如果你学过一点经济学，那么应该稍微知道点「行为人假设」。

这看似简单的假设，不仅贯穿了整个经济学的始末，还有生活。例如在做日常的行为选择时，如果能站在纯理性人的角度思考问题，一定会事半功倍。

比如，大众都关心的楼市。

在2018年的最后两个月，经常有朋友问我，现在深圳的楼市到底怎么样？面对如此多的项目，有没有什么好的推荐或者是能不能提供一个挑选楼盘的基本思路。

其实做出选择很容易，就是四个字：理性选择。

NO. 1｜壹

如果给这段时间的深圳楼市选个关键词，“大空港”无疑在列。

一般情况下，我们说一千个读者有一千个哈姆雷特。但事实上，深圳楼市最近一段时间的风向几乎都吹向了大空港所在的沙井片区。

而在沙井片区，箭头又无一例外的指向了万科星城这个项目。

我很好奇地整理了深圳众多楼市大v对大空港片区的看法，以及他们对具体楼盘的选择：

淘房志创始人顾洪波：

对于沙井板块，淘房志一直是持坚定看好的态度……万科星城的核心优势在于：万科品牌、学位、离沙井海岸城极近、社区品质等……综合来看，个人中长线更看好万科星城。

文杰淘楼陶文杰：

万科星城是西部最后的价值洼地……项目周边生活配套趋于成熟，基本能满足社区居民出行逛街购物、休闲、文化等需求……项目采用全区第一个装配式建筑，豪宅化趋势下的超级风口，前海与大空港双轮驱动助力，是值得期待的品质楼盘。

楼兔子胡春：

沙井将变身为深圳西部最热门的置业片区，极有潜力成为龙华之后、深圳的下一个“宇宙中心。我们仔细盘点了一下，下半年最有可能引爆市场的新盘，大致就这么几个：半岛城邦四期、招商前海湾……更远一点的，有万科星城等等。

朱罗纪朱文策：

如果要我选，我会选万科星城。无论是长线投资还是刚需居住，都是局限条件下更好的选择。

万科星城所处的区域，我对它的形容是，很像早期的“南山商业文化中心区”。这里未来会以万科星城+海岸城两个巨无霸旧改，构建起新沙井的“商业文化中心区”。

这些观点都是在大v们最近的文章中所提到的，而之所以沙井片区受到如此热捧，无非是两个原因：一是片区的发展潜力巨大，是目前深圳最被低估的片区；二是开盘的供应量大，热点盘聚集。

关于整个片区的发展潜力，你们可以看下官方媒体的说法。

2017年6月，《深圳特区报》刊发“前海特报”中提到：

大前海将发展成‘城市新中心’，对标雄安新区、上海自贸区。扩容至77.34平方公里的大前海包括原前海+宝安中心区+大铲湾+大空港，由‘自由贸易区’升级为更加开放的‘自由贸易港’，成为粤港澳大湾区发展的核心引擎。

你从这篇报道里读到了什么？

我觉得其核心在于，官媒直接肯定了大空港在西部中心的地位，也从侧面印证了大空港在大前海片区的属性。

而按照深圳一路向西的发展脉络，前海再往西的大空港，也必将核心化。

但另一方面，整个大空港下半年的供应量不在少数。据深圳中原研究中心统计，11月深圳共有131个商品住宅/公寓在售。其中，宝安区有25个项目项目排名全区第二。

包括华强城、卓越中寰、京基御景珑庭等沙井片区的新盘也都在下半年入市。

NO. 2｜贰

好友标叔常说一句话，这世上没有无缘无故的爱。

大v们之所以都首推一个盘，其大致逻辑是，在片区、配套、单价、总价等基本条件相似的情况下，选择的纬度是：最好的盘，也就是现在和未来的标杆盘。毕竟，经过一段时间的赛跑，总有一些盘会脱颖而出成为片区未来标杆，其二手价格也会高出同片区很多。

