完全是外國人撐起來的。 3萬元/月以上的租賃，95%都是外國人。

在沒有外國人的二線城市，無論房子值多少錢，都租不出高價。

所以國內租售比例偏低是正常現象，他不能完全體現房子的價值。

深圳房屋租售比高達1：740（按月租金/房價計算），摺合需要62年才能收回投資本金。

但低租售比並不妨礙深圳房價的上漲：

深圳二手房住宅均價歷年走勢圖

可見我們並不能單純地因爲一個城市的租售比低而放棄對這個城市的投資，租售比低的城市就不能進入或者不能投資，這是一個悖論！

要意識到我國幾乎所有城市的租售比都較低，單純依靠租售比並不能完全體現一個城市的發展潛力，還需針對特定城市具體分析。

4

爲了方便我們能夠進一步對我國重點城市的租售比數據有着進一步地理解。我找到了50座城市的租售比數據，並做了一個折線圖：

數據來源：城市房產網、易居研究院

從這50個城市的“租售比”統計數據起碼可以總結出兩個方面的規律：

1、一二線中心城市普遍租售比低（北上廣深杭）；內陸及東北的中心城市租售比高（哈爾濱、西寧、長春等）。

儘管大城市的租金要高於小城市（分子高），但大城市的[未來配套]+[現有權利]+[未來權利]這三項資源的預期價值非常高，所以（分母極高）。

所以綜合來看，大城市的租售比低。

大城市的戶籍、學區具有門檻意義和稀缺價值，交通、醫療、商業具有壓倒性優勢，並且人口持續流入，發展更快，未來的配套設施和房產附加權利會更好。

內陸區域和東北區域，在未來的資源預期上，已經落了下風。

2、城市內部：新城區租售比低，成熟區域租售比高。

新城區和老城區比，（現有配套）可能不足，造成新城區（分子小）。

但新城區的[未來配套]+[未來權利]兩項預期很高，因爲新城區根據最新的城市規劃，各項指標高標準打造，未來也有大量的預期資源投入，所以（分母高）。

綜合來看，導致租售比低。

自住主要是看現有的資源，而投資更多基於房價上漲，也就是資源的預期。

因此，城市內部而言，“租售比”也是分化狀態，新城區租售比低，恰恰可能未來的房價預期高。

而成熟區域和老城區資源穩定，配套成熟，租金較高，但房價預期就相對一般，因此租售比較高。

因此，我們在採取房地產投資策略的時候，有兩個方面可以借鑑：

1、某種意義上，低“租售比”至少反應了大家對這個城市預期的較高一致性，從而推高了房價。

而高“租售比”的城市，我們往往要謹慎小心，因爲恰恰反映了大家對這些城市的預期不看好。

比如東北區域的城市，因爲衆所周知的原因，人口、財富、資源的集聚性並不樂觀。

2、城市內部“租售比”比較時，成熟城區、老城區的租售比相對較高，而新城區、郊區的租售比相對較低。

城市居民家庭的資產優化及生活安排可以考慮，新城區適當配置投資性房產，而老城區更多是“自住”意義。

重視房產增值的，可以把關注點更多投向新城區，而重視現金流回報的，則可以更多看看成熟區域。

因此，對於房地產企業佈局來講，老城區自然風險更低。

而新城區佈局則重點要考慮新區的規劃是否具備落地性？深度調研當地居民對於新區的發展是否認可？是否有投資新區的主觀願望？

若新區規劃已在大面積動工或已部分投入使用且處於城市發展方向，則可以考慮進入。

否則請謹慎對待。

參考：

1、搜狐財經《中國城市“租售比”排名：隱藏的房價預期本質！》

2、歐成效《中產階級如何保護自己的財務》

文章來源：醒宅

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