如果你學過一點經濟學，那麼應該稍微知道點「行爲人假設」。

這看似簡單的假設，不僅貫穿了整個經濟學的始末，還有生活。例如在做日常的行爲選擇時，如果能站在純理性人的角度思考問題，一定會事半功倍。

比如，大衆都關心的樓市。

在2018年的最後兩個月，經常有朋友問我，現在深圳的樓市到底怎麼樣？面對如此多的項目，有沒有什麼好的推薦或者是能不能提供一個挑選樓盤的基本思路。

其實做出選擇很容易，就是四個字：理性選擇。

NO. 1｜壹

如果給這段時間的深圳樓市選個關鍵詞，“大空港”無疑在列。

一般情況下，我們說一千個讀者有一千個哈姆雷特。但事實上，深圳樓市最近一段時間的風向幾乎都吹向了大空港所在的沙井片區。

而在沙井片區，箭頭又無一例外的指向了萬科星城這個項目。

我很好奇地整理了深圳衆多樓市大v對大空港片區的看法，以及他們對具體樓盤的選擇：

淘房志創始人顧洪波：

對於沙井板塊，淘房志一直是持堅定看好的態度……萬科星城的核心優勢在於：萬科品牌、學位、離沙井海岸城極近、社區品質等……綜合來看，個人中長線更看好萬科星城。

文傑淘樓陶文傑：

萬科星城是西部最後的價值窪地……項目周邊生活配套趨於成熟，基本能滿足社區居民出行逛街購物、休閒、文化等需求……項目採用全區第一個裝配式建築，豪宅化趨勢下的超級風口，前海與大空港雙輪驅動助力，是值得期待的品質樓盤。

樓兔子胡春：

沙井將變身爲深圳西部最熱門的置業片區，極有潛力成爲龍華之後、深圳的下一個“宇宙中心。我們仔細盤點了一下，下半年最有可能引爆市場的新盤，大致就這麼幾個：半島城邦四期、招商前海灣……更遠一點的，有萬科星城等等。

朱羅紀朱文策：

如果要我選，我會選萬科星城。無論是長線投資還是剛需居住，都是侷限條件下更好的選擇。

萬科星城所處的區域，我對它的形容是，很像早期的“南山商業文化中心區”。這裏未來會以萬科星城+海岸城兩個巨無霸舊改，構建起新沙井的“商業文化中心區”。

這些觀點都是在大v們最近的文章中所提到的，而之所以沙井片區受到如此熱捧，無非是兩個原因：一是片區的發展潛力巨大，是目前深圳最被低估的片區；二是開盤的供應量大，熱點盤聚集。

關於整個片區的發展潛力，你們可以看下官方媒體的說法。

2017年6月，《深圳特區報》刊發“前海特報”中提到：

大前海將發展成‘城市新中心’，對標雄安新區、上海自貿區。擴容至77.34平方公里的大前海包括原前海+寶安中心區+大鏟灣+大空港，由‘自由貿易區’升級爲更加開放的‘自由貿易港’，成爲粵港澳大灣區發展的核心引擎。

你從這篇報道里讀到了什麼？

我覺得其核心在於，官媒直接肯定了大空港在西部中心的地位，也從側面印證了大空港在大前海片區的屬性。

而按照深圳一路向西的發展脈絡，前海再往西的大空港，也必將核心化。

但另一方面，整個大空港下半年的供應量不在少數。據深圳中原研究中心統計，11月深圳共有131個商品住宅/公寓在售。其中，寶安區有25個項目項目排名全區第二。

包括華強城、卓越中寰、京基御景瓏庭等沙井片區的新盤也都在下半年入市。

NO. 2｜貳

好友標叔常說一句話，這世上沒有無緣無故的愛。

大v們之所以都首推一個盤，其大致邏輯是，在片區、配套、單價、總價等基本條件相似的情況下，選擇的緯度是：最好的盤，也就是現在和未來的標杆盤。畢竟，經過一段時間的賽跑，總有一些盤會脫穎而出成爲片區未來標杆，其二手價格也會高出同片區很多。

