日前，有相關媒體報道稱，萬科(000002.sz)在深圳的“萬村計劃”目前已經全面暫停簽約新房源，泊寓長租公寓發展艱難。接着，網上又出現萬科已經對“萬村計劃”暫停一事闢謠的報道。但關於長租公寓的發展以及未來，又再次被放上了檯面。

前段時間長租公寓不斷暴雷，質量問題、環境問題不停被媒體曝出。那麼作爲房地產屆的帶頭大哥，代表王石理想的萬科“萬村計劃”“長租公寓”到底能何去何從？

爭議中前行

在2018年城市共創大會上，王石首次提到萬科正大力推行的改造城中村的“萬村計劃”。根據萬科“萬村計劃”的公衆號“萬村復甦”的介紹，“萬村計劃”是萬科針對深圳城中村改造的理想計劃。在萬村的改造下，脫胎成泊寓的村民自建房，儼然成爲城中村裏的顏值擔當。

截止到2018年10月，泊寓已覆蓋全國32各個城市。有媒體指出，未來“城中村綜合整治+物值引進和管理+城市化商業運營”的發展模式，可以複製到全國。

但在其他城市，泊寓並不僅僅是隻通過城中村改造來建設，還有通過其他途徑拿到房產進行改造。萬科泊寓方面對記者表示，“萬村計劃”其實只限於深圳，和泊寓可以說是兩個項目。

2018年11月16日，本報記者以租客身份走訪了萬科泊寓廣州體育西路店。來到店前，首先看到的就是泊寓特有的彩色牆面。帶領看房的工作人員告訴記者，在泊寓看房必須先在網上預約，只是記者既然來了，恰好工作人員在，所以可以帶領記者看房。

工作人員告訴記者，該店房型只有單間，但有三個面積，面積差基本在三個平方。價位隨樓層不同，在3000元-4300元之間浮動。泊寓的價格相比體育西路的其他住宅要貴一點。該店地址離體育西路地鐵不遠，大概十分鐘的路程。

記者看到該店的二層爲文娛層，有檯球，有健身房，帶領看房的工作人員告訴記者，所有的娛樂設施均爲免費。當記者問道租住率時，工作人員告訴記者基本都不會有空房。記者注意到，該店當時只有兩名工作人員。

在知乎萬科泊寓板塊看到，記者看到有曾經租住泊寓的租客反映，泊寓沒有線下合同。有位租客說因的確有特殊情況，在泊寓申請到線下合同，但租客發現，線下合同和原先線上合同並不一致，她反饋到，泊寓方會改動合同。

還有租客反映，泊寓提供的住家設施不足，收取的租金卻又較貴，配備的管理及服務人員都嚴重不足。無論哪家店，和店員反應情況都經常性得不到回覆。而且泊寓隔音效果很差，經常大清早就被隔壁房間響亮的音響吵醒。

針對上述問題，本報記者發函至萬科。但截至發稿前，萬科對本問題並沒有回應。

2018年11月16日，記者以租客身份致電萬科泊寓廣州棠下店詢問合同簽約情況，棠下店的工作人員回覆稱，合同簽署都是電子簽署，即租客在泊寓準備好的電子合同上籤署自己的名字，雙方合同即成立。當記者詢問能否拿到線下合同，工作人員說可以給到一份。

萬科泊寓方面則告訴記者，“萬科集團自2014年來大力發展長租公寓業務，並已經將長租公寓業務列入集團核心業務。在廣州，泊寓已開業項目28個，在營房源8556套，儲備房源約2.5萬套，成爲廣州規模最大的長租公寓服務商，整體出租率保持在90%以上。”

走向何方

今年以來，長租公寓不斷髮生暴雷，好租好住、愛加愛、長沙優租客、鼎家、寓見等公寓，都由於資金鍊的問題產生了運營危機。蛋殼、自如等公寓的甲醛問題對市場也是影響深遠。

萬科泊寓對此表示“雖然泊寓目前在長租公寓市場做出了規模，但還處於摸索階段，利潤較低，因此不設盈利目標。在未來幾年，泊寓力求助力廣州城市發展，爭取在市場上做到數一數二的位置，爲廣州租房市場提供積極的幫助。”

同策研究院首席分析師張宏偉告訴記者：“開發商主導的重資產長租公寓，盈利有租金、運營收益和資產本身的增值。尤其運營週期較長，大部分五六年，所以租金、運營收益本身佔比並不高，開發商的收益更多來自於資產本身的增值。另外，有一些創業類公司、酒店及其他服務公司會以輕資產爲主，他們的收益來源就比較單一，主要是賺取租金差，這樣的話，如果本身租房子租的價格比較高，則盈利比較少。”

長租公寓盈利難的問題如何解決，很大程度上決定着長租公寓行業的命運。萬科也不例外。如何選址，如何和其他第三方合作降低成本是萬科需要考慮的問題。

2018年11月14日，記者走訪萬科泊寓廣州魚珠店發現，該店離地鐵非常遠，大概需要走二十分鐘的時間才能到達地鐵，且該店周圍沒有任何商業設施，到處一片荒涼。記者諮詢門口管理人員是否可以看房，管理人員則回覆暫不可以。

針對魚珠店遠離地鐵比較孤立於商圈，爲什麼還要投入建設的情況，萬科泊寓方面稱：“泊寓大部分店都是地鐵沿線，比如五羊邨，體育西，大石，番禺廣場。不過也有一些是村集體合作的，爲了響應政府號召盤活低效物業。魚珠店目前還在建設當中，以後相關的商業設施也會建立起來。”

而萬科泊寓廣州魚珠店不遠處便是富力集團正在開發改造的城中村茅崗村。

2018年8 月，萬科披露了《2018年面向合格投資者公開發行住房租賃專項公司債券(第一期)募集說明書》，決定向合格投資者公開發行面值總額不超過人民幣80億元的公司債券，期限不超過10年(含10年)，採用分期發行方式。首期債券發行規模不超過15億元(含15億元)。

發行通途爲：擬用於發行人住房租賃項目建設及補充營運資金。

根據該說明書，萬科自2014年起啓動長租公寓業務，目前在集中式長租公寓企業中排名第一。長租公寓業務現已成爲公司核心業務之一，分爲青年公寓(泊寓)、家庭公寓(禾寓)、服務式公寓三個產品線。

根據該說明書的介紹，本次籌集的15億元有3.2億元是用於二手租賃長租公寓的輕資產建設，其餘則是用於其他的住宅租賃重資產建設。萬科預計至 2025年，公司長租公寓業務將爲50%以上的城市長期租住需求提供解決方案。

張宏偉說，“長租公寓現在的日子非常難過，以前還能通過金融手段，比如租金貸，來進行資金週轉盈利，但現在這些模式都被監管層叫停。像輕資產類公司，因爲回報週期大概要五六年，而前期諸如裝修扥營運成本投入非常多，如果一旦不能覆蓋運營成本，這些公司就會出現資金鍊的問題。”

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進則認爲：“雖然長租公寓曝出違規出租，租金上漲的情況，但是企業還是有機會的。因爲大都市的流動人口多，對租賃市場需求還比較大，所以很多企業也願意去做這一行業。所以最後就看企業的資本實力了。”

“對於萬科來說，萬科的企業品牌影響力還是很大的。泊寓線也是萬科的一個品牌，有助於萬科在城市裏的擴張。但是，長租公寓仍然會受到各種風險的影響，因爲租賃市場不只有長租公寓，這需要企業提高警惕。”嚴躍進對萬科如此評論說。

（文章來源：投資者報）

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