事实上，对于目前的大空港片区而言，如果不仔细研究，并加以辨别，犯错的可能性还是很大的。其核心原因在于，众多项目表面的同质化。

1、片区既定。

目前，以万科星城为首的众多即将入市的项目，都处于相同的片区，彼此之间的距离也相差不远。

因此，这些盘基本都能享受到未来大空港片区的发展和飞跃的红利。也拥有大致相似的商业配套、交通条件。因此，就片区来说，这是所有盘的定量，而非变量。

2、产品类型趋同。

如果把购房者的需求划分层次，一般是：租赁—刚需—首改—再改—高端改善。

从现有的资料看，目前沙井入市或预计入市的新盘，其项目规划的户型都停留在刚需和首改这两个层次，大部分户型都是二房或是三房。

也就是说，整个片区无论是对于刚需还是投资者来说，都是进可投资退可住的一个性质，也就是兼顾自住+投资。

3、单价、总价相近。

据链家数据显示，目前沙井片区的均价在44336元/平，而整个片区新入市的楼盘由于新盘限价的原因，基本入市价格也保持在4、5万左右。

简单测算，三房总价估计在400万左右，首付三成也就是120万。

所以在价格上做出对比，其实没什么可以比较的楼盘。如果想要便宜一点的，可以从毛坯或者带装修这两种交房中选择一种，但认真算下来价格差别也不大。

不过，你如果觉得这些条件都差不多，然后随便买一个盘，那可能会犯下大错。

因为，并不是所有盘都能成为标杆。毕竟，即便是深圳湾，也只有一个深圳湾壹号。

目前，深圳湾壹号的二手均价已经突破15万/平，甚至个别挂牌达到了20多万/平，而且还基本都是有价无市的户型。

那什么样的项目会成为标杆？什么样的项目会成为“自住+投资”的首选？

1、学区

在我看来，在当今的深圳，好学校的价值远大于地铁口的价值。离地铁口远一点，花几十万买个车就能搞定，但如果周边没有好楼盘，可就不是钱能解决的问题。

给你举个例子。

贝壳研究院数据最新的显示，尽管今年深圳楼市整体并不好，但优质学区房涨幅仍旧十分惊人。你若不信，可以看看下面这张图。

2、品质

从长远看，一个优质的盘除了必须具备片区、交通、配套等外在因素，另外一个核心因素就是品质必须要好。

一个盘要成为标杆，片区不好是不行的，没有品质也是万万不能的。

以福田的香蜜湖一号和水榭花都来作为例，这两个以产品见长的小区，尽管从入市到现在，已有10多年，但到目前为止，它们仍旧是福田乃至深圳地区的标杆性豪宅，价格也一直居高不下。

3、社区

现代人居环境要求，社区内部配套设施必须是照顾到全年龄人群生活的，满足所有业主的日常健身、休闲、娱乐的需求。这一方面，大的品牌开发商的建设都是保障的。

还是以中海香蜜湖一号为例，楼盘内有一个3000平方米的幼儿园，会所面积为2000多平方米，有室内和室外两个泳池，建筑分内湖别墅、Townhouse、多层、高层等建筑形式。

这样的社区在深圳楼市也是有口皆碑的，富豪们趋之若鹜。

NO. 3｜叁

前段时间，我专门去沙井看了新入市的几个盘，现场感受之后，我是很认同这些大v的说法——当下大空港片区买房首选万科星城，它现在以及将来都可能是大空港片区的标杆性楼盘。

坐落在上星南路与上星路交汇处的万科星城，共分为两期项目，用地面积18万㎡，建筑面积约90万㎡，一共7栋超高层，容积率5.25，绿化率30%。预计2020年下半年交房。

