百脈悅府, 與萬科、保利、海信聯合開發, 緊鄰章丘四中是學區麼?

市場寒冷，抱團取暖，在章丘也如此：繡源河邊新城、和昌合作開發的湖畔樾山；唐王山路上碧桂園、世茂、正榮聯合開發的玖瓏府；萬科、保利、旭輝合作開發的中麓府。除了入市較早的湖畔樾山去化尚可，後來的中麓府、玖瓏府銷售情況可謂"悄然無聲”，然而就在近日，由越秀、萬科、保利、海信聯合開發的【百脈悅府】再次湧入供量充足的章丘市場，新盤扎堆的唐王山路，強強聯手，是力量的凝聚還是問題分散？緊鄰新章丘四中，就一定是學區麼？項目周邊現狀如何？帶着疑問，樓事小編實地探訪了百脈悅府，項目背景，最新動態奉上。

【越秀操盤、萬科戶型、保利物業、海信景觀】

據樓事瞭解，百脈悅府由越秀、萬科、保利、海信聯合開發，該地塊爲萬科競得，目前由越秀操盤，萬科的戶型設計，保利負責物業，海信負責園林景觀。對於這個分配，還是挺有意思的，除了萬科的戶型的確有其優勢，其他的搭配感覺還挺新鮮，品牌發揮餘熱？值得一提的是，據置業顧問介紹，百脈悅府的疊拼戶型與萬科海佑府戶型設計幾乎一模一樣，只不過萬科海佑府是四層疊拼，百脈悅府是五層疊拼。

項目疊拼效果圖

萬科海佑府疊拼實景圖

四個開發商中，大家比較陌生的就是操盤手——越秀。據官網介紹，越秀集團1985年成立與香港，產業涉及金融、房地產、交通基建等。這次越秀通過與3家開發商聯合開發的章丘百脈悅府，首進濟南。

在最新的克爾瑞房企銷售金額排名中，越秀流量金額排名54，高於路勁、中駿；權益金額排名45，僅次於綠城中國；銷售面積排名68，高於保利置業。其實在這兩年的濟南土地市場，吸引了不少top50之外的房企，然而近兩年，濟南拿地成本着實太高，不少財力有限的中等品牌房企不得不選擇通過收購，合作開發的模式入駐濟南。但是我們仍然相信，未來的濟南將會吸引更多品牌房企到來。

【土地背景】

百脈悅府項目地塊是今年年初由萬科競得，石河街東側、鐵路以南，共3宗住宅捆綁用地，總面積超過20萬方，據瞭解，當時保利、越秀、海信都參與了競拍，最終經過3輪競價，萬科以197088萬元價格競得，摺合地上樓面價約4899元每平，三宗地塊地上容積率在1.5-2.0之間，打造高端產品，據樓事瞭解，該地塊本來是魯能公館的二期用地，然而最終魯能卻與其失之交臂。

5月章丘樓盤地圖（來源濟南地產研究）

【項目規劃與實探】

據瞭解：百脈悅府項目規劃用地約20萬方，總建面約57萬方，總規劃有2970戶（高層、小高層2680戶，疊拼290戶），容積率2.0，綠化率30%，規劃由32棟18-26層小高層、高層和16棟5層疊墅產品組成，戶型面積以100-170㎡的三室、四室爲主，戶型格局爲一梯兩戶和兩梯四戶的設計，整體遵循大面寬的規劃原則，定位是打造章丘高端樓盤標杆項目。

據置業顧問介紹，項目屬於15年一站式教育體系，項目內自建9000平幼兒園，規劃引進國際化幼兒園，但是具體還要看後期政府溝通情況，項目石河街對面規劃建設一所48班制實驗小學，目前已開始動工，項目距離不遠就是新章丘四中，今年章丘四中已經開始初中部，距離近就一定是學區麼？那可不一定。對於“百脈悅府是否確定屬於新章丘四中學區？”的問題，項目置業顧問答覆：“現在還沒辦法保證，還需要看政府最終規劃結果。”

【開盤動態】

據樓事最新消息，項目預計11月底首開，四棟疊拼別墅，共60套，戶型面積在172平—202平，大面寬，贈送空間較多，價格待定。

203平

172平

175平

【實探百脈悅府】

百脈悅府位於唐王山路與石河街交匯處的東北角，項目南側緊鄰魯能公館1期，該片區屬於政務新城區，該片區主要針對的還是章丘購房者，近年來，碧桂園、萬科、世茂等品牌房企紛紛入駐片區，高地價，高端改善系產品刺激片區房價大漲，然而當地購房者的購買熱情並不高，像片區改善盤玖瓏府13000每平的精裝均價，對當地老百姓還是較高接受能力弱，多觀望，同樣目標打造章丘高端產品系的百脈悅府能否改變現狀，贏得市場，有待考驗。

片區有11路、9路等公交車還是比較方便的，百脈悅府項目門口就有11路臨時站牌，直通老城區。

新章丘四中的遷入，無疑給片區打了一針強烈的興奮劑，據消息，新章丘四中今年開始招收初中部，周邊東城花苑老盤目前均價10000每平，學校北側的魯能公館也在均價10000元左右，毛坯交付，據瞭解，百脈悅府是除了東城花苑、魯能公館外，片區距離新四中最近的樓盤，而且高層是精裝交付，然而，離得近可不一定就是學區，最終規劃還待確定。

新盤扎堆的石河街與唐王山路，目前該片區還屬於大建設當中，雖然新盤不少，規劃中的實驗小學，商業綜合體、東部醫療中心都在建設，然而目前來看，片區生活、商業配套還比較欠缺，規劃的落實與成熟，還有一定的時間。值得一提的是，據消息唐王山路未來將是R2線的延長線，新四中門口就有站點，直通濟南市裏洪家樓，然而，根據目前濟南地鐵的建設速度，R2延長線的落定也大有時日要等。