大揭祕！爲何地產商幹酒店一定賠，而還有那麼多資本追着要投酒店？

作者：小凱；Hotel實驗室原創文章，轉載請聯繫客服微信：oneif95

從開發目的看，市場上的中端酒店主要有兩種類型。一種是爲了配合地產要求配套而開發的（即傳統地產系中端酒店），一種是受到資本驅動而快速擴張並開發會員體系的（即資本系中端酒店）。那麼，這兩種類型的酒店在建安成本方面有什麼差異呢？下面我來給大家科普一下中端酒店建安成本差異吧！整體造價

*土建、外幕牆、園林、市政接入不考慮

*傳統地產系酒店爲正在開發的，位於深圳某地產項目配套中端酒店品牌

*資本系酒店爲目前市場上廣受資本和消費者追捧的某中端酒店品牌

*資本系酒店以市場標準水平14.5萬元/間客房成本作爲計算基準

圖中可以看到，傳統地產系酒店造價33萬元/間，資本系酒店14.5萬元/間，兩者竟相差2.3倍，差額高達18.5萬元！可以說，資本系酒店在成本控制上妥妥地碾壓傳統地產系。

那究竟是什麼原因造成了兩者之間如此巨大的差異呢？小凱將從裝修成本、一次機電成本、二次機電成本、其他科目成本四個方面給大家分解一下。

1 裝修成本

傳統地產系酒店由於面積明顯大過資本系酒店（客房面積、分攤公區面積、分攤綜合體項目部分面積），因此在單方造價沒有明顯差異的情況下，總裝修成本仍然遠遠超過資本系酒店。

2 一次機電成本

由於資本系酒店的電梯、燃氣等一般都由物業方直接提供，因此兩者在此方面就已有不少差異。單方造價上，傳統地產系酒店也均大幅度高於資本系酒店。

3 二次機電成本

該傳統地產系酒店弱電指標、泛光照明標準均參考國際4星標準，廚房工程也考慮到冷庫、洗碗機、西餐爐具等較爲昂貴的設備。因此造價成本相較資本系中端酒店均會有明顯拔高。

4 其它科目成本

其它科目中，傳統地產系酒店的開辦費、前期費用均存在一定優化空間。儘管如此，傳統地產系酒店的其它科目成本仍然遠遠超過資本系，其中單方成本差距高達2.4倍，算上面積差異，總成本更是能有3.3倍之差。

整體成本偏差因素

*界面指電梯、燃氣。

*項目獨特性指結構改造、泛光照明

*批量優勢指設計費

經過小凱從裝修成本、一次機電成本、二次機電成本、其它科目成本四個方面的逐一分析，大家可以很容易發現，造成傳統地產系酒店與資本系酒店兩者的建安成本差異主要是：

·分攤面積及客房面積

·機電標準

·界面等總結

傳統地產系酒店往往是作爲住宅及商業配套而存在，需要分攤較多公攤面積及相關建安成本，經常“被”不必要的拔高檔次、並且面臨諸多因爲前期設計考慮不周導致各種結構改造問題（如售樓處改造成大堂），這些都讓傳統地產系酒店產生了諸多不必要的浪費成本。

相對而言，資本推動的中端酒店無需完整建設項目綜合體，無需分攤各類其它成本，且這類中端酒店十分關注經濟效率，對投資成本、回收週期、拓展速度等都有明確要求。因此，在建安成本控制上有明顯優勢。

現在傳統地產系酒店都開始逐步轉型，許多地產集團都成立專業酒店集團，並且嘗試輕資產戰略，如保利集團、中海集團、綠地集團等，未來誰能真正突出重圍，還要拭目以待。

在這個資本爲王的時代，資本系中端酒店仍然佔據了主要市場，如中端市場的三巨頭錦江集團、華住集團、首旅如家集團，以及新殺出的黑馬亞朵酒店等。

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