就地理位置上来看，项目刚好处于107国道的旁边。

沙井人是比较认可宝安大道和107国道的，因为去市中心很方便。而万科星城距离宝安大道步行约1.5公里，从区位选择上来看是更加优势的。

另一方面，万科星城所在的位置处于沙井新桥街道，这个片区一般被老沙井人习惯称之为新沙井，之所以新，就在于这是既是一个相对成熟的片区，未来也充满了无限的潜力。

1、项目周边的商业配套成熟

万科星城周边拥有形色城、沙井天虹、华润万家等传统商业中心，完全能够满足业主生活所需。值得注意的是，项目1公里外约80万㎡万丰海岸城（建设中）已经立项了。

该项目是海岸集团在深圳西部全新打造的标志性城市综合体，项目规划建设为集住宅，商业，产业研发等多种业态为一体的产业综合体。建成后将成为深圳西部最大巨型商圈之一，未来也将辐射整个沙井。

而超大体量的商业对片区的利好是非常明显的。

2、万科星城保持了万科高品质的一贯水准

万科星城是万科梦享家2.0产品体系首度完整落地实践，基于全业态平台，项目集教育、商业、居住、公寓、租赁、商办、文体七大全业态链，不仅构建空间场所，更实现生活内容与服务的全场景，比如将城市级文体配套融入社区，再比如整体的高质量装修质感。

值得注意的是，万科星城也是宝安区第一批装配式建筑项目。

这些年，在宝安大道东侧的鸿荣源禧园一向被称为老沙井的标杆。这个在地铁上盖物业，以品质为主打的老豪宅，近两年一直是沙井均价的有力拉伸者。

现在，万科星城将是西部新一代的豪宅标杆。

3、万科星城在最大的优势在于：学区。

你知道深圳的学位有多紧张吗？

据深圳统计局公布的常住人口数据显示，2015年户籍人口350万人，2016年400万，到2017年，深圳户籍人口涨到440万人，每年以近50万人口的速度增长。

另外，深圳新生儿数量也在持续上升。

多种因素最终导致一个结果：深圳在校中小学生人数涨幅领跑一线城市。但深圳的学位供应，尤其是优质学位供应是不足的。

根据毕业班人数及往年情况预测：福田区2018年公办小一入学缺口超过6000个；公办初一入学缺口超过1000个。这也直接导致了整个片区的学区房水涨船高。

比如拥有双实验（小学+中学）学位，盘踞福田极为优质的教学资源的国城花园，几年前单价6、7万元/平，如今直接飙到了14万至20万/平的价格。

这个单价甚至比肩福田著名豪宅香蜜湖壹号。

回过头来看万科星城的学区，按照2018年教育局划分，目前的学区范围有宝安中学集团第二外国语学校。这所学校就是原先的上寮学校加盟而成，为九年一贯制学校，建设规模54个班。

 （重要提示，学位学区事项如有变动，一切以教育局最新公布为准）

上寮学校排在2018年深圳市宝安区初中学校榜单前五；在2017年深圳初中排名中，排在全市第46名，整体算是比较靠前。小学的分享学区还包括清平实验学校，新桥小学，或万丰小学；中学的分享学区是沙井中学，荣根学校。

此外，项目代建有一所48班九年一贯制学校，以及一个18班幼儿园。

这所代建学校目前已经动工了，项目周边明显能看到已经起了几层。另一方面，我们从以往万科在深圳的项目中不难发现，万科项目多次代建学校。

例如万科梅沙书院（国际学校）、深圳万科双语学校（国际学校）、梅沙第一幼儿园（全日制幼儿园）、万科天誉实验学校（公办）、万科麓城外国语学校（公办）、万科城实验学校（公办）。

虽然目前教育局没有确定引入哪家学校，但也是十分值得期待。

项目对面的幼儿园已经盖起来了

就在11月初，万科星城的创意空间开放了，我去现场考察的时候关注量还是很大的，当天体验中心的车库基本都满了。

有消息称项目马上就要取证销售了，建议最近有时间的人可以去项目现场感受一下，然后再做选择。