同樣的環境、同一個物業，買了“高低配”小區真沾光了?

近日，江寧九龍湖帝景天譽北岸業主向南京買房反映，由於開發商南京華軒房地產開發有限公司“擅自更改規劃”，買房時承諾的別墅區採用封閉式管理一直沒有兌現。

從規劃上看，翠屏誠園和帝景天譽北岸可以說是最典型的“高低配”小區。當多種產品出現在同一地塊內時，不同業主有不同的心理：不計較的業主會覺得同一小區自然可以共享資源；追求居住體驗的業主則會覺得，既然是住別墅，當然要有私密感，房子可以混搭，生活卻不可以。

於是，“高低配”小區內分分鐘上演《甄嬛傳》，明裏暗裏的“鬥爭”隨時爆發。而如何對小區公共資源進行合理分配可以說非常考驗開發商的前期規劃和物業的後期管理。

資源共享同一屋檐下的別墅和高層

從帝景天譽北岸業主的維權的核心矛盾來看，主要問題在於低密度住宅區的一些公共資源被高層業主使用，部分業主認爲由此會帶來一些安全問題。其實從南京一些已經交付的高低配小區來看，有時候即使低密度墅區和高層共享公共資源，也不會對小區的生活環境有任何的影響。

位於江寧大學城的銀城一方山內規劃了洋房和疊墅兩種產品，共計1197戶。通過小區內的中央花園進行了內部分割，在視覺上，小區被分爲2個區域，但實際上仍然是一個整體。

銀城一方山規劃圖

整個小區設置了2個出入口並且進行了人車分流，行人和車輛互不干擾，在動線的設計上顯得非常合理。

而從整體管理來看，銀城一方山並沒有將疊墅區和洋房徹底分離，只要進入小區內部，疊墅和洋房可任意互通，沒有任何門禁阻攔。小區內部的公共資源也全部共享，包括中央公園、人行道路、消防通道等。

除此之外，通過柵欄的隔斷，整個小區的公寓、商業和住宅完全分離，因此也不存在公共資源被佔用。

除了銀城一方山之外，大學城板塊內的五礦瀾悅方山同樣是“高低配”社區，總戶數774戶。雖然目前是在售階段，但從規劃上，也可以看出小區交付的後的管理模式。

五礦瀾悅方山規劃圖

和銀城一方山類似，五礦瀾悅方山的疊墅和小高層並不隔斷，住戶可共享小區內的所有資源。小區在入口處就進行了人車分流，除了預留的消防通道外，小區內部地面沒有機動車道。

從這兩個項目可以看出，在整個社區體量不大的情況下，當開發商處理好公共空間和業主私人空間之後，不同業主羣體日常心理或利益並不會有衝突。

別墅單獨組團沒有什麼是一堵圍牆解決不了的

如果說公共資源的共享讓低密度住宅業主感到不適，有時候一堵牆就可以解決所有問題。在南京一些超級大盤中，常常會見到別墅組團，他們和高層雖然是同一個土地證，但由於有自己的項目推廣名，也有圍牆的分割，使得整個小區和高層完全分割，顯得更加獨立。

位於江寧竹山路的武夷綠洲就是這樣一個超級大盤，整個項目的物業形態比較複雜，除了高層、多層之外，甚至包含了獨棟別墅。但即使是體量巨大，也絲毫沒有影響到小區各組團之間的管理。

通過圍牆、門禁、道路將所有的組團進行隔斷，武夷綠洲每個組團都是一個獨立的社區。而別墅組團沁荷苑雖然緊鄰着高層組團品蘭苑，但由於有圍牆和機動車道的分割，加上兩個組團出入口不同，基本可以看做是兩個不同的社區。

另外，由於武夷綠洲內的原生湖泊資源被整體框入了沁荷苑，讓湖泊成了整個別墅組團的獨有資源，避免了一些公共資源上的爭議。

而作爲區域三巨頭之一的大華錦繡華城，項目內的香鳶墅別墅組團也是封閉式管理的典型。

大華錦繡華城可以說是橋北板塊的拓荒盤，在近12萬方的土地上，集結了高層、洋房、疊墅等多種物業形態。雖然說大華錦繡華城是一個小區，但由於每個組團都相對獨立，可以看作是由多個獨立小區組成的聯合體。

通過圍牆和道路進行隔斷，每個組團各自形成獨立的社區環境，並且都有各自獨立的道路、景觀園林和門禁。加上每個組團都進行了獨立的管理，因此不存在共享公共資源的問題。

商品房+保障房南京能否避免北京困局？

值得一提的是，去年8月1日，南京出臺土拍新規，當住宅用地、商住用地網上交易競價達到最高限價時，停止競爭地價，改爲在網上競爭保障性住房建築面積，面積最多者爲競得人，所建保障性住房無償移交政府，相應房屋建設成本不納入該地塊商品住宅房價准許成本。根據統計，南京目前已經誕生了17幅“商品房+保障房”混搭的地塊。

根據規定，保障房應當在首期建成，且與所在地塊商品住宅統一規劃設計，停車配建等公共配套共享，建設和裝修標準同所在地塊商品住宅一致。那麼，這樣的混搭社區在南京是否會引發新一輪的維權爭議呢？其實類似的維權事件已經在北京發生過。

在今年年初，北京的“首開龍湖·天璞”小區商品房與自住房業主就曾因小區管理問題發生了爭端。由於開發商在拿地的時候，其中的一個條件就是地塊內需配建2.15萬平米自住房。加上在2015年8月1日，北京市住建委發佈《進一步加強保障性住房等住房物業服務管理工作的通知》，其中明確要求：實施統一物業管理的，建設單位不得通過增設圍欄、綠植等方式，將同一個物業管理區域內的保障性住房與商品住房分割。

也就是說，政府要求拿一塊地只能建一個小區，商品房、自住房都必須在一個小區，不許隔斷，物業還需統一管理。但在銷售的時候，開發商表示配建的自住型商品房還是有隔離的，部分商品房業主也表示聽過類似的承諾。

因此，在該小區交付之後，商品房業主認爲，自己高價買的房子，並且支付高昂的物業費，憑什麼和自住房享受同樣的綠化和花園？

而在自住房業主看來，本來這就是一個小區，卻被用圍牆、鐵門隔斷，而且綠化也沒達標甚至部分綠地被劃給了商品房區域，鍋爐房、化糞池、垃圾房、居委會、醫療室、物業用房等設施修建在自住房這邊，影響了環境。

雖然後期北京政府部門曾進行了約談、整改，但分隔小區的鐵門總是被業主裝了又拆，拆了又裝，雙方矛盾總爆發。

目前，南京市場上“混搭”小區還沒有入市，正在建設中，位於祿口的中海雲麓公館就是其中之一。根據規劃，中海雲麓公館共計打造項目將建設14棟9至11層的小高層，毛坯交付，總計600多套，而在這其中，9、10號樓爲保障房。

從目前現場情況來看，9、10號樓和別的樓棟沒有差異，周邊也沒有通過圍牆和商品房進行分離：