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經歷“大開發”階段後，中國房地產行業5-10年內仍會保持一定慣性？

以“追求開發”爲代表的房地產上半場，與以“存量運管”爲成熟標誌的房地產下半場，兩者的過渡交接已拉開帷幕，一個隱藏着巨大發展潛能和想象空間的市場正浮出水面？

這輪變革中，我們可以看到不少龍頭開發企業已開始向居住生活服務商轉型，例如萬達、綠地、萬科等大型企業。而房產服務由於直接與存量市場相關聯，市場參與各方都對其虎視眈眈，問題與機遇一併展露出來。

面對存量房這個開放性命題，破題方式尚未明朗，現如今的房地產應該積極變革轉型還是應該停留看漲呢，一線城市房價已觸及天花板，那新的市場又在哪裏？

01

房地產的資本遊戲

中國房地產一直是個神話，它造就了無數的富翁。大家身邊肯定不乏拆遷暴發戶、包租婆（公）和資深地產人，房企大佬們甚至叱吒全球富豪榜。純靠兢兢業業幹實業，掀不起驚濤駭浪。而當房地產融入到資本遊戲之時，便是其倍道而進之日,在暴利面前，權力與金錢的交易順時狂，逆時殤。

房地產商最重要的資金來源，一是銀行貸款，二是購房者的購房款，兩者缺一不可。這樣充滿套路的資本遊戲已經玩了20年，不少房地產商已成爲癮君子。

當小房地產商因幾個項目小有成績後，便會囤更多的地，貸出更多的款，如此週而復始盤子便會越來越大。貸款是有利息的，而回款是有時間成本的，進行高槓杆的房地產商傾向於採取高週轉的發展模式，快速回款、降低成本、提高利潤。

假若投入一次賺10%，一年週轉10次的話，年回報就是100%。如此暴利，這就是讓人上癮、無法自拔的原因。一個大型項目的資本附加利潤成本中，耽誤一天的時間，需付出的成本比一條命的賠償額要高的多。

高週轉、高槓杆、高負債下的輝煌與榮耀，都是表面上的勝利，真正活下去笑到最後的纔是贏家。

只有企業自身的實力積累大於外部的資本借貸，這樣你纔不會被資本的黑洞所束縛甚至吞噬。這也是恒大近兩年來一直強調去槓桿、多元化發展的原因，但從近期不斷有房地產資本大佬清算資產可以看出，這種操作越來越難賺錢了。

雪球是越滾越大時，越大也會虧的越多，目光長遠、把握好航向才能把遊戲玩下去。在哲學的矛盾論下，人類不斷對自身否定之否定，便製造了繁榮與衰敗之間的輪迴。這是進步，也是考驗，因此房地產的資本遊戲並不能無往不利。

02

三四線人口流動與房價？

財編君覺得樓市高漲不下有很大部分二三線城市人口增長的原因，而中國二三線城市發展必須談到地方城市規劃的人口問題。2018年下半年，市場熱度逐月減退，成交情況普遍低迷，究其原因，一方面短期需求透支嚴重，長期處於人口淨流出的三四線市場實則缺乏持續向上的動力；另一方面棚改貨幣化安置政策的淡出，市場預期逐漸轉變。

在這樣的情況下，我們不得不思考一個問題，剛剛走出庫存陰霾的三四線城市是否又重新面臨新的庫存危機？

沒有外部因素和內在特殊資源優勢刺激，任何一個地區經濟的超常規增長几乎是很難實現的。許多城市的市長在談論本地區人口增長趨勢時，無不放大自己的區位和資源優勢，但這些資源往往並不存在真正的優勢。

若一座城市制定的人才准入條件以學歷爲標準，事實上等於對大多數城市服務人口的排斥。誇大城市人口規模，主觀盲目地把城市未來可容納人口數量放大到現實數倍以上，會造成大量的浪費，並且會產生巨大的房地產泡沫。

關於城市人口規模問題，財編君還有很多話要說。要合理預測城市發展的未來，人是第一要素，有人的地方就會有買房需求，那麼地方經濟、商業發展、教育醫療基礎設施等能不能跟上人口增長水平呢？答案是否定的。

如果希望城市繼續擴張，首先要降低城市發展成本。如果希望城市保持穩定發展，就要制定一個與歷年經濟增長速度吻合的人口常規增長規劃。如果希望吸引更多的人口到城市來生存發展，那就需要制定很多支持各類就業的包容性政策。

即使是目標遠大的區域性發展政策，也一定要正視人的問題，正視人口規模的問題，正視人口結構問題。切忌拍腦袋的主觀想象，切忌爲了賣房子而制定超高規模的人口規劃，切忌盲目樂觀地提出與以人爲本相背離的概念性設想。

但是從短期來看，三四線商品住宅市場普遍存在庫存高企，消化週期延長等問題。城數據顯示，過半數城市即15城2018年末庫存量與消化週期相比去年齊增，存在一定的庫存危機。

03

房地產也需要新風口？

從去年開始，似乎整個大行業的很多機構都處在轉型的過程中，都在研究未來究竟要做什麼。以前是能賺快錢的絕不賺慢錢，依靠高週轉、規模優勢和資金優勢來取勝。如今，傳統的開發模式已經越來越難以爲繼，處於行業的風格切換的窗口期，大家都在驗證存量時代的商業模式，靠低效物業獲取能力、精細化運營能力、改造能力、定位策劃等資產管理能力賺錢。

這個時候，財編君發現無論是做長租公寓、共享辦公，還是城市更新，大家都面臨一個棘手的問題，那就是持有成本太高，如近期萬科、綠地等全面叫停的長租公寓項目。於是大家都不願意持有，或者沒有資金持有，或者還試圖在輕重之間尋求現金流的平衡，被迫來做輕資產的運營，甚至是做二房東來掙差價。但是二房東模式也很辛苦，最近頻發二房東爆雷，就源於該模式對現金流管理的高要求。

談論中國經濟的隱憂，很重要的話題是地方債。地方債務主要用於城市建設、基礎設施完善，其規模膨脹，很大程度緣於地方政府人口規劃的失真。無視中國人口結構，高估未來人口規模，造成了很多基礎設施浪費。三四線城市房地產過量開發，也與此相關。

多年來，地產專家們一直在爭論，中國房地產黃金十年過去後，到底是迎來了白金時代，還是白銀時代、青銅時代。

在房地產行業從住宅領域向存量資產領域的轉型過程中，這樣的爭論已然有了定論，房地產的下半場固有的資本遊戲已經無法滿足現階段的房地產轉型發展需求，或許只有找到下一個新的風口，才能保持着各方利益。