同样的环境、同一个物业，买了“高低配”小区真沾光了?

近日，江宁九龙湖帝景天誉北岸业主向南京买房反映，由于开发商南京华轩房地产开发有限公司“擅自更改规划”，买房时承诺的别墅区采用封闭式管理一直没有兑现。

从规划上看，翠屏诚园和帝景天誉北岸可以说是最典型的“高低配”小区。当多种产品出现在同一地块内时，不同业主有不同的心理：不计较的业主会觉得同一小区自然可以共享资源；追求居住体验的业主则会觉得，既然是住别墅，当然要有私密感，房子可以混搭，生活却不可以。

于是，“高低配”小区内分分钟上演《甄嬛传》，明里暗里的“斗争”随时爆发。而如何对小区公共资源进行合理分配可以说非常考验开发商的前期规划和物业的后期管理。

资源共享同一屋檐下的别墅和高层

从帝景天誉北岸业主的维权的核心矛盾来看，主要问题在于低密度住宅区的一些公共资源被高层业主使用，部分业主认为由此会带来一些安全问题。其实从南京一些已经交付的高低配小区来看，有时候即使低密度墅区和高层共享公共资源，也不会对小区的生活环境有任何的影响。

位于江宁大学城的银城一方山内规划了洋房和叠墅两种产品，共计1197户。通过小区内的中央花园进行了内部分割，在视觉上，小区被分为2个区域，但实际上仍然是一个整体。

银城一方山规划图

整个小区设置了2个出入口并且进行了人车分流，行人和车辆互不干扰，在动线的设计上显得非常合理。

而从整体管理来看，银城一方山并没有将叠墅区和洋房彻底分离，只要进入小区内部，叠墅和洋房可任意互通，没有任何门禁阻拦。小区内部的公共资源也全部共享，包括中央公园、人行道路、消防通道等。

除此之外，通过栅栏的隔断，整个小区的公寓、商业和住宅完全分离，因此也不存在公共资源被占用。

除了银城一方山之外，大学城板块内的五矿澜悦方山同样是“高低配”社区，总户数774户。虽然目前是在售阶段，但从规划上，也可以看出小区交付的后的管理模式。

五矿澜悦方山规划图

和银城一方山类似，五矿澜悦方山的叠墅和小高层并不隔断，住户可共享小区内的所有资源。小区在入口处就进行了人车分流，除了预留的消防通道外，小区内部地面没有机动车道。

从这两个项目可以看出，在整个社区体量不大的情况下，当开发商处理好公共空间和业主私人空间之后，不同业主群体日常心理或利益并不会有冲突。

别墅单独组团没有什么是一堵围墙解决不了的

如果说公共资源的共享让低密度住宅业主感到不适，有时候一堵墙就可以解决所有问题。在南京一些超级大盘中，常常会见到别墅组团，他们和高层虽然是同一个土地证，但由于有自己的项目推广名，也有围墙的分割，使得整个小区和高层完全分割，显得更加独立。

位于江宁竹山路的武夷绿洲就是这样一个超级大盘，整个项目的物业形态比较复杂，除了高层、多层之外，甚至包含了独栋别墅。但即使是体量巨大，也丝毫没有影响到小区各组团之间的管理。

通过围墙、门禁、道路将所有的组团进行隔断，武夷绿洲每个组团都是一个独立的社区。而别墅组团沁荷苑虽然紧邻着高层组团品兰苑，但由于有围墙和机动车道的分割，加上两个组团出入口不同，基本可以看做是两个不同的社区。

另外，由于武夷绿洲内的原生湖泊资源被整体框入了沁荷苑，让湖泊成了整个别墅组团的独有资源，避免了一些公共资源上的争议。

而作为区域三巨头之一的大华锦绣华城，项目内的香鸢墅别墅组团也是封闭式管理的典型。

大华锦绣华城可以说是桥北板块的拓荒盘，在近12万方的土地上，集结了高层、洋房、叠墅等多种物业形态。虽然说大华锦绣华城是一个小区，但由于每个组团都相对独立，可以看作是由多个独立小区组成的联合体。

通过围墙和道路进行隔断，每个组团各自形成独立的社区环境，并且都有各自独立的道路、景观园林和门禁。加上每个组团都进行了独立的管理，因此不存在共享公共资源的问题。

商品房+保障房南京能否避免北京困局？

值得一提的是，去年8月1日，南京出台土拍新规，当住宅用地、商住用地网上交易竞价达到最高限价时，停止竞争地价，改为在网上竞争保障性住房建筑面积，面积最多者为竞得人，所建保障性住房无偿移交政府，相应房屋建设成本不纳入该地块商品住宅房价准许成本。根据统计，南京目前已经诞生了17幅“商品房+保障房”混搭的地块。

根据规定，保障房应当在首期建成，且与所在地块商品住宅统一规划设计，停车配建等公共配套共享，建设和装修标准同所在地块商品住宅一致。那么，这样的混搭社区在南京是否会引发新一轮的维权争议呢？其实类似的维权事件已经在北京发生过。

在今年年初，北京的“首开龙湖·天璞”小区商品房与自住房业主就曾因小区管理问题发生了争端。由于开发商在拿地的时候，其中的一个条件就是地块内需配建2.15万平米自住房。加上在2015年8月1日，北京市住建委发布《进一步加强保障性住房等住房物业服务管理工作的通知》，其中明确要求：实施统一物业管理的，建设单位不得通过增设围栏、绿植等方式，将同一个物业管理区域内的保障性住房与商品住房分割。

也就是说，政府要求拿一块地只能建一个小区，商品房、自住房都必须在一个小区，不许隔断，物业还需统一管理。但在销售的时候，开发商表示配建的自住型商品房还是有隔离的，部分商品房业主也表示听过类似的承诺。

因此，在该小区交付之后，商品房业主认为，自己高价买的房子，并且支付高昂的物业费，凭什么和自住房享受同样的绿化和花园？

而在自住房业主看来，本来这就是一个小区，却被用围墙、铁门隔断，而且绿化也没达标甚至部分绿地被划给了商品房区域，锅炉房、化粪池、垃圾房、居委会、医疗室、物业用房等设施修建在自住房这边，影响了环境。

虽然后期北京政府部门曾进行了约谈、整改，但分隔小区的铁门总是被业主装了又拆，拆了又装，双方矛盾总爆发。

目前，南京市场上“混搭”小区还没有入市，正在建设中，位于禄口的中海云麓公馆就是其中之一。根据规划，中海云麓公馆共计打造项目将建设14栋9至11层的小高层，毛坯交付，总计600多套，而在这其中，9、10号楼为保障房。

从目前现场情况来看，9、10号楼和别的楼栋没有差异，周边也没有通过围墙和商品房进行分离：