（原標題：千億級房企的利潤“保衛戰”）

爲了沖銷售規模與融資便利，此前不少房企犧牲權益，用全口徑銷售換來業績大幅增長。伴隨着全國戰略佈局，不少上市房企在實現階段性規模銷售之後，開始陷入思考：如何保持收入與利潤的增長？

今年房企的銷售業績較好，根據已公佈的2019年1-11月銷售數據來看，前百強的房企大部分能超額完成全年銷售目標，但有一個現象值得關注：千億房企正努力提升權益比例。

新晉千億俱樂部的濱江集團（002244.SZ，簡稱“濱江”），其銷售權益僅爲40%，這一數值與其他千億房企主流的50%-60%權益相比明顯偏低。但據濱江董事長戚金興透露，公司今年所拿地塊的權益佔比在50%以上，明年的銷售權益比例將會提升。

與濱江情況接近的房企還有中駿集團（01966.HK，簡稱“中駿”）、弘陽地產（01996.HK，簡稱“弘陽”）等， 中駿2019年銷售目標700億，權益佔比50%多，爲了沖銷售規模，中駿將權益佔比從2016年的74%以上下調到50%多，但從其今年拿地的權益比來看，大部分仍然維持在50%以上；弘陽2019年目標銷售額600億，目前權益佔比50%左右。

同策研究院首席分析師張宏偉認爲，在邁向千億規模之前，房企爲了拼規模，一般而言，當未來市場預期好的時候，大多數房企會增加權益，這樣未來的收益和利潤也會提升，拿地和開發階段如何將權益比例控制好，是考驗房企對市場預判的能力。市場預期不好時，房企通過減少權益來降低風險，這時候就按照全口徑計算銷售規模。比如旭輝（00884.HK）、中駿、弘陽等合作比例較大，就是這樣的邏輯。

區域分化加劇是房企開放權益合作的主要原因。張宏偉稱，濱江集團在其大本營杭州的項目較多，今年通過減少權益的方法快速實現千億目標，是有一定邏輯的，杭州市場這兩年成交量一直處於上升態勢。過了這個階段，不少房企開始增加土地權益，如果不提升權益，則會面臨收入、利潤減少的局面。

降權益：區域分化下的規模訴求

截至今年11月末，在年內設定了業績目標的企業中，近7成房企完成率已達到90%以上。其中，世茂、龍湖、陽光城、金科、中梁、禹洲、寶龍等多家房企已提前達成全年目標。

但規模增長背後，是房企對權益的訴求。梳理財報數據不難發現，房企降低權益比的一個重要原因是市場分化明顯。

即便是正在衝擊2000億規模路上的旭輝，也面臨權益比過低的問題。2019年上半年，旭輝實現權益銷售額486.4億元，佔比55.3%，較其年初的權益銷售比56.67%有所下降。

從旭輝市場佈局可以看到。截至2018年年底，旭輝總土儲達5500萬平米，對應貨值8000億元，其中分佈在一線、二線和準二線城市的佔比91%，而這些城市由於限購限價的政策調整，完成快速開發與銷售的壓力劇增，多家房企分擔風險的做法也相對普遍。

來自克爾瑞研究中心的數據顯示，11月份一線城市成交量企穩回升，環比上升6%、同比上升28%，但25個二三線城市成交量卻緩步下行，跌幅明顯收窄，環比微跌2%，同比下跌15%。

城市持續分化。重慶、昆明、杭州等市場依舊堅挺，成交量同、環比齊增。而長沙、福州等市場持續轉冷，成交量、環比近乎腰斬。

區域也在分化。長三角地區的徐州、南京成交走弱，上海、杭州等成交量明顯提升，寧波同、環比增幅更是超7成。中西部城市則顯著分化，重慶、昆明、成都等城市成交量企穩回升，武漢、鄭州、西安等穩中有降，長沙市場急速冷凍，環比下降63%。

一個事實是，企業目前投資拿地的意願仍比較強烈，但是資金面的收緊和限價政策，讓企業更加重視土地的利潤空間。

對於核心二線城市，限價影響逐漸增強，爲保證利潤率，房企更側重機會型拿地，最大程度減少調控政策帶來的影響；而對於三四線，由於多數城市熱度逐漸下降，企業在這些城市的投資力度有所降低。綜合這些因素，房企更傾向佈局人口更多、需求更強的普通二線城市。

2019年1-11月，前10房企銷售額均值爲4157.2億元，銷售額增長率均值爲18.0%，排名11-30的企業銷售額均值爲1419.6億元，增長率均值爲22.4%，31-50企業、51-100企業的銷售額均值分別爲786.6億元和358.3億元，增長率均值分別爲30.3%和18.8%。其中，31-50企業爲銷售額增長率均值最高的陣營，11-30企業次之。

房企只有一邊做規模一邊保證利潤才能活得更好。今年以來，大房企普遍增速放緩，部分千億規模房企反而迎來增長機會，比如這兩年杭州市場向好，大部分房企選擇權益合作。

權益提升：爲保利潤增長

銷售額增長的同時，中小房企今年拿地更加註重權益的提升。比如禹洲地產（01628.HK）今年銷售目標爲680億元，其董事長林龍安在不久前的反向路演上透露，今年禹洲地產在拿地權益上有意提高到50%。

有業內人士指出，大房企銷售上規模後，可以隨時調整戰略梳理內部管理，而中小房企不一樣，他們選擇在槓桿、權益上發力，放大槓桿、做高利潤；另一方面這些中小房企前期的合作開發，也帶出品質不穩定和利潤減少的問題。

實際上，年底爲了業績衝刺，房企加速了供貨節奏，29個重點城市供應量明顯回升。不過，市場期盼的翹尾行情未至，重點城市成交量同、環比分別下跌12%和1%，市場下行壓力仍較大。

這時候房企仍然面臨資金回籠壓力，“在不加大槓桿的基礎上，預收款是第一大款項來源，回款的高效利用非常重要。現金回籠快，後面現金不僅不要利息，還可能是負利息。”戚金興預計2019年濱江資金回籠額在320-340億之間，希望2020年公司現金回籠能達到450億。

此外，戚金興透露，濱江將會在產品品質和成本管控上更加精細化。前三季度，濱江現金淨流入60億元，全年預計70億元左右；現金淨回籠連續增長，目前超過300億元；貸款310億元，較去年增加57億元，利息也有所下降。

反觀2018年的濱江，正快步邁進千億陣營，這家房企的一個明顯特點就是收入和利潤反向增長，2018年1-12月歸屬上市公司股東的淨利潤11.98億至17.11億，同比變動-30.00%至0，房地產開發平均淨利潤增長率爲34.52%。與此同時，濱江2018年銷售額850.1億元，同比增加38.23%。

據戚金興透露，2020年濱江的規模“求穩”，只要維持千億。“今年，公司實現了投資平衡，明年將是財務平衡和融資平衡，後年實現團隊平衡。”

“現在管理成本佔1.5%左右，我提出要爭取1%左右，一般企業是5%。”戚金興透露，作爲衡量企業精細化管理能力的三費（管理、 營銷、財務）費率，濱江能夠做到同級別房企的四分之一左右。除了行業內較低的管理成本，濱江的融資成本也較低，並呈現逐年下降的趨勢，從2018年的5.8%下降到2019年年中的5.6%。