相信佳爷房谈的老朋友们一定熟悉，今年的新房市场多为限房价竞地价项目，简称“限竞房”。而限竞房项目大多都在五环之外，为数不多的8个在五环内的项目被楼市江湖定义为“限竞房八大金刚”——永定府、佑安府、国风长安、金融街融府、洺悦苑、四道口地块（未定案名）、小瓦窑地块（未定案名）、还有今天文章的主角——九龙仓·西城天铸！

西城天铸的前世今生

西城天铸之所以引人注目，除了其在三环的选址，神秘的开发商——九龙仓也是其吸引眼球的一大原因，九龙仓号称香港豪宅专家，但是，作为这么一个善于打造豪宅的香港知名开发商，进驻京城全部自主开发的第一个项目却选择了利润空间很小（下文会有详解）的限竞房项目，确实有些让人大跌眼镜

2017年9月，在经过38轮激烈竞拍之后，九龙仓以62.6亿元总价力压最大竞争对手金地，成功拿下北京西三环西局地块，最终的中标方案是16%自持面积、溢价49%，楼面价6.08万元/㎡

允许小编装专业一把，帮您算一笔账：剔除自持部分，这个项目楼面价成本将超7万元/㎡，而按照销售要求，宗地中商品住房销售均价不超过7.78万元/㎡，且最高销售单价不得超过8.17万元/㎡。如此小的利润空间，不得不让我们有些怀疑这个项目交房时的房屋质量，毕竟谁也不会做赔本的生意！

西城天铸 丰台制造

相信会有很多朋友看到“西城”二字，第一反应会认为这是个二环内西城区的豪宅？其实不然，“西城天铸”只是名称，该项目地处丰台区六里桥，具体位置在保利百合花园的东南侧，龙湖西宸原著的正北侧。看完地块位置，您会惊奇的发现，这个项目竟然是在三环边上，这么好的区域！没错！在北京楼市如此寒冷的今天，在建筑发展如此迅速几近饱和的当代，我们依旧可以在西三环这么一个核心区域，找到一个纯新盘项目，真是实属难得！

（项目地块实拍）

严格意义上说，西城天铸属于西三环板块，距离地铁10号线六里桥站步行约10分钟，周围紧邻的社区有六里桥龙头盘——①保利百合；②已经入住和正在销售的两大品质豪宅：龙湖·西宸原著和泰禾·西府大院。对比这三个项目，西城天铸均价仅定为77800元/㎡，一个新盘的价格低于周边所有二手房均价，这一点还真要感谢限竞房政策

由于西城天铸严格遵守70/90限竞房政策，即：90㎡以下的户型占比为这个小区的70％，且多为两居室户型；而剩余30％的房源为90㎡以上户型，即从168㎡至183㎡的三居室项目。从项目沙盘我们可以了解到，除了9号楼属于三居室大户型楼栋，其余楼栋则均为两居室项目

（9号楼是三居室的高层楼栋）

户型——“奇葩说”也没有它奇葩

先看一张卧室、客厅全部北向的户型图，您可能会感叹，这种属于70、80年代老破小社区的户型怎会又重现江湖？其实，这个问题不仅是西城天铸这个项目所面临的的尴尬。由于限竞房项目在拿地时，已被要求必须符合70/90政策及相关的社区密度要求,而开发商又要谋求利润。矛盾之下，已经退隐江湖许久的“塔楼”建筑模式又被再度请出山，因为这样可以做到在单位面积内，尽量多地建造房子以供销售

（客厅、主卧、次卧、厨房全部北向）

文章仅仅列出了两套两居室和一套三居室户型进行分析

（想要更多户型图，请关注佳爷房谈小程序）

佳爷房谈小程序

如图所示，两居室的户型功能性可谓强大，双卫生间成为标配，但奇葩的户型及卧室、客厅全部北向，确实让人不敢恭维，而另一个两居室的“刀把户型”让人们很难相信这是个均价将近8万的项目

再反观三居室户型，满足了强大的功能性及客厅、主卧朝南的基本要求，但别高兴太早！再仔细观察一下，三居室户型怎么看都像是健身房里边的“哑铃”，超长的进深空间可以让我们再度理解为开发商为了追求尽量多地建造房子而采取的“无奈之举”。将近1300万的新盘三居室大户型，却没有采用目前楼市最为公认的“眼镜房”，真的些许令人有些失望！

（三居室户型进深过于狭长）

（时下公认的大平层最棒户型——眼镜房）

但是，我们依然要客观地补充一句，尽管三居室户型不尽如人意，但是西城天铸确实是目前为止，北京限竞房市场中屈指可数的拥有大平层户型的项目，其他限竞房项目的大户型几乎都是叠拼项目。所以，如果您对大平层情有独钟，不妨多了解一下西城天铸

细说周边——品质社区豪宅围绕

近些年六里桥、西局所在的西三环成为了一些品质社区乃至豪宅选址所青睐的风水宝地，像我们上文介绍的西宸原著和西府大院均在这个区域内。目前，西宸原著已经可以进行二手房交易，均价12万/㎡左右，而后者西府大院虽然刚刚开盘，但在住建委网站标注的销售均价也在11.7万/㎡左右，均为10万+的单价；再考虑到这两个项目都是户型面积140㎡-150㎡起步的大平层，动辄1500万的总价，确实让普通工薪阶层有些望而却步

相比之下，保利百合成为了这个区域内换手率最高的神盘，最大原因是神盘内两居室为主力户型，均价8.5万/㎡，600-700万的总价相比两大豪宅便宜将近一半，且临地铁不到10分钟的路程，成为了很多首套刚需或改善置业朋友们的首选。我们再将区域扩大到西局附近，西局欣园北区与南区也是可以与保利百合PK一把的社区，不论是户型还是均价，可谓不分伯仲。但是，考虑到欣园内还有几栋回迁房，其居住物业品质等可能要稍打折扣

不得不提的“丽泽”

相信很多朋友都听说过丽泽商务区，但是，不是每个人都能说出它的全称——北京丽泽金融商务区，“金融”的字眼让人们浮想联翩。确实是，丽泽商务区承载的一大主体功能就是疏解北京金融街金融机构和金融企业的外溢，正因如此，该区域已被纳入首都“一主一副三新四后台”的金融业发展规划布局

考虑到以上前提，再联想到丽泽商务区与西三环区域如此毗邻的地理优势，我们有理由相信包括西城天铸在内的六里桥、西局区域会受到丽泽商务区的辐射利好，会成为金融白领们购房置业的一个重要选择。另外，待丽泽商务区2020年正式投入使用，其与同在丰台区西南四环外的中关村丰台科技园与总部基地形成联动效应，“北京城南发展行动计划”将会从那时有着实质性的进展！

综上所述，西城天铸这个限竞房项目，由于其位于西三环核心地段的地理优势，极有可能会成为在此区域内居住人们的一个置业改善的选择。但又因为其极为奇葩、甚至有些差评的户型硬伤缺点，不得不让人们在购买之时心中有着些许疑虑。不论如何，小编真心希望您有时间前往这项目进行实地了解，百闻不如一见，没准儿在现场的您会对这个西三环的神奇新盘会有着更进一步的认知。本周末，佳爷房谈将组织这个项目的看房团，感兴趣的可以点击了解更多报名。