一個非南京人來分析南京，有好有壞，好的就是可以跳出南京看南京，壞的就是可能對南京瞭解不夠深入。

但基於我看過不低於100個城市的經驗，該篇區域價值分析，應該可以給到大家更多思考。

區域價值分析，更多的是研判未來價值，這纔是分析的意義。

透視未來，才能發現坑、發現窪地，而南京，卻有着更多的分析意義，因爲，它的現狀透露着非常多的不確定性。

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分析南京之前，先來看一下南京現在有什麼？現在有的，纔是現實中可以摸到的，搬不走的，是價值支撐，而規劃中的、未來纔有，都不能全信，都不太靠譜。

分析一座城市，要先把這個城市的商圈、學區、政務、地標、CBD、產業瞭然於心。

南京相比杭州，最大的優勢是教育資源，杭州只有一個浙江大學，但南京可是名校薈萃，但從另一方面來說，南京真的要好好的反思，爲什麼擁有這麼好的高教資源卻不能發展好，南京成了上海杭州的教育備胎。

南京不好的一點是，大學城不聚集，東北的仙林湖有南京大學、南京理工、南京師範等幾個名校，東南方向又規劃了一個大學城，以中國藥科大學爲首聚集了近10家大學，但知名的東南大學、河海大學、南京航空卻沒和東南大學城在一起，分佈在城市正南方。

這是南京的尷尬，因爲創新創業創投的勁不能往一處使，精力會被分散。

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南京的城市發展有什麼不利因素呢？無非就是大山大河、工業區、農村等的阻隔，如下圖紅色所示。

上圖中，列出了四個城市發展不利因素。

最大的就是長江的天然阻隔，建國幾十年以來，南京也是一直在長江南邊發展，從未跨江，所以，至今，南京所有的配套都幾乎在南邊，北邊無教育、無產業、無商業。

然後就是城市沿江向北發展過程中大片的城鄉結合部，現在已經很難處理了，想改變這個區域面貌，沒個10年20年是不可能改變的。

然後就是向東北方向發展的巨大阻隔鐘山風景區，這也是我不太看好仙林湖的原因，雖然地鐵方便，但畢竟，地鐵不能成爲唯一的交通方式。

還有就是河西南CBD南邊有大片的批發市場和無規劃的雜亂片區，這個片區政府也是極其不重視，無地鐵無教育無商業無配套。區域面貌想改變也很難。

這四個不利因素我們瞭然於心之後，我們要想，未來，政府想幹嘛？政府想發展哪裏？城市要往哪兒發展？

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上圖中，綠色標註的這兩個地標，召示着南京城市的未來價值制高點，一個是江北核心區的600綠地的地標，一個是河西南魚嘴CBD580米地標。

所以，方向已經很明確，南京的發展方向很明確，因爲往其它方向都已經乏力，太遠，目前也只能跨江發展。

記住四個字：擁江發展！

再記住十個字：河西CBD輻射5公里！

整個跨江大橋、軌道、隧道的規劃，也說明了南京政府擁江發展的區域價值，越密集，越有價值，越是中心。

而，我們只能關注中心，因爲，這是底褲，這是底線，底線是安全的。

輪到了說江北新區核心區這個550米高的地標價值。

目前南京建成區面積也不過774平公方里，注意，這裏面其實是包括浦口等區域的，這又出來一個778平方公里的江北新區，不能說這是百年大計，但至少也是50年大計。

江北新區規劃圖

我們不要管那麼久，我們只關注核心區，我們只關注江邊的臨江片區。

江北新區位於江蘇省南京巿長江以北，總體規劃範圍包括浦口區、六合區及棲霞區八卦洲街道，現轄22個街鎮。總面積約2451平方千米，佔全巿的37%。

國務院批覆國家級江北新區規劃範圍爲788平方幹米，爲總體規劃確定的主要建設區域。

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於是，答案出來了。

1、仙林湖片區已經不發展主力方向，再發展已經不是南京地界了，肯定會漠落。

2、正東方向的也不是政策方力，比如麒麟，目前的面貌並不好，想改變的時間太久，亦不看好。

3、已經發展成熟的九龍湖、百家湖組團已經很熱鬧，有地鐵有商業有學校，不好不壞，但也進入了區域發展邊際遞減效應。

4、鼓樓、玄武、新街口等主城區當然還是不可替代，學區優勢一騎絕塵，10萬一平不是玩笑。

5、河西奧體、河西南當然、肯定沒問題，大家全款爭着搶也是證明，有錢人還是建議去搶。

6、最重要的，就是我們圖中綠色標註的潛力區域，南京向北、擁江發展、河西輻射之下的區域，就是我們認爲中的未來潛力區域。

至此，本文已經結束。

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但，以上全錯。

江北核心區無配套的綠地、金茂、招商都是賣3萬。

浦口老城區有配套的也要賣3萬。

發展成熟的江寧九龍湖片區也是賣3萬。

難道是選擇上上圖上標註的潛力區域中的江北或浦口嗎？

非也，我選擇九龍湖。

區域確實是潛力區域，但一切還是要以價格來說話。

老百姓，還是擁抱現實更爲靠譜，能住、能租、能賣，有商業、有地鐵、有學校、有鄰居。

然後，纔有生活。

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