随着国家住房租赁政策的落地，在土地供应上增加自持比例或租赁比例的城市越来越多。有数据统计，全国19座城市已推出近700万方租赁地块！这些地块建成租赁住房后如何管理成为关注的焦点。

　　今年7月，南京、杭州、天津等城市针对企业自持租赁住房管理都出台了相应的管理规范。

　　规范内容涉及：单次租期、租金收取、项目宣传、出租、转让。规范的目的主要是防止“明租实售”。

　　近期，广州针对企业自持租赁地块的管理也出台了相应的规范。

　　11月21日，广州市住建委和市国规委联合起草了《关于对新增租赁住房有关管理工作的通知》（简称《新增租赁住房通知》），规定自持租赁住房，房地产开发企业应整体申请登记，不得分割、销售、转让及拆分抵押；租赁住房在项目宣传推广时，不得诱导、引导和强迫承租人参与任何有金融风险的行为。

　　自持商品房不得销售转让

　　为了缓解住房供应矛盾，广州市通过“竞自持”的方式出让土地，土地竞得人自持部分不得分割销售，只能作为租赁房源向社会出租。但是记者了解到，有开发商在竞买自持商品房土地后，通过签订数十年的“长期租赁合同”或“使用权合同”，或通过股权转让形式进行整体转让，变相销售，扰乱市场秩序。

　　针对这些现象，《新增租赁住房通知》规定，自持租赁住房，房地产开发企业应整体申请登记，不得分割、销售、转让及拆分抵押。如果房地产开发企业发生破产、合并重组、股权转让等特殊情形，自持租赁住房应整体转让。转让后，自持租赁住房必须继续用于租赁，并按租赁合同保持原有租赁关系。

　　押金不得超房租2倍

　　据记者了解，新增租赁住房不限定承租主体，而租金价格则由租赁双方参考《广州市房屋租金参考价》，并结合市场水平协商确定。

　　新增租赁住房租赁合同期限不得超过二十年，租金收取鼓励押一付一。同时，押金最高不得超过月租金二倍，一次性收取租金的不得超过一年。

　　租赁企业需在官方平台注册

　　针对住房租赁企业，《新增租赁住房通知》要求，经营新增租赁住房的房地产开发企业、住房租赁企业、房地产经纪机构、村集体等应在广州市房屋租赁信息服务平台进行注册，需要将旗下出租的房源信息，如实录入广州市房屋租赁信息服务平台。

　　企业在对租赁住房在项目宣传推广时，不得诱导、引导和强迫承租人参与任何有金融风险的行为，不得出现“投资”“升值”“名校”“不限购”等涉嫌误导、欺骗和虚假宣传字样。

　　村集体可与企业合作出租

　　去年，广州市被原国土部（现自然资源部）确定为首批“利用集体建设用地建设租赁住房试点”城市。今年年初编制的《广州市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案》显示，至2020年，全市计划利用集体建设用地建设租赁住房建筑面积300万平方米，每年批准建筑面积按100万平方米控制。

　　针对这一批即将到来的新增租赁住房，《新增租赁住房通知》规定，村集体可自主出租经营，也可与住房租赁企业等合作出租经营新增租赁住房。

　　专家：将有效防范“明租实售

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，这是为了防范后续租赁市场发展出现的问题，即所谓明租实售。同时规范了后续的租金操作。

　　此次政策规定不得出现“名校”“升值”“不限购”等宣传字样，是为了防范部分租赁房源变为销售房源，防范炒作租赁住房产品的风险出现。

　　来源：澎湃新闻

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