事實上，對於目前的大空港片區而言，如果不仔細研究，並加以辨別，犯錯的可能性還是很大的。其核心原因在於，衆多項目表面的同質化。

1、片區既定。

目前，以萬科星城爲首的衆多即將入市的項目，都處於相同的片區，彼此之間的距離也相差不遠。

因此，這些盤基本都能享受到未來大空港片區的發展和飛躍的紅利。也擁有大致相似的商業配套、交通條件。因此，就片區來說，這是所有盤的定量，而非變量。

2、產品類型趨同。

如果把購房者的需求劃分層次，一般是：租賃—剛需—首改—再改—高端改善。

從現有的資料看，目前沙井入市或預計入市的新盤，其項目規劃的戶型都停留在剛需和首改這兩個層次，大部分戶型都是二房或是三房。

也就是說，整個片區無論是對於剛需還是投資者來說，都是進可投資退可住的一個性質，也就是兼顧自住+投資。

3、單價、總價相近。

據鏈家數據顯示，目前沙井片區的均價在44336元/平，而整個片區新入市的樓盤由於新盤限價的原因，基本入市價格也保持在4、5萬左右。

簡單測算，三房總價估計在400萬左右，首付三成也就是120萬。

所以在價格上做出對比，其實沒什麼可以比較的樓盤。如果想要便宜一點的，可以從毛坯或者帶裝修這兩種交房中選擇一種，但認真算下來價格差別也不大。

不過，你如果覺得這些條件都差不多，然後隨便買一個盤，那可能會犯下大錯。

因爲，並不是所有盤都能成爲標杆。畢竟，即便是深圳灣，也只有一個深圳灣壹號。

目前，深圳灣壹號的二手均價已經突破15萬/平，甚至個別掛牌達到了20多萬/平，而且還基本都是有價無市的戶型。

那什麼樣的項目會成爲標杆？什麼樣的項目會成爲“自住+投資”的首選？

1、學區

在我看來，在當今的深圳，好學校的價值遠大於地鐵口的價值。離地鐵口遠一點，花幾十萬買個車就能搞定，但如果周邊沒有好樓盤，可就不是錢能解決的問題。

給你舉個例子。

貝殼研究院數據最新的顯示，儘管今年深圳樓市整體並不好，但優質學區房漲幅仍舊十分驚人。你若不信，可以看看下面這張圖。

2、品質

從長遠看，一個優質的盤除了必須具備片區、交通、配套等外在因素，另外一個核心因素就是品質必須要好。

一個盤要成爲標杆，片區不好是不行的，沒有品質也是萬萬不能的。

以福田的香蜜湖一號和水榭花都來作爲例，這兩個以產品見長的小區，儘管從入市到現在，已有10多年，但到目前爲止，它們仍舊是福田乃至深圳地區的標杆性豪宅，價格也一直居高不下。

3、社區

現代人居環境要求，社區內部配套設施必須是照顧到全年齡人羣生活的，滿足所有業主的日常健身、休閒、娛樂的需求。這一方面，大的品牌開發商的建設都是保障的。

還是以中海香蜜湖一號爲例，樓盤內有一個3000平方米的幼兒園，會所面積爲2000多平方米，有室內和室外兩個泳池，建築分內湖別墅、Townhouse、多層、高層等建築形式。

這樣的社區在深圳樓市也是有口皆碑的，富豪們趨之若鶩。

NO. 3｜叄

前段時間，我專門去沙井看了新入市的幾個盤，現場感受之後，我是很認同這些大v的說法——當下大空港片區買房首選萬科星城，它現在以及將來都可能是大空港片區的標杆性樓盤。

坐落在上星南路與上星路交匯處的萬科星城，共分爲兩期項目，用地面積18萬㎡，建築面積約90萬㎡，一共7棟超高層，容積率5.25，綠化率30%。預計2020年下半年交房。

