“距离河西XX公里”，几乎已经成了环河西CBD楼盘的一大卖点。不管是位于一江之隔的江北雨山路，还是一河之隔的西善桥，只要能在半个小时之内到达河西CBD，那便是河西CBD隔壁没跑了。

近日，位于西善桥岱山区域的一家纯新盘正式公开了案名——和峰南岸。由于靠近河西南，该楼盘在前期宣传中也打出了“半步河西”的宣传语，并且，置业顾问称，区域“限价3万”。

那么，新兴的岱山板块，能否依靠区位优势，实现房价的跃升呢？

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板块房价能否迎来跨越？

岱山板块的区域限价是如何划分的呢？

在其他的城市发展中，多呈环形线扩散状发展，形成以CBD为核心向外扩散的城市环线。而城市环线和楼市价格向来都是有着密不可分的关系，每一环线内的楼市价格几乎呈相同趋势递增模式。按照这样的逻辑推断，如果以河西CBD为核心，河西南、岱山、板桥则呈现一种环线模式。

目前，河西南严格限价在3.5万/㎡，板桥区域的房价天花板约在2.5万/㎡（石林大公园二期价格），而位于河西南与板桥中间地带的岱山板块，也许是出于区位的原因，板块内的开发商一致认为，岱山限价3万/㎡。

因此，岱山板块两家纯新盘绿城云栖玫瑰园、和峰南岸的置业顾问对外宣称，目前区域限价在3万/㎡。

（价格环线示意图）

但值得注意的是，南京是以多中心发展的模式推进城市化进程，比如仙林副城、南站区域、江宁的百家湖等区域，商业、学校、交通、医疗等资源都较为齐全，在这样的情况下，新房均价逼近区域限价，仍然受买房人认可。

而岱山板块则不同。目前区域利好更多的是依靠自临近的河西南鱼嘴片区辐射，但值得注意的是，目前河西南仍然处于前期的开发阶段，各大金融中心还没有正式进驻，自身尚且需要河西中部的利好加持。可以说，现阶段的河西南对任何区域，都不能形成辐射效应。

另一方面，岱山区域前期没有整体的发展规划，自身实力与其他同样限价3万/㎡的板块来说，还差得很远。

02

新兴板块，配套短缺

和峰南岸所属的岱山板块，位于河西南与板桥的中间区域，长久以来一直作为保障房聚集地而存在。商品房是少之又少，区域的关注度一直不高。但自2017年绿城38.1亿拿下雨花G100地块（即绿城云栖玫瑰园）之后，岱山板块以一种全新的姿态正式进入大众视野。

纯新盘和峰南岸就是招商在今年8月份拍下的城南西善桥G30地块，楼面地价14164元/㎡，项目由招商、正荣、合景、海信和景瑞五家开发商共同开发，共规划有6栋住宅，约500余套房源。据悉，售楼处约在下个月正式公开，“首开预计要到春节或者明年3、4月份”。户型面积93—135㎡，更偏向于刚需与刚改户型。

但客观来说，除了预计在2021年通车的地铁7号线之外，该区域暂时没有商业、名校学区等方面的实质性利好进驻，更多的是需要河西南的利好辐射。换句话说，除了仅能够满足基本的生活需求之外，几乎没有其他的“刚性利好”来支撑当前的区域限价。

（图片来源于365淘房网）

从周边的二手房来看，据了解，目前岱山区域二手房均价在1.8—2万/㎡左右，户型60-80㎡的房源关注度相对较高。但考虑到安置房交易有时间限制，所以区域内二手房市场此前并不活跃，这也导致二手房价格上涨幅度不大。

业内人士分析，岱山板块由于安置房聚集，周边杂乱且没有城市功能级别的资源投入，整体定位并不高。这一系列的缺陷导致进驻房企的开发难度较大，后期产品很难做出调性。

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