原標題：三亞鳳凰島造島夢碎 停建20月後48億轉讓55%股權

曾經的“傳奇”、最高房價炒上16萬元/平方米、喊出“Sorry 迪拜”口號的三亞鳳凰島，被三亞市政府責令停建並整改20個月後，作價48億轉讓55%股權。“郵輪之都、海港之城、夢幻之島”的造島夢想隨之破碎。

鳳凰島於2002年開始填海建設，2010年1月11日開盤，三亞鳳凰島的橫空出世正是約十年前海南房產大熱的年代，這個奢華度假島項目也一度成爲海南狂熱炒房的“標本”。它又是如何一步步走到轉手這一步的？

從公寓“秒光”到房價“腰斬”

9月16日，北京產權交易所披露，三亞鳳凰島投資集團有限公司（簡稱“鳳凰島投資集團”）100%股權公開掛牌轉讓，轉讓底價40.37億元。同時，三亞鈺晟投資有限公司（簡稱“鈺晟投資”）100%股權與鳳凰島投資集團進行捆綁轉讓，作價7.64億元。兩者合計48.01億元。

鳳凰島投資集團持有三亞鳳凰島國際郵輪港發展有限公司（簡稱“郵輪港公司”）45%股權，鈺晟投資持有郵輪港公司10%股權。郵輪港公司核心資產爲三亞鳳凰島項目。這意味着，三亞鳳凰島項目的55%股權被“打包”作價48.01億元出售。

矗立着5座流線型帆形大樓的三亞鳳凰島，曾是三亞灣上最標誌性的建築，在海南樓市熱到“發燙”的年代，它曾是折射海南“瘋狂樓市”的一個“標本”。

與海南樓市降溫的步伐一致，從最初的開盤秒空、高價開放購買，到“天價”房價被攔腰斬斷，到後來演變成酒店公寓式的開放入住，鳳凰島的公寓及酒店房產可謂一步步跌下“神壇”。直到經歷環保風暴後，鳳凰島資產終於走到了公開轉讓。

據媒體報道，2010年1月11日，鳳凰島公寓開盤，700套房子一天被“秒光”。2010年至2011年，鳳凰島房價“爆炒”，最高時炒上了15萬元-16萬元/平方米，在海南是“天價”，在全國也屬鮮見，這也正是海南樓市熱到“滾燙”之際。

從2013年開始，“看見海就激動得想買房子”的狂熱情緒消退，鳳凰島房價出現“腰斬”，跌至7萬元/平方米，大批海南樓市投資客被“套牢”。2013年，當時的三亞鳳凰島發展有限公司董事長曾憲雲在接受海南媒體採訪時表示，鳳凰島均價保持在5萬元/平方米以上。

相隔五年，郵輪港兩次股權轉讓

鳳凰島喧囂散去，當年媒體用“中國迪拜變荒島”來形容熱鬧之後的冷清。

在鳳凰島房價斷崖下跌後不久，2014年，鳳凰島很快進入了“中交建時代”。當年3月，三亞鳳凰島發展有限公司董事長曾憲雲與央企中國交通建設股份有限公司簽約，將郵輪港公司45%股權轉讓給中交建，並由郵輪港收購三亞鳳凰島發展有限公司、三亞鳳凰島置業有限公司100%股權及資產，交易金額合計爲49.62億元。這次央企與民企的合作，在當年被視爲“積極發展混合所有制經濟”的典範。

北交所掛牌轉讓資料顯示，目前，鳳凰島投資集團的股東結構爲：海口勝豐熱帶農業植物園開發有限公司持股48.5%、新疆大正寶通創業投資有限公司持股20%，海南兆峯智能化技術有限公司持股10%，曾憲雲、蔡芳各持股20%和1.5%。

這份轉讓方名單中，持股20%的曾憲雲一度被稱作“鳳凰島島主”。2002年起，曾憲雲開始投資運營開發鳳凰島項目。2010年，鳳凰島由四大股東掌控，分別爲浙江國都、曾憲雲、海南大洋的李樹平、遠東地產的周霖。直到2014年，中交建收購郵輪港公司45%股權，鳳凰島易主。

如果對比2014年和2019年的兩次轉讓郵輪港公司股權，2014年，郵輪港公司45%股權轉讓給中交建，並由郵輪港收購三亞鳳凰島發展有限公司、三亞鳳凰島置業有限公司100%股權及資產，交易金額合計49.62億元。而五年後的今天，郵輪港公司45%股權+10%股權的合計轉讓價爲48.01億。

一期、二期項目已納入三亞控規

經歷了一系列股東更迭後，2017年，三亞鳳凰島迎來了席捲全國的“歷史最嚴”環保督察風暴。2002年起開始填海建設，掛着“國際客運港和郵輪港”的羊頭、卻賣着“開發房地產酒店”狗肉的鳳凰島，難逃這場環保督察風暴並不奇怪。2018年，鳳凰島在海南環保風暴中停工。

“以國際客運港和郵輪港名義取得海域使用權，但實際主要用於房地產和酒店開發，由於填島造成水流變化，三亞灣西部岸線遭到侵蝕。”2017年底，中央環保督察組點名鳳凰島填海項目。

2018年1月5日，鳳凰島項目用海範圍內違法違規建設項目被三亞市政府責令停建並分類整改。記者今天登錄三亞鳳凰島官網看到，最新一條新聞動態的更新停留在2018年8月7日。北交所披露的財務數據顯示，截至今年上半年，郵輪港公司帶息負債總額爲104.52億元。

今年4月，海南省政府公佈，三亞市鳳凰島項目建設單位已落實3700萬元生態補償資金。

9月16日，北交所披露信息顯示，郵輪港公司開發經營的鳳凰島一期、二期項目已於2019年3月8日列入中國（海南）自由貿易區三亞總部經濟及中央商務區啓動區控制性詳細規劃範圍，並完成批後公示。該控規具體規範和約束鳳凰島一期、二期的產業定位和功能，及其建設規模、容積率、建築高度等建設條件和指標。