就地理位置上來看，項目剛好處於107國道的旁邊。

沙井人是比較認可寶安大道和107國道的，因爲去市中心很方便。而萬科星城距離寶安大道步行約1.5公里，從區位選擇上來看是更加優勢的。

另一方面，萬科星城所在的位置處於沙井新橋街道，這個片區一般被老沙井人習慣稱之爲新沙井，之所以新，就在於這是既是一個相對成熟的片區，未來也充滿了無限的潛力。

1、項目周邊的商業配套成熟

萬科星城周邊擁有形色城、沙井天虹、華潤萬家等傳統商業中心，完全能夠滿足業主生活所需。值得注意的是，項目1公里外約80萬㎡萬豐海岸城（建設中）已經立項了。

該項目是海岸集團在深圳西部全新打造的標誌性城市綜合體，項目規劃建設爲集住宅，商業，產業研發等多種業態爲一體的產業綜合體。建成後將成爲深圳西部最大巨型商圈之一，未來也將輻射整個沙井。

而超大體量的商業對片區的利好是非常明顯的。

2、萬科星城保持了萬科高品質的一貫水準

萬科星城是萬科夢享家2.0產品體系首度完整落地實踐，基於全業態平臺，項目集教育、商業、居住、公寓、租賃、商辦、文體七大全業態鏈，不僅構建空間場所，更實現生活內容與服務的全場景，比如將城市級文體配套融入社區，再比如整體的高質量裝修質感。

值得注意的是，萬科星城也是寶安區第一批裝配式建築項目。

這些年，在寶安大道東側的鴻榮源禧園一向被稱爲老沙井的標杆。這個在地鐵上蓋物業，以品質爲主打的老豪宅，近兩年一直是沙井均價的有力拉伸者。

現在，萬科星城將是西部新一代的豪宅標杆。

3、萬科星城在最大的優勢在於：學區。

你知道深圳的學位有多緊張嗎？

據深圳統計局公佈的常住人口數據顯示，2015年戶籍人口350萬人，2016年400萬，到2017年，深圳戶籍人口漲到440萬人，每年以近50萬人口的速度增長。

另外，深圳新生兒數量也在持續上升。

多種因素最終導致一個結果：深圳在校中小學生人數漲幅領跑一線城市。但深圳的學位供應，尤其是優質學位供應是不足的。

根據畢業班人數及往年情況預測：福田區2018年公辦小一入學缺口超過6000個；公辦初一入學缺口超過1000個。這也直接導致了整個片區的學區房水漲船高。

比如擁有雙實驗（小學+中學）學位，盤踞福田極爲優質的教學資源的國城花園，幾年前單價6、7萬元/平，如今直接飆到了14萬至20萬/平的價格。

這個單價甚至比肩福田著名豪宅香蜜湖壹號。

回過頭來看萬科星城的學區，按照2018年教育局劃分，目前的學區範圍有寶安中學集團第二外國語學校。這所學校就是原先的上寮學校加盟而成，爲九年一貫制學校，建設規模54個班。

 （重要提示，學位學區事項如有變動，一切以教育局最新公佈爲準）

上寮學校排在2018年深圳市寶安區初中學校榜單前五；在2017年深圳初中排名中，排在全市第46名，整體算是比較靠前。小學的分享學區還包括清平實驗學校，新橋小學，或萬豐小學；中學的分享學區是沙井中學，榮根學校。

此外，項目代建有一所48班九年一貫制學校，以及一個18班幼兒園。

這所代建學校目前已經動工了，項目周邊明顯能看到已經起了幾層。另一方面，我們從以往萬科在深圳的項目中不難發現，萬科項目多次代建學校。

例如萬科梅沙書院（國際學校）、深圳萬科雙語學校（國際學校）、梅沙第一幼兒園（全日制幼兒園）、萬科天譽實驗學校（公辦）、萬科麓城外國語學校（公辦）、萬科城實驗學校（公辦）。

雖然目前教育局沒有確定引入哪家學校，但也是十分值得期待。

項目對面的幼兒園已經蓋起來了

就在11月初，萬科星城的創意空間開放了，我去現場考察的時候關注量還是很大的，當天體驗中心的車庫基本都滿了。

有消息稱項目馬上就要取證銷售了，建議最近有時間的人可以去項目現場感受一下，然後再做